Ипотечно инвестиционный анализ

Принцип, положенный в основу традиционной техники, состоит в  том, что оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы.

Совокупная текущая стоимость  доходов кредиторов и инвесторов составляет максимальную величину выкупного  капитала; соответственно это цена, которая должна быть уплачена за собственность. Данная техника усовершенствует  метод оценки на основе денежных поступлений  на собственный капитал, поскольку  она принимает во внимание выручку  от перепродажи. Последняя включает сумму прироста (или снижения) стоимости собственности и амортизации ипотеки, получаемую инвестором при перепродаже.

Доходы, получаемые как ипотечными кредиторами, так и инвесторами, должны включать как доход на инвестиции, так и возврат инвестиций.

Что касается ипотеки, то текущий  доход по ней представляет собой  обслуживание долга. Самоамортизирующиеся ипотеки предусматривают одновременную выплату процента (доход на основную сумму кредита) и амортизацию (возврат основной суммы ипотеки) на протяжении определенного срока. Остаток основной суммы на любой момент времени равен текущей стоимости всех платежей, оставшихся до полной амортизации кредита, дисконтированных по номинальной процентной ставке закладной. Ипотечные кредиты часто погашаются до полного истечения срока амортизации. В этом случае остаток ипотеки выплачивается разовым денежным платежом, и таким образом долг погашается. Номинальная стоимость долгового обязательства равна сумме текущей стоимости периодических денежных выплат и текущей стоимости единовременного денежного платежа при погашении кредита, дисконтированной по номинальной процентной ставке ипотеки.

Текущая стоимость инвестиций в собственный капитал равна  сумме потока доходов и выручки  от ликвидации (перепродажи), дисконтированных по ставке отдачи на собственный капитал. При определенных условиях ипотечного кредита цена собственного капитала оправдана денежными поступлениями, а также выручкой от перепродажи, которые ожидают получить инвесторы. Поэтому текущая стоимость собственного капитала равна сумме текущей  стоимости денежных поступлений  и текущей стоимости выручки  от перепродажи, дисконтированных по ставке конечной отдачи на собственный капитал, с учетом соответствующих рисков. Таким образом, во внимание принимаются  сумма и время получения выгод  инвесторами.

Стоимость собственности  или ее цена рассчитывается по формуле :

 

Цена = Стоимость  собственного капитала + Ипотечный  кредит ,

 

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки  от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и  величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей  стоимости.

Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная  сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Формула расчета стоимости  собственного капитала (инвестиций в  собственный капитал), с учетом вышесказанного - формула - имеет следующий вид:

 

Стоимость собственного капитала = PWAF * (CF) + PWF * (PS),

 

где PWAF - фактор текущей стоимости  аннуитета по ставке отдачи на собственный  капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости  реверсии по ставке отдачи  на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже.

 

Применение традиционной техники предполагает трехэтапный  расчет для определенного прогнозного  периода. Прогнозный период - это срок, в течение которого собственник  рассчитывает удерживать оцениваемый  объект.

Этап 1. Оценка текущей  стоимости ежегодных денежных поступлений.

А.Оценка ежегодного чистого операционного дохода

1.Потенциальный валовый доход.

2.Поправкана недоиспользование и потери при сборе платежей.

3.Прочие доходы.

4.Операционные расходы.

5.Чистый операционный доход

Б.Оценка ожидаемых выплат по ипотечному кредиту

1.Первоначальная основная сумма ипотеки

2.Срок полной амортизации

3.Ставка процента

4.Ежемесячный платеж

5.Ежегодные выплаты по обслуживанию долга

В.Ежегодные денежные поступления

Г.Оценка ожидаемых ежегодных денежных поступлений.

1.ставка отдачи на собственный капитал

2.Период владения собственностью

3.Фактор аннуитета

4.Текущая стоимость ожидаемых денежных поступлений

Этап 2.Оценка текущей  стоимости выручки от перепродажи  в конце прогнозного периода.

А.Цена перепродажи

1.Первоначальная стоимость имущества

2.Рост стоимости имущества в год

3.Цена перепродажи

Б.Затраты на совершение сделки

В.Остаток ипотечного долга на дату перепродажи

Г.Выручка от перепродажи

Д.Оценка ожидаемой выручки от перепродажи

1.Фактор текущей стоимости реверсии

2.Текущая стоимость выручки от перепродажи

Этап 3.Оценка текущей  стоимости собственности 

А.Оценочная стоимость собственного капитала

Б.Оценочна стоимость собственности ³

 

Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует  прибавить к стоимости собственного капитала. Подобным образом оцениваются  все доходы. Остаток ипотеки равен  текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Таким образом, общая формула для оценки стоимости собственности выглядит следующим образом:

 

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP,

 

где V - стоимость собственности (первоначальная),

PWAF - фактор текущей стоимости  аннуитета по ставке отдачи  на собственный капитал,

CF - денежные поступления,

PWF - фактор текущей стоимости  реверсии по ставке отдачи  на собственный капитал,

PS - выручка при перепродаже,

MP - текущий остаток основной  суммы ипотеки.

Если принять, что

 

CF = NOI - DS ,

 

где NOI - чистый текущий операционный доход,

DS - обслуживание долга  (годовое), и

 

PS = RP - OS ,

 

где RP - цена перепродажи  собственности,

OS - остаток ипотечного  долга при перепродаже;

тогда формула 3 примет вид:

 

V = PWAF * (NOI - DS) + PWF * (RP - OS) + MP,

 

Ежемесячный платеж в погашение  ипотечного кредита рассчитывается на основе формулы для расчета взноса на амортизацию единицы (самоамортизируемая ипотека):

 

 

где DSm - ежемесячное обслуживание долга,

I - первоначальная сумма  ипотечного кредита,

i - годовая ставка процента по кредиту,

t - срок (лет), на который предоставлен ипотечный кредит.

 

Фактор аннуитета отражает текущую стоимость единичного аннуитета при заданной ставке дисконта:

 

 

 

где Y - ставка отдачи на собственный  капитал,

T - период владения собственностью.

Фактор текущей стоимости  реверсии (Формула 8) отражает текущую  стоимость единицы за период при  заданной ставке дисконта:

 

 

 

Цена перепродажи собственности рассчитывается с учетом роста или снижения стоимости собственности в год (d):

 

RP = P * (1 + d) T ,

 

где RP - цена перепродажи  собственности;

P - первоначальная стоимость  собственности;

d - рост (снижение) стоимости собственности за год;

T - период владения собственностью.⁴

Итак, традиционная техника  ипотечно-инвестиционного анализа - метод оценки в рамках доходного подхода. При проведении ипотечно-инвестиционного анализа должна быть известна либо основная сумма ипотечного кредита, либо коэффициент ипотечной задолженности. В анализе должна быть задана оценочная цена перепродажи или процентное изменение стоимости за прогнозный период.

Данная техника может  применяться в случае, если инвестор принимает на себя уже существующий долг или если привлекается новый  кредит. Она может быть изменена с тем, чтобы учесть более чем  одну закладную и изменения в  денежных поступлениях. Если известна цена, то техника может быть использована для оценки ставки отдачи на собственный  капитал.

Традиционная техника  ипотечно-инвестиционного анализа является гибким методом, способным учесть любые ситуации. Однако в силу принимаемых допущений, объективно полученные оценки являются приближенными.

II.Метод на основе капитализации дохода переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода или умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Определение стоимости собственности  на базе общего коэффициента капитализации  выполняется по формуле :

 

 

где V - стоимость собственности;

NOI - чистый операционный доход;

k - общий коэффициент капитализации.

Для определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа используют:

• Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда;;
• Метод прямой капитализации и т.д.

В моей курсовой мы рассмотрим конкретно только два этих метода.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Методы определения  общего коэффициента капитализации

в рамках ипотечно-инвестиционного анализа

2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

     Основы применения ипотечно-инвестиционного анализа в капитализации по норме отдачи для оценки недвижимости разработал и опубликовал Л.У. Эллвуд (Ellwood). Он теоретически доказал, что заемный капитал играет важную роль при определении стоимости недвижимой собственности. Основная идея Эллвуда заключается в том, что инвестиции в недвижимость рассматриваются как комбинация заемных и собственных средств, возврат которых должен быть обеспечен доходом и реверсией. Результатом оценки собственности по Эллвуду является четкое определение того, что могут ожидать от нее кредитор и инвестор собственного капитала.  
       Модель Эллвуда формализуется путем построения общего коэффициента капитализации, который определяется как норма отдачи собственного капитала, скорректированная с учетом:  
• амортизационных отчислений в счет погашения кредита;  
• величину, учитывающую будущее увеличение доли собственного капитала в собственности;  
• изменение стоимости собственности;  
• изменение регулярного дохода.⁵

        Техника  Эллвуда — это подход к ипотечно-инвестиционному анализу, который позволяет получить тот же самый результат, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, при тех же допущениях. Техника Эллвуда дает краткую формулу расчета при заданных коэффициенте ипотечной задолженности и процентном изменении стоимости объекта, однако она может быть также применена, если известны основная сумма ипотеки и оценочная цена перепродажи. Техника может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.⁶

    Главная привлекательность  техники Эллвуда состоит в том, что она

предлагает краткую ипотечно-инвестиционную формулу при известном ко-

эффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении

стоимости собственности  за прогнозный период. Традиционная техника  бо-

лее применима в тех  случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена

перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффи-

циенты.

Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации вы-

глядит следующим образом:

 

 

где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного до-

хода в стоимость

при заданном ожидаемом изменении  стоимости за прогнозный период;

Y - ставка отдачи на  собственный капитал;

m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей

стоимости собственности);

C - ипотечный коэффициент  Эллвуда;

d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:

+ dep - снижение стоимости, увеличивает коэффициент капитализа-

ции;

- app - увеличение стоимости, уменьшает коэффициент капитализа-

ции;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения  по ставке отдачи на собственный

капитал для прогнозного  периода;

Δ - изменение дохода;

J - коэффициент стабилизации  дохода. Коэффициент J всегда положите-

лен, поэтому при положительном  изменении дохода общий коэффициент  ка-

питализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знамена-

тель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализа-

ции будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).

 

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:

C = Y + P * (SFF;Y) - f

 

где C - ипотечный коэффициент  Эллвуда;

Y - ставка отдачи на  собственный капитал;

P - часть текущего остатка  кредита, которая будет выплачена  за про-

гнозный период;

(SFF;Y) - фактор фонда возмещения  по ставке отдачи на собственный

капитал за прогнозный период;

f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных

выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогноз-

ный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэф-

фициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда

возмещения за расчетный  период:

 

 

где P - процент выплаты  кредита;

i - ставка процента по кредиту;

t - полный срок амортизации кредита;

T - период владения собственностью.

Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:

 

 

где Y - ставка отдачи на собственный  капитал;

T - период владения собственностью.