Ипотечно инвестиционный анализ

Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитет-

ной основе, как взнос  на амортизацию единицы:

 

 

где f - ежегодная ипотечная постоянная;

i - ставка процента по кредиту в год;

t - полный срок амортизации кредита.⁷

Механизм ипотечно-инвестиционного анализа в модели Эллвуда является хорошо зарекомендовавшим себя инструментом для решения следующих прикладных задач:

• разработка или конструирование  общих коэффициентов капитализации;

• вывод коэффициентов  капитализации для земли и  для зданий при использовании  техники остатка;

• анализ и проверка значений стоимости, полученных затратным методом  и методом сравнения продаж;

• графический анализ коэффициентов  капитализации.⁸

 

 

2.2. Метод прямой  капитализации.

Прямая капитализация  – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном  учете возврата капитала и дохода на капитал.⁹

Данный метод разработан и используется специалистами Российского  общества оценщиков (РОО).

Базовая формула доходного  подхода

 

при прямой капитализации  обычно применяется в следующем  виде:

 

где PV – текущая стоимость  недвижимости,  

NOI – ожидаемый чистый  операционный доход за первый  после даты оценки год,  

Rо – общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем  усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации  Rо отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация  с применением валового рентного множителя

.

Валовой рентный множитель (RM) – среднестатистическое отношение  рыночной цены к потенциальному или  действительному валовому доходу определенного  вида имущества.

Основные  условия применения метода прямой капитализации:

– период поступления дохода стремится к бесконечности;

– величина дохода постоянна;

– условия использования  объекта стабильны;

– не учитываются первоначальные инвестиции;

– одновременно учитываются  возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации  используются модели, основанные на определении  стоимости недвижимости делением типичного  чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта  оценки. Приведем примеры некоторых  моделей прямой капитализации.

Стоимость собственного капитала	=	Приток наличных денег
		Ставка дохода на собственный  капитал

 

 

Первоначальная сумма  закладной	=	Ежегодные платежи по обслуживанию долга
		Ставка процента по закладной

Преимущества  метода прямой капитализации:

– простота расчетов;

– малое число предположений;

– отражение состояния  рынка;

– получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной  простотой применения метода, следует  учитывать сложность анализа  рынка и необходимость внесения корректировок на различия между  сравниваемыми объектами. Метод  не следует применять, если отсутствует  информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства  или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

В целом расчеты методом  прямой капитализации требуют наличия  данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме  отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

 

 

 

 

Глава 3. Оценка недвижимости с участием ипотечного

Кредита

Данный вид оценки имеет  отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично вложен заемный капитал.

Рассмотрим данные в методах  доходного подхода, называемых ипотечно-

инвестиционным анализом. Ипотечно-инвестиционный анализ - это моделироваванный доходный подход к оценке недвижимости.

Метод капитализации  дохода - расчет стоимости оцениваемого объекта на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего ставку доходности инвестиций и норму возврата.

Метод дисконтированных денежных потоков - оценка стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала.

Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов  инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения. Особенности расчета заключаются в том, что:

• в качестве потока доходов  за период владения оценщик использует

не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный

капитал;

• стоимость реверсии рассчитывается как разница между ценой перепродажи  и остатком ипотечного долга на эту дату.

Особенности метода капитализации. Метод капитализации дохода при оценке недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита, имеет четко выраженные особенности:

1. Стоимость объекта недвижимости  рассчитывается по базовой формуле

2. Коэффициент капитализации  рассчитывается как сумма ставки  доходности на собственный капитал, зависит от условий кредитования - процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.

Пример. Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 130 чистого операционного дохода, можно получить ипотечный кредит сроком на 30 лет под 12% с коэффициентом ипотечной задолженности 75%. Требуемая ставка доходности на собственный капитал - 15%. Аналитику необходимо учитывать условия погашения ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала.

А.Инвестор получает кредит с «шаровым» платежом, предусматривающий в течение срока кредитования уплату только процентов. Возмещение инвестированного капитала, а при досрочной продаже - погашение произойдут в момент перепродажи. Стоимость оцениваемого объекте меняется.

Коэффициент капитализации - средневзвешенная стоимость приведенного капитала.

1) Коэффициент капитализации  - 0,1275 (RK = 0,15 • 0,25 + 0,12 • 0,75).

2) Стоимость недвижимости - 1020 (130 : 0,1275).

3) Сумма ипотечного кредита  - 765 (1020 • 0,75).

