Ипотечное кредитование

Ипотека - одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения должником своего обяз-ва приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Что может явл-ся предметом  ипотеки?

К недвижимости относятся земельные участники, участия недр, обособленные объекты, и  всё что прочно связано с  землей, т.е объекты перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Свойства  недвижимости:

-Полезность (Объект недвижимости должен удовлетворить  различные потребности) 

-Долговечность  (ОН имеют значительные сроки  использования)

-Стационарность (ОН прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения им ущерба.)

-Регламентированность. (ОН нуждается в документарном  оформлении сделок с ними, их  использование должно соответствовать  назначению, все ОН можно классифицировать, оценить и определить их местоположение) 

Жилая недвижимость - индивидуальные многоквартирные  жилые дома и квартиры, принадлежащие  на праве собственности гражданину юр.л., либо находящиеся в гос-ой или  муниципальной собственности и  предназначение для постоянного  проживания. 

2 –я особенность:

Ипотечное кредитование – это разновидность кредита, выданного для достижения различных  целей:

-строительство

-приобретение

-модернизация  недвижимости

-пополнение  оборотных средств хозяйствующих  субъектов

-выполнение  различных инвестиционных бизнес проектов

-на потребительские  цели, где обеспечением возврата  кредита выступает залог в  недвижимости

Характерные черты  ипотечного кредитования

1.залог недвижимости  выступает в роли инструмента  привлечения необходимых финансовых  ресурсов для развития производства

2.ипотека способна  обеспечить реализацию имущественных  прав на объекты, когда другие  формы в данных конкретных  условиях нецелесообразны.

3.создание с  помощью ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги –  закладная ценная бумага

Функции ипотечного кредитования:

1.функция финансового  механизма – привлечение инвестиций  в сферу материального производства 

2.функция обеспечения  возврата заемных средств

3.функция стимулирования  оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда  иные способы экономически или юридически невозможны.

4.функция формирования  многоуровневого фиктивного капитала  в виде закладных и производных  ипотечных ценных бумаг.

Особенности ипотечного кредита:

1.обязательность  обеспечения залогом

2.длительность  срока предоставления кредита(максимальный срок до 30 лет)

3.большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер

4.ипотечный кредит  считается относительно низкой  рисковой банковской операцией

Основные требования к ипотечному кредиту6

1.сумма кредита  не должна составлять не более 90%  рыночной стоимости покупаемой недвижимости

2.величина ежемесячного  платежа по кредиту не должна  превышать 50%  совокупного дохода  заемщика и созаемщиков за  соответствующий расчетный период.

3.при процедуре  оценки вероятности погашения  кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика

Достоинства ипотечного кредита:

1.залогом для  его предоставления может служить  именно та недвижимость на  покупку которой он берется.

2. по сравнению  с потребительским кредитом ипотечный кредит представляет собой достаточно большую сумму

3.ипотечный кредит  предоставляется на длительный  срок(до 30 лет)

4.ипотечное кредитование  выступает существенным фактором  экономического и социального  развития страны

5.промышленное  ипотечное кредитование дает возможность для модернизации производства

6.развитие ипотечного  кредитования оказывает положительное  влияние на преодоление социальной  нестабильности  

Объекты и субъекты ипотечного кредитования

К объектам относится:

1.земельные участки,  за исключением земель находящихся в государственной или муниципальной собственности, земли с/х организаций, крестьянских и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами, субъектов РФ и органов местного  самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

2.предпрпиятия, здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое предпринимательской  деятельностью(имущество используемое для получения дохода)

3.жилые дома  квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящих из одной  или нескольких изолированных  комнат

4.дачи, садовые  дома, гаражи и другие строения  потребительского назначения

5.воздушные и  морские суда, суда внутреннего  плавания и космические объекты

6.объекты незавершенного  строительства недвижимого имущества,  возводимого на земельном участке,  отведенных для строительства

7.права арендатора  по договору аренды недвижимого  имущества с согласия арендодателя 

Требования  к предмету залога:

-иметь отдельную  от других квартир кухню и  санузел

-быть подключенным  к электрическим, паровым или  газовым системам отопления, обеспечивающим  подачу тепла на всю площадь  жилого помещения

-быть обеспеченным  горячим и холодным водоснабжением  в ванной комнате и на кухне

