Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

ГЛАВА 3. Перспективы введения в России налога на недвижимость

3.1. Необходимость реформирования налогообложения недвижимого имущества

О том, что именно нужно действительно менять в законодательстве о недвижимости, давно говорят профессиональные участники рынка - риэлтеры, представители промышленных компаний, эксперты. По их мнению, во главу угла должна быть поставлена задача обеспечения прав граждан на недвижимость, защита прав ее добросовестного приобретателя (Российская гильдия риэлтеров, фонд "Институт экономики города"). В первую очередь надо покончить с "полусобственностью" на недвижимость - передать собственникам недвижимости участки. Недавно принятый федеральный закон о бесплатной передаче участков церкви решает эту проблему только для культовых зданий.

Необходимо распространить норму о бесплатном дооформлении участков на всех собственников недвижимости, устранить барьеры для выкупа и из законов, и из новых проектов. Произвол можно устранить, лишь устанавливая налоги на основе ясных прав на недвижимость. Надо защитить права частных арендаторов застроенных государственных участков. Требуется комплексное изменение законодательства для обеспечения реальной защиты прав добросовестного приобретателя.

Существующая система имущественных налогов для юридических лиц тормозит инвестиции, делает невыгодным обновление основных фондов предприятий-производителей. Платежи за землю нестабильны, ставки налога и арендной платы меняются практически ежегодно, что затрудняет расчеты экономической эффективности инвестиционных проектов, особенно средне- и долгосрочных. Существенная разница в налогообложении имущества юридических и физических лиц стимулирует искусственное снижение налогового бремени путем переоформления объектов на физических лиц.

Налогообложение имущества физических лиц неэффективно с фискальной точки зрения (по большой части объектов сборы меньше, чем расходы на управление налогом), и не обеспечивает справедливого распределения налогового бремени. Значительная часть наиболее дорогих вновь построенных объектов не облагается налогом, поскольку законодательство не требует их ввода и регистрации прав. Методики определения налогооблагаемой стоимости устарели, жилье лучшего качества и местоположения часто по остаточной стоимости дешевле, чем крупнопанельные отдаленные новостройки, в отличие от рыночной стоимости.

Эти недостатки существующей системы были учтены Минфином России при подготовке проекта Налогового Кодекса, который предусмотрел возможность замены налогов на имущество и землю по решению местных органов власти консолидированным налогом на недвижимость, базой которого является рыночная стоимость объекта. Эти изменения призваны стимулировать как развитие рынка недвижимости, его легализацию, так и более эффективное использование земли, зданий и сооружений.

Налоговая система Российской Федерации нуждается в реформировании, причем одним из важнейших ее направлений является снижение налогового бремени для предприятий-производителей путем выведения активной части основных фондов из-под налога на имущество. Создание системы налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости является одним из направлений налоговой реформы, которая начата правительством Российской Федерации.

3.2. Принципы построения и практика налогообложения недвижимости за рубежом

К настоящему времени во многих странах накоплен богатый опыт налогообложения недвижимости. Мировая практика уже выработала основные принципы:

1. Объектом налогообложения, выступают земля, здания и сооружения. То есть такое имущество, которое в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать.

В основном в качестве объекта налогообложения выступает стоимость земли и строений, находящихся на данной земле, однако в некоторых странах существуют отклонения от данного принципа. Например, в Японии в состав объектов обложения налогом на деловые помещения входят площадь помещений и заработная плата сотрудников компаний, являющихся владельцем помещений, в США – движимое имущество, включая оборудование офисов, устройства связи и автомобили. В Австралии базой налогообложения служит лишь стоимость земли, и лишь в некоторых штатах в состав базы также входят здания и сооружения.

Дифференцированный подход к налогообложению недвижимости в зависимости от ее использования практикуется практически во всех странах. Так, в Индонезии для целей обложения налогом на недвижимость в сельскохозяйственных районах используется лишь стоимость земли. Специальные модели оценки стоимости недвижимости, используемой в сельском хозяйстве, применяются в Чили. В Швеции налог на недвижимость применяется исключительно для жилого фонда, тогда как недвижимость, используемая для других целей, в том числе коммерческих, индустриальных и сельскохозяйственных, освобождена от налогов. В Дании, Южной Корее, Великобритании и Франции фактически налогообложение недвижимости включает в себя два самостоятельных налога – налог на землю и налог на здания и сооружения, причем в Великобритании и Франции, налоги на здания и сооружения, в свою очередь, включают в себя налоги на жилые и нежилые строения.