4) Денежный поток при  продаже в конце третьего года -

Нулевой период Затраты - 1020,

в том числе:

• ипотечный кредит - 765;

• собственный капитал - 255.

1-й период Чистый операционный  доход - 130.

2-й период Чистый операционный  доход - 130.

3-й период Всего - 1050,

в том числе:

• чистый операционный доход - 130;

• цена перепродажи - 1020;

из них:

• ипотечный кредит - 765;

• собственный капитал - 255.

5)IRR= 12,75%.

Б. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга возвращается кредитору в момент перепродажи. Стоимость объекта за период владения уменьшается на

сумму погашенного долга; возмещение инвестированного капитала осуществляется методом Инвуда по ставке, совпадающей с процентной ставкой по кредиту.

1) Ипотечная постоянная - 0,1234 (0,0103 • 12).

2) Коэффициент капитализации  - 0,13 (0,25 • 0,15 + 0,75 • 0,1234),

в том числе:

• ставка дохода - 0,1275;

• норма возврата - 0,0025.

3) Стоимость недвижимости - 1000 (130 : 0,13).

4) Остаток долга на  конец третьего года - 741,5. Стоимость  перепродажи - 991,5 (250 + 741).

5) Денежный поток при  перепродаже объекта в конце  третьего года -Нулевой период

Затраты - 1000,

в том числе:

• ипотечный кредит - 750;

• собственный капитал - 250.

1-й период Чистый операционный  доход - 130.

2-й период Чистый операционный  доход - 130.

3-й период Всего - 1121,

в том числе:

• чистый операционный доход - 130;

• цена перепродажи - 991;

из них:

• ипотечный кредит - 741;

• собственный капитал - 250.

6)IRR = 12,75%.

В. Инвестор получает самоамортизирующийся кредит. Остаток долга погашается в момент перепродажи, через три года объект можно будет продать за 80% первоначальной цены. Возврат капитала осуществляется по методу Инвуда и требуемой ставке дохода на инвестированный капитал.

Для того чтобы избежать повторного счета, коэффициент капитализации,

рассчитанный методом инвестиционной группы, следует уменьшить на заложенную в нем норму возврата капитала, величина которой зависит от срока кредитования, процентной ставки, периодичности погашения и коэффициента ипотечной задолженности. К полученному результату прибавим норму возврата капитала, соответствующую конкретным условиям изменения стоимости объекта.

1) Ставка дохода на  инвестированный капитал - 0,1275 (0,25 • 0,15 + 0,75 х

х 0,1234 - 0,75 • 12 • 0,0002861).

2) Норма возврата инвестированного  капитала:

фактор взноса в накопление фонда - 0,2942 (колонка № 3; 3 года; 12,75%);

норма возврата при уменьшении стоимости на 20% - 0,0588 (0,2942 х х 0,2).

3) Коэффициент капитализации  - 0,1863 (0,1275 + 0,0588).

4) Стоимость недвижимости - 698 (130 : 0,1863).

5) Цена перепродажи - 558 (698 • 0,8).

6) Денежный поток при  перепродаже объекта через три  года за 80%

первоначальной цены.

Нулевой период Затраты - 698,

в том числе:

• ипотечный кредит - 523,5;

• собственный капитал - 174,5.

1 -й период Чистый операционный доход - 130.

2-й период Чистый операционный  доход - 130.

3-й период Затраты всего  - 688,

в том числе:

• чистый операционный доход - 130;

• цена перепродажи - 558,

из них:

• ипотечный кредит - 517;

• собственный капитал - 41.

IRR= 12,75%.

Метод дисконтированных денежных потоков более универсален, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Для недвижимости, приобретаемой с участием некоторых видов ипотечного кредита, характерен нестабильный поток дохода, что определяется графиком его

погашения.

Особенности метода ДДП. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.

Алгоритм расчета стоимости  недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного самоамортизирующегося кредита, таков.

1. Определяется длительность  анализируемого периода.

2. Рассчитывается величина  чистого операционного дохода.

3. Рассчитывается сумма  расходов по обслуживанию долга.

4. Определяется величина  денежных поступлений на собственный

капитал.

5. Определяется ставка  дохода, которую инвестор должен  получить на

вложенные средства.

6. Рассчитывается сумма  дисконтированных денежных поступлений.

7. Определяется цена предполагаемой  продажи недвижимости в конце

анализируемого периода.

8. Определяется -0.009остаток  непогашенного кредита на конец  анализируемого периода.

9. Рассчитывается выручка  от перепродажи недвижимости  как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга.

10. Определяется текущая  стоимость выручки от перепродажи  недвижимости.