-иметь в исправном  состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу 

Требования  к зданию в котором  расположен предмет  залога:

-здание не  должно находится в аварийном  состоянии

-не должно  состоять на учете по постановке  на капитальный ремонт

-иметь цементный,  каменный или кирпичный фундамент

-иметь металлические  или железобетонные перекрытия 

К субъектам относится:

1.заемщики –  физ лица, граждане РФ, заключившие  кредитные договора с банками  или кредитными организациями  или договоры займа с юр лицами(не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

2.кредиторы –  это банки, кредитные организации  и иные юр лица, предоставляющие  заемщикам ипотечные кредиты  в установленном законом порядке.

Функции кредитора:

-предоставление  ипотечного кредита на основе  оценки кредитоспособности и  платежеспособности заемщика в  соответствии с требованиями  и условиями кредитования

-оформление  кредитного договора и договора  об ипотеке

-обслуживание  выданных ипотечных кредитов

3.инвеситоры  – это юр и физ лица, приобретающие  ценные бумаги, обеспеченные ипотечным  кредитами, эмитируемые кредиторами

4.правительство  – определяет концепцию развития  системы ипотечного кредитования  и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования ипотеки, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговою политику и стимулирует участников рынка ипотечного кредитования

5.продавцы жилья  – это физ или юр лица, продающие  жилые помещения, находящиеся в их собственности ил принадлежащие другим физ или юр лицам по их поручению

6.страховые компании  – организации имеющие лицензию  и осуществляющие имущественное  страхование, личное страховании  заемщиков и страхование гражданско  – правовой ответственности участников ипотечного рынка

7.оценщики –  юр или физ лица, имеющие право  на осуществление профессиональной  оценки жилых помещений, являющихся  предметом залога при ипотечном  кредитовании

8.риелторские  фирмы – это юр лица, выступающие  как профессиональные посредники на рынке купли -продажи жилья

9.органы государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним(регистрационная  палата)

10.инфраструктурные  звенья системы ипотечного кредитования(нотариальные  канторы, паспортные службы, органы опеки и попечительства и другие юр консультации)

11.агенства по  ипотечному жилищному кредитованию(АИЖК) – специализированная организация, осуществляющая рефинансирование кредитов и выдающая долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению(эта организация была создана 5 сен 1997 года в форме ОАО со 100% государственным капиталом) 

Основное направление  деятельности АИЖК:

-обеспечение  ликвидности Российских коммерческих  банков, предоставляющих долгосрочные  кредиты населению, за счет  покупки прав требований по этим кредитам на средства, привлекаемые  путем выпуска облигаций агентства на фондовом рынке 

Социально –экономическое значение деятельности АИЖК заключается  в формировании платежеспособного  спроса на жилье при поддержке  государства, общей федеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе 

Цели АИЖК:

1.создание единых  стандартов ипотечного жилищного  кредитования,  с целью снижения  рисков всех участников рынка  и увеличение доступности кредитных  ресурсов для заемщиков

2.создание возможности  рефинансирования для ипотечных  кредитов. Рефинансирование – это погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита.

3.создание вторичного  рынка ипотечных ценных бумаг 

АИЖК действует  на основании следующих документов:

1.постановление  правительства РФ от 26 августа  1996 года № 1010 « Об агентстве   по ипотечному жилищному кредитованию»

2.постановление  правительства РФ от 25 августа  2001 года №628 « Об утверждении  правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям ОАО АИЖК»

3.устав АИЖК

4.бизнес план 

Роль АИЖК в  развитии федеральной системы ипотечного кредитования.

1.деятельность  АИЖК охватывает все регионы  России, обеспечивает возможность  рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становление единого российского рынка ипотечного кредитования.

2.создание федеральной  системы ипотечного жилищного  кредитования, АИЖК – это крупнейший  бизнес – проект с участием  государства, который является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике

3.в целях формирования  платежеспособного спроса на  жилье со стороны населения  агентство  разработана и внедрена  двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование кредитов, выдаваемых во всех регионов страны по единим стандартам

4.стандарты разработанные  агентством  на основе анализа  Российского и зарубежного опыта  ипотечного кредитования включают  в себя механизмы выдачи и рефинансирование ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка