Ипотечное кредитование

5.двухуровневая  система рефинансирования реализуемая  АИЖК позволяет равномерно распределить  риски между всеми участниками  рынка ипотечных кредитов

6.на основании  стандартов в большинстве регионов  РФ сформирован и работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системой ипотечного кредитования

ДЗ – найти  инфо про свердловское АИЖК 

Тема  №2. Рынок ипотечного кредита.

Рынок ипотечного капитала – это часть финансового  рынка на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом  недвижимости. 

Назначение  ипотечного рынка

Позволяет на практике реализовать огромные потенциальные  возможности, заложенные в механизм ипотеки(залог недвижимого имущества, служащего обеспечением широкого спектра обязательств). В качестве обязательств выступают ценные бумаги, которые называются закладными , гарантирующие кредитору получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации этого залога.  

Ипотечный рынок  бывает:

1.первичный  и вторичный. 

Кредиторы первичного рынка:

-коммерческие  банки 

-страховые и  трастовые компании 

-частные кредиторы

Вторичный рынок  – это сегмент ипотечного рынка  на котором происходи формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной  системы за счет трансформации прав по кредитным обязательствам и договорам  ипотеки в обезличенные облигации  и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Основная задача вторичного рынка – это обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продавать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Вторичный  рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты

Задачей вторичного рынка является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств поскольку они обеспеченны закладными

Схема.

Модель взаимоотношений  участников:

1.клиен обращается  в ипотечный банк за кредитом  и таким образом создается  первичный рынок закладных

2.кредитор может сохранить выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных .

3.преобретая  закладные инвесторы обеспечивает  кредиторов дополнительными денежными  средствами для предоставления  новых кредитов.

4.эмиссионные  финансовые компании ЭЭФК являются реинвесторами, они могут сохранить ипотечные кредиты в собственном портфеле ценных бумаг или сформировать пакет закладных(пул) и выпустить на этой основе ценные бумаги.

5.цикл повторяется,  когда первичные финансовые учреждения  предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости опираясь на финансовые ресурсы мобилизированные на вторичном рынке.

2.ипотечные  рынки жилья, ипотечные  рынки доходной  недвижимости и  промышленной недвижимости. 

Ипотечная система.

Все ипотечные  системы делятся на 3 группы:

1.банковская  ипотека – предполагает, что банк  использует для выдачи ипотечных  кредитов те же средства, что  и для прочих кредитов, т.е средства  с депозитов. 

Основным субъектом  банковской ипотеки является ипотечный  банк – это кредитно – финансовое учреждение, специализирующиеся на выдаче долгосрочных суд или ипотечных кредитов под залог недвижимости.

Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных  накоплений и ипотечных облигаций, выпускаемых под обеспечение  недвижимым имуществом и приносящих фиксированный %.

2.система вторичного  ипотечного рынка(американская модель). Основана на использовании для  ипотечного кредитования средств  институциональных инвесторов(пенсионные  фонды, страховые компании). Сущность  этой модели заключается в том, что заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости и на недостающую сумму ему предоставляется кредит, при этом в качестве первоначального взноса может выступать имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

3.контрактно  – сберегательная система ипотеки(немецкая  модель). Эта система использует  для предоставления ипотечных  кредитов средства целевых накоплений  будущих заемщиков.

Сущность этой модели заключается в том, что  для получение ипотечного кредита  заемщик в течении определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от стоимости жилья и только после этого он имеет право на получение кредита.

У нас в банках работают по американской модели 

Классификация ипотечных кредитов:

1.по объекту  недвижимости(см. тему объекты недвижимости)

2.по целям  кредитования. Все ипотечные кредиты  делятся на:

-жилищные(приобретение  готового жилья в многоквартирном  доме или отдельного дома на  одну или нескольких семей,  приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовые домики, приобретение земельного участка под застройку, на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья или на инженерное обустройство земельного участка)

-на разработку  земельного участка

-на развитие  с/х

-на развитие  производства

-кредиты под  залог имеющейся недвижимости  на различные нужды заемщиков

3.по виду кредитора

-по статусу(банковские  или не банковские)

-по принадлежности(государственные,  частные или общественные)

-по степени  специализации(универсальные или специализированные)

4.по виду заемщиков 

-как субъектов  кредитования(кредиты предоставляемые  заемщикам и строителям, а также  будущему владельцу жилья

