Ипотечно инвестиционный анализ

Содержание.

Введение……………………………………………………………………….2

Глава 1. Теоретические основы применения ипотечно-инвестиционного анализа в оценочной деятельности…………………………………………….3

1.1 Сущность ипотечно-инвестиционного анализа…………………………..3

1.2 Алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности…………………………………………………………………..5

1.3 Модели для проведения ипотечно-инвестиционного анализа………….9

Глава 2. Методы определения  общего коэффициента капитализации 

на основе ипотечно-инвестиционного анализа………………………………18

2.1. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда…………………………..18

2.2.. Метод прямой  капитализации…………………………………………..22

Глава 3 Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита…………..25

Зключение……………………………………………………………………..35

Список использованной литературы………………………………………….37

 

 

 

 

Введение

 

   В странах с  развитой рыночной экономикой  свыше 90% инвестиционных сделок  с недвижимостью совершаются  с привлечением ипотечных кредитов или кредитов под залог недвижимости. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнит, экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.

   Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение  рыночной стоимости актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.

  В общем виде оценка  стоимости недвижимости обремененной  или приобретенной с привлечением  ипотечного кредита осуществляется  с применением ипотечно-инвестиционного анализа.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Целью моей курсовой работы является - дать представление о  применении техники ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости. Рассказать о его моделях и о подходах к его проведению.Дать подробное изложение особенностей применения методов на основе капитализации дохода:

• Ипотечно-инвестиционной техники Эллвуда
• Метода прямой  капитализации

 

Глава 1. Теоретические основы применения ипотечно-инвестиционного анализа в оценочной деятельности

1. Сущность ипотечно-инвестиционного анализа

    Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода,которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

    Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определя-

ют настоящую стоимость  собственности на основе соотношения  собственно-

го и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity

analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инстру-

ментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоре-

тически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определе-

нии стоимости недвижимости.

    Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью соверша-

ются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитова-

ние инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увели-

чить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собст-

венности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличи-

вает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообло-

жения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму

дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на

операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения  обяза-

тельств по задолженности.

    Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инве-

сторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат.

Они получают остаток чистого  операционного дохода и цены перепродажи

после того, как уже произведены  все выплаты кредиторам, как в  ходе теку-

щего использования, так и после перепродажи объекта.

Период реализации права  собственности на недвижимость может  быть

разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают

остаточный доход:

− приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный

платеж, сумма которого равна  остатку цены после вычета из нее  ипотечного

кредита, превращающегося  в долг;

− использование собственности - инвесторы получают остаточный

чистый доход от использования  собственности после вычета из него обяза-

тельных платежей по обслуживанию долга;

− ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала

получает деньги из цены реализации после погашения остатка  по ипотечному

кредиту.

 

1.2 Алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности

    Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности  определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик  денежных потоков. То есть текущая стоимость  зависит от срока проекта, соотношения  собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности  и соответствующих норм дисконтирования.

Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.¹

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах  и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга  рассчитываются исходя из характеристик  кредита – нормы процента, срока  полной амортизации и условий  погашения, величины кредита и периодичности  платежей по погашению кредита; 
– определяются денежные потоки собственных средств; 
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал; 
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

–определяется доход от реверсии; 
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом; 
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости  актива можно представить в виде формулы

 

где N0I – чистый операционный доход n года проекта; DS – сумма обслуживания долга в n году проекта; 

TG – сумма реверсии без учета  расходов на продажу; 

UM – невыплаченный остаток кредита  в конце срока проекта п; i – отдача на собственный капитал; М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять  в виде уравнения в следующих  случаях:

– если сумму реверсии собственности  трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению  к начальной стоимости, то при  расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности  инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость  – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

 

где NPV – чистая настоящая стоимость  инвестиционного проекта;

Со – начальные инвестиции;

С_i – денежный поток периода t;

i, – ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта  превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей  стоимости:

• Прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
• Определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
• Определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
• Выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход  получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков  более чем в двух периодах.

Период окупаемости  – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала. Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

1.3 Модели ипотечно-инвестиционного анализа

 

Существует две модели для проведения ипотечно-инвестиционного анализа:²

I.Традиционная - предпосылкой традиционной модели ипотечно-инвестиционного анализа является положение о том, что общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. Стоимость собственного интереса определяется дисконтированием денежного потока до уплаты налогов, при этом в качестве нормы дисконта используется норма отдачи собственного капитала, определенная как среднерыночное значение.

II.Модели ипотечно-инвестиционного анализа основанные на капитализации дохода от использования собственности. Наиболее распространенным подходом ипотечно-инвестиционного анализа данной группы является определение общего коэффициента капитализации с помощью формулы Эллвуда. Кроме того используются метод инвестиционной группы и метод прямой капитализации.

 

I.Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа - это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение общей суммы выкупного капитала, включающей ипотечные кредиты и инвестиции в собственный капитал. В соответствие с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности.

Традиционная техника  требует оценок прогнозируемых денежных потоков, которые должны быть получены инвестором, а также выручки от перепродажи. Эти два элемента дают оценочную текущую стоимость  собственного капитала. Затем к стоимости  собственного капитала прибавляется первоначальный остаток по кредиту (независимо от того, новый это кредит или перешедший к инвестору долг) с тем, чтобы  определить рыночную оценочную цену. В случае если новый кредит предоставляется  на текущих рыночных условиях и конечная отдача на собственный капитал отвечает текущим рыночным требованиям, то результатом  станет оценочная рыночная стоимость  недвижимость. Данная техника не принимает  в расчет последствия налогообложения.