Ипотечно инвестиционный анализ

11. Оценивается рыночная  стоимость собственного капитала  инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от

перепродажи.

12. Определяется величина  ипотечного кредита на дату  оценки.

13.Определяется обоснованная  рыночная стоимость недвижимости  как

сумма рыночной стоимости  собственного капитала и задолженности  на

момент оценки.

Пример. Определить обоснованную рыночную стоимость недвижимости на основе следующей информации:

• чистый операционный доход в ближайшие пять лет: 1-й год - 160; 2-й год - 300; 3-й

год - 500; 4-й год - 800; 5-й год - 1000;

• цена перепродажи в конце 5-го года - 1300;

• ставка дохода на собственный капитал инвестора - 15%;

• инвестор получает в банке кредит в сумме 900 на 15 лет под 10%.

на остаток долга.

Решение.

1) Составляется график  погашения кредита в течение  анализируемого периода, и производится расчет расходов по обслуживанию долга

 

 

 

 

 

Показатели		Год
	1-ый	2-ой	З-ий	4-ый     5-ый
Сумма погашения кредита	60	60	60	60           60
Остаток долга на конец  года	840	780	720	660          660
Сумма начисленных процентов (ставка 10%)	90	84	78	72             66
Расходы по обслуживанию долга	150	144	138	132           126

 

2) Рассчитывается сумма  дисконтированных денежных поступлений которая составит 1181

Показатели		год
	1-ый	2-ой	3-ий	4-ый	5-ый
Чистый операционный доход	160	300	500	800	1000
Расходы по обслуживанию долга	150	144	138	132	126
Денежные поступления	10	156	362	668	574
Фактор текущей стоимости (ставка дисконта - 15%)	0,87	0,7561	0,6575	0,5718	0,4972
Дисконтированные денежные поступления	9	118	238	382	334

 

Дисконтированные денежные

поступления

9 118 238 382 334

3) Рассчитывается текущая  стоимость выручки от перепродажи:

• цена перепродажи - 1300;

• остаток долга на конец 5-го года - 600 (900 - 60 • 5);

• выручка от перепродажи - 700 (1300 - 600);

• текущая стоимость выручки  от перепродажи - 348 (700 • 0,4972).

4)Оценка рыночной стоимости  собственного капитала инвестора  -

1529(1181 + 348).

Рыночная стоимость  недвижимости, рассчитываемая по формуле составит 2429(1529+900).

Универсальность метода дисконтированных денежных потоков позволяет его

формализовать на основе ряда допущений:

• чистый операционный доход  в течение периода владения не меняется;

• инвестор использует ипотечный  самоамортизирующийся кредит с ежемесячным погашением.

Применение традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумм чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты.

где Сн - стоимость недвижимости;

ИК - ипотечный кредит;

ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - расходы по обслуживанию долга;

Сn/n - цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИК n - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA - фактор текущей стоимости аннуитета

PV - фактор текущей стоимости 

ст.д - ставка дохода на собственный капитал;

n - анализируемый период

Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход которой в течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года объект можно

реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30

лет под 12% с ежемесячным  погашением. Требуемая инвестором ставка дохода

на собственный капитал -15%.

Решение.

1) Ипотечная 7 Tc[<постоянная - 0,1234 (0,01029 -12).

2) Расходы по обслуживанию  долга - 111 (900 • 0,1234).

3) Остаток долга на конец 10-го года:

• ежемесячный взнос - 9,26 (900 • 0,01029);

• остаточный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);

• остаток долга на дату перепродажи - 841 (9,26 • 90,8194).

4) Текущая стоимость денежных  поступлений - 196 [(150 - 111) x

х 5,01877].

5) Текущая стоимость выручки  от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х

х 0,2472].

6) Рыночная стоимость  собственного капитала - 285 (196 + 89).

7) Стоимость недвижимости - 1185 (285 + 900).

Традиционная  техника ипотечно-инвестиционного анализа:

 

где Сн - стоимость недвижимости;

ИК - ипотечный кредит;

ЧОД - чистый операционный доход;

РОД - расходы по обслуживанию долга;

Сn/n - цена перепродажи в конце анализируемого периода;

ИК n - остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода;

PVA - фактор текущей стоимости аннуитета

PV - фактор текущей стоимости  (колонка № 4 тех же таблиц)

ст.д - ставка дохода на собственный капитал;

n - анализируемый период

Пример. Оцените недвижимость, чистый операционный доход которой в

течение ближайших десяти лет составит 150. В конце 10-го года объект можно реализовать за 1200. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал -15%.

Решение.

1) Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,01029 -12).

2) Расходы по обслуживанию  долга - 111 (900 • 0,1234).

3) Остаток долга на конец 10-го года:

• ежемесячный взнос - 9,26 (900 • 0,01029);

• остаточный срок кредитования после перепродажи - 20 лет (30 - 10);

• остаток долга на дату перепродажи - 841 (9,26 • 90,8194).

4) Текущая стоимость денежных  поступлений - 196 [(150 - 111) х 5,01877].

5) Текущая стоимость выручки  от перепродажи - 89 [(1200 - 841) х 0,2472].

6) Рыночная стоимость  собственного капитала - 285 (196 + 89).

7) Стоимость недвижимости - 1185 (285 + 900).

 

Таким образом, в процессе оценки необходимо анализировать условия  финансирования оцениваемого объекта  и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования.

На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.

 

 

Заключение

В данной работе были рассмотрены  понятия и модели ипотечно - инвестиционного анализа, основные ипотечные показатели для целей инвестиционного анализа, методы ипотечно-инвестиционного анализа: традиционная техника, техника Эллвуда, метод прямой капитализации, особенности применения ипотечно-инвестиционного анализа для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом.

Итак, мы видим, что ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных  средств возможность увеличить доходность собственных средств, а кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

Они обладают правом 1-й очереди  на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:

• во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу;
• во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.

При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа:

• приобретение
• использование
• ликвидация.

На каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.

На 1-м этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма  которого равна остатку цены (разности между ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как  долг);

На 2-м - получают остаточный доход от использования имущества, после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;

На 3-м получают наличность, равную цене реализации. Стоимость  приносящего доход имущества  может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга  и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении  стоимости капитала - текущая стоимость  ожидаемой в будущем отдачи: остаточного  потока наличности при использовании  недвижимости и остатка цены перепродажи.

 Сумма ипотечного долга  и оцененной стоимости капитала  дает вероятную рыночную стоимость  объекта недвижимости.

 

Список используемой литературы.

 

 

1) Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью 
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

2) А.В. Понукалин Ипотечно-инвестиционный анализ Методические указания.Пенза 2004.

3) Дж.Фридман, Н.Ордуэй  Анализ и оценка приносящей доход недвижимости . Пер. с англ. - М.: Дело.

4) Глоба С.Б. Ипотечно-инвестиционный анализ Учебное пособие Краснорск 2005 МЭСИ

5)АСТ Финанс Кредитное общество http://tyristos.ru/

6) Грязнова А., Федотова М. Оценка недвижимости. Учебник. Издательство: Финансы и статистика Год издания: 2005

7) Есипов В.Е. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие.-СПб: Изд-во СПбУЭФ,2006

8) "Оценка недвижимости", Е.И. Тарасевич, СПбГТУ, 1997.

9)"Оценка доходной недвижимости", С.В. Грибовский, ПИТЕР, 2001.

10)  Оценка недвижимости", РОО, 11-е издание, 2007.

11) "Экономика и менеджмент  недвижимости", Е.С. Озеров, МКС, 2003.

12). "Экономический анализ  и оценка недвижимости", Е.С. Озеров, МКС,2007.

¹ http://www.aup.ru/books/m90/3_3.htm

² http://window.edu.ru/window_catalog/files/r36973/stup199.pdf

³ Анализ и оценка приносящей доход недвижимости Автор: Дж.Фридман, Н.Ордуэй Глава 12 стр.201

⁴ Все формулы взяты из http://window.edu.ru/window_catalog/files/r36973/stup199.pdf

⁵ http://www.kfmesi.ru/bibl/dopolnitelno/Ipotechno_invest_anakiz.doc

⁶  http://tyristos.ru/znachenie-primeneniya-techniki-ellvuda.html

⁷ http://window.edu.ru/window_catalog/files/r36973/stup199.pdf

⁸ http://www.kfmesi.ru/bibl/dopolnitelno/Ipotechno_invest_anakiz.doc

⁹ www.kfmesi.ru/bibl/dopolnitelno/Ipotechno_invest_anakiz.doc