2. В качестве основы для исчисления базы налога чаще всего выступает рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует их экономически наиболее рациональное использование.

При определении стоимости объектов для налогообложения:

*Применяется капитальная (аккумулированная) стоимость объекта

*во Франции, отчасти Великобритании, в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества)

3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах.

Методика определения оценочной стоимости базируется:

- на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков);

- на капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции);

- на затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий);

- на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды).

4. Льготы предоставляются:

- социально незащищенным налогоплательщикам;

- по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно-полезных видов деятельности;

- по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности.

Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков. Вместе с тем конкретные особенности налогообложения недвижимости могут отличаться друг от друга по странам:

- в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам;

- в других странах сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.

К льготируемым налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика.

К видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться на фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течение нескольких лет, а в Нидерландах - на период строительства здания.

5. Ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки.

Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии.

Переменные (бюджетные) ставки (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100% .

Налог на недвижимость, рассчитанный исходя из ее рыночной стоимости, успешно применяется во многих странах мира. Система налогообложения недвижимости хорошо зарекомендовала себя с точки зрения выполнения фискальной, стимулирующей и социальной функции как в странах с хорошо развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой. Налог на недвижимость составляет до 95% всех поступлений в местные бюджеты в Нидерландах, до 81% - в Канаде и до 52% во Франции. В США, в зависимости от штата, эта доля может составлять от 10 до 70 %. По отчетам Всемирного банка в ряде стран с развивающейся рыночной экономикой налог на недвижимость составляет 40-80 % местных бюджетов. Поэтому не исключается возможность, что при последовательном проведении концептуальных приемов эта система может быть также успешно внедрена в Российской Федерации.

Выбор модели, работоспособной в российских условиях, должен основываться как на основополагающих принципах построения модели налогообложения, так и на учете специфики формирования, учета, оценки недвижимости и налогового администрирования, которая сложилась в городах Российской Федерации.

3.3. Перспективы построения налога на недвижимость в Российской
Федерации

Согласно тексту Бюджетного послания президента РФ Федеральному собранию «О бюджетной политике в 2007 году», единый местный налог на недвижимость должен быть введен с 2009 года.

Согласно тексту послания, необходимо завершить разработку и принятие нормативных правовых актов, устанавливающих основы и процедуры массовой оценки недвижимости в целях обеспечения введения единого местного налога на недвижимость взамен существующих ныне земельного и имущественного налогов с 2009 года.

Местный налог на недвижимость в России технически возможно ввести не ранее 2008 года: мешает отсутствие карт местности. Для собственников квартир и дач это неплохая новость: чем позже он вступит в силу, тем позже вместо сотен рублей им придется платить сотни долларов.

Законопроект о местном налоге на недвижимость, первоначально входивший в пакет законов по формированию рынка доступного жилья, так и застрял в первом чтении. Проблемы не только в нерасторопности законодателей. Сегодня в стране учтена только треть недвижимости. Эти объекты привязаны к местности, занесены в электронные базы, установлена история их владения и оценена их кадастровая стоимость. Кадастровая оценка для каждого объекта индивидуальна. Для городов она выше, для сельской местности ниже. Однако собрать все данные о недвижимости в единое целое мешает, в частности, отсутствие современных картографических материалов.

Кадастровая стоимость участка - это еще не ставка налога. Налог на недвижимость будет рассчитываться с учетом рыночной стоимости конкретного объекта, каждой квартиры и дома (а кадастр дает хотя и дифференцированную по регионам, но все же массовую оценку). Налог составит немалую сумму, поэтому наверняка возникнет некое количество владельцев жилья, желающих оспорить ту сумму налога, который насчитают им фискалы. Поэтому перед введением налога, считает г-н Мишустин, нужно создать систему апелляций. Чтобы каждый мог прийти и попросить показать расчеты, на основании которых сумма налога оказалась той, а не иной.

Концепция налога на недвижимость до конца так и не определена, а параллельно выдвигаются и иные идеи: облагать налогом не стоимость недвижимости, а ее метраж или же рассчитывать налог, соотнося его с доходами каждого конкретного владельца квартиры. Никто не гарантирует, что за два года, оставшиеся до введения налога, концепция не изменится. И тем более нет никаких гарантий того, что со временем, когда вся недвижимость наконец будет переоценена по рыночным ценам, ставки налога не будут увеличиваться. Ведь первоначально целью введения налога заявлялась вовсе не идея достижения справедливости налогообложения богатых и бедных, а задача помощи местным бюджетам, куда поступают средства.