-по степени  кредитоспособности заемщика(сотрудника  банка, сотрудники фирм, клиенты риэлтерских компаний, лицам проживающим в данном регионе всем желающим)

5.по способу  предоставления кредита

-немецкая модель

-американская  модель

6.по способу  рефинансирования

-выпуск ипотечных  облигаций 

-предварительные  накопления заемщиков и государственные субсидии

-собственные,  привлеченные и заемные средства

-продажа закладных   ипотечному агентству или крупному  ипотечному банку

7.по способу  амортизации долга(расчет ежемесячных  платежей)

-постоянный  ипотечный кредит(ежемесячно заемщик  выплачивает одну и ту же сумму)

-с переменными  выплатами

-кредит с  единовременным погашениям, согласно  особым условиям

-ипотечные кредиты  с нарастающими платежами(в первый  период выплачивает более маленькие  суммы, со временем эта сумма  увеличивается)

-ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга(индексируется по ставке рефинансирования)

-ипотечные кредиты  предусматривающие финансовый интерес  кредитора

8.по виду % ставки

-% с фиксированной  % ставкой

-% с переменной % ставкой

9.по возможности  досрочного погашения

-с правом  досрочного погашения 

-без права  досрочного погашения

-с правом  досрочного погашения с условием  уплаты штрафа

10.по степени  обеспеченности. Сумма кредита может  составлять от 30 -100% стоимости имущества. 

Тема  №3. Понятие закладной, ее типы и виды.

Закладная согласно Федеральному закону «Об ипотеке» - это именная ценная бумага, которая  дает права ее законному владельцу  на получение исполнение по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой.

Закладная –  это финансовые требования, обеспечиваемые недвижимостью, т.е гражданин отдает ее в финансовое учреждение вместе с долговым обязательством, которая представляет собой персональное обязательство по выплате долга.

Составление закладной  не является обязательным, а происходит по желанию сторон, однако большинство кредитных организаций предпочитает оформлять свои права с использование закладных(почему?):

1.как и любая  ценная бумага закладная может  продаваться и покупаться на  фондовом рынке

2.при несоответствии  закладной договору об ипотеке  верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен быть знать о содержании сделки

3.закладная как  именная ценная бумага сама  может являться предметом залога 

Закладная составляется залогодателем и если он является 3 –им лицом, то также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Составлению и выдачи закладной обязательно предшествует наличие ипотеки. Сама закладная не подлежит государственной регистрации, регистрируется только договор об ипотеке, который считается заключенным и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Закладная должна содержать определенные реквизиты :

1.слово закладная 

2.имя залогодателя  и указание места его регистрации

3.имя первоначального  залогодержателя, в случае передачи прав меняются имена

4.название кредитного  договора или иного денежного  обязательство, исполнении которых  обеспечивается ипотекой

5.имя должника  по обеспеченному ипотекой обязательству

6.указание суммы  обязательства, а также размер % ставки

7.указание сроков уплаты суммы обязательства

8.размер и  периодичность платежей

9.название и  достаточно описание имущества  на которое установлена ипотека

10.денежная оценка  имущества на которое установлена  ипотека, подтвержденная заключением  оценщика

11.наименование права в силу которого имущество является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и органу зарегистрировавшему это право с указанием номера, даты и места государственной регистрации

12.подпись залогодателя

13.сведения о  государственной регистрации ипотеки

14.дата выдачи  закладной первоначальному залогодержателю 

Виды  закладных:

1.общая закладная  – это закладная при которой  заем относится более, чем к  одной части недвижимого имущества(т.е  при условии возврата, определенной  части кредита, часть заложенного имущества может быть освобождена от залога

2.комплексная  закладная – берется не только  под недвижимость, но и под  предметы личной собственности,  прилагаемой к этой недвижимости, а также оборудованием, являющимся  частью этой недвижимости

3.открытая закладная – это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав, т.е кредитор открывает заемщику кредитную  линию , ставка % на первоначальную сумму  кредита зафиксирована, а % на последующие кредиты может равняться текущей % ставке

4.перевешивающая  закладная  - дает возможность  заемщику, выплачивающему уже существующий  кредит по закладной, получить  дополнительное финансирование  от другого кредитора, который  принимает на себя уплату существующего  займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокие %