Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

С - ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у владельца;

К - коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными частями на себестоимость продукции, а по землям, не связанным с основной деятельностью, - на соответствующие источники финансирования.

В ст.3 Закона РФ "О плате за землю" устанавливается, что размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Законами РФ "Об основах налоговой системы" и РФ "О плате за землю" органам местного самоуправления предоставлена известная свобода в установлении размеров ставок земельного налога. Однако при этом следует учитывать, что согласно федеральному закону от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления имеют право устанавливать ставки налога только на территории муниципального образования, то есть на землях муниципальной собственности. Таким образом, на землях, находящихся в государственной собственности или за пределами муниципального образования, должны действовать ставки, утвержденные Законом РФ или субъекта Федерации.

Ставка земельного налога зависит от трех основных параметров (характери-стик) земельного участка:

1)     категории земли (земли сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, населенных пунктов и т.д.);

2)     местоположения земельного участка (транспортная доступность, близость к центру населенного пункта, степень развития инженерной и социальной инфраструктуры и т.д.);

3)     размера земельного участка (в соотношении с установленной нормой отвода земли).

Поскольку каждый из трех параметров оказывает влияние на размер налогового обязательства, налоговое законодательство должно устанавливать количественно выраженную связь между перечисленными характеристиками предмета земельного налога и величиной налоговой ставки.

Ставки земельного налога определяются отдельно по категориям земель основного целевого назначения, видам и подвидам угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, зонам крупных населенных пунктов. Такая дифференциация ставок земельного налога позволяет говорить о тарифе ставок земельного налога.

2.3. Налог на операции с недвижимостью

2.3.1. Налог на доходы физических лиц, получаемые от операций с недвижимым имуществом

Согласно ст. 224 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая ставка на доходы физических лиц устанавливается в размере 13 процентов. Для лиц, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, налоговая ставка в отношении всех доходов устанавливается в размере 30 процентов. Не подлежат налогообложению следующие виды доходов физических лиц (в соответствии с п.18 ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая):

- доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования;

- доходы, полученные в порядке дарения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)

Рассмотрим вопрос налогообложения недвижимости в случае приобретения её по договору купли-продажи.

Приобретение физическим лицом недвижимости по договору купли-продажи в общем случае не приводит к налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). В соответствии со ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Согласно ст.212 НК РФ к доходам налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, относится материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику.

При получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение цены идентичных (однородных) товаров (работ, услуг), реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику, в обычных условиях лицам, не являющимся взаимозависимыми, над ценами реализации идентичных (однородных) товаров (работ, услуг) налогоплательщику.
Таким образом, единственной ситуацией, когда возможно налогообложение операции приобретения недвижимости физическим лицом по договору купли-продажи, является заключение сделки со взаимозависимым лицом по цене, ниже рыночной, например, когда организация-продавец реализовывала аналогичную недвижимость другим физическим лицам по значительно более высоким ценам.

В этом случае у физического лица может появиться налоговая база по НДФЛ в размере указанной разницы, которая будет облагаться по ставке 13% для налоговых резидентов РФ и ставке 30% для лиц, не являющихся налоговыми резидентами РФ.

В соответствии со ст.20 НК РФ взаимозависимыми лицами признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. Например, когда одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению; лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Кроме того, суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
В любом случае, доказательство взаимозависимости и отклонения цены сделки от рыночной лежит на налоговых органах и на практике бывает довольно затруднительно.
 

2.3.2. Налогообложение при наследовании или получении недвижимости в порядке дарения

В соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 01.07.2005 № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (внесенной Федеральным Законом № 201-ФЗ от 31.12.2005 года): с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения».

С наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выдаются, начиная с 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, не взимается.

Указанным Федеральным Законом также внесены изменения в гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» части второй Налогового кодекса Российской Федерации, касающиеся обложения налогом на доходы физических лиц доходов в денежной и натуральной формах, получаемых от физических лиц в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев.

В связи с данным Федеральным законом с 1 января 2006 г. отменяется налогообложение любого имущества, полученного в порядке наследования, кроме тех случаев, когда свидетельства о праве собственности на наследство получены до 01.01.2006 года, тогда физические лица обязаны уплатить налог с имущества, переходящего в порядке наследования.

Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового Кодекса РФ (внесенному Федеральным законом от 01.07.2005 № 78-ФЗ), «не подлежат налогообложению доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
      Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ» (в т. ч. супругами).

Таким образом, доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, с 01.01.2006 г. подлежат обложению налогом на доходы физических лиц согласно п.1 ст. 224 НК РФ в размере 13%, но только в том случае, если даритель и одаряемый не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. Доходы, полученные в порядке дарения иного имущества, налогообложению не подлежат.

2.3.3. Налог на добавленную стоимость при операциях с недвижимым имуществом

Применительно к вопросам, связанным с налогообложением налогом на добавленную стоимость сделок с недвижимостью, остановимся на следующих, наиболее важных, моментах.

В соответствии с подпунктами 22 и 23 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса, начиная с 1 января 2005 года не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации:

- операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

- передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

Также, согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса, не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость операции по реализации земельных участков или долей в них.

Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке целевого финансирования строительства жилого дома, не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость у застройщика. Часть указанного целевого финансирования, направленная на выплату вознаграждения застройщику, согласно Письму Минфина РФ от 12 июля 2005 года № 03-04-01/82 облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 119-ФЗ были внесены изменения в статью 155 Налогового кодекса. Руководствуясь действующей редакцией пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса, необходимо, начиная с 1 января 2006 года, начислять налог на добавленную стоимость при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машиноместа. Налоговая база при этом определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Ставка, по которой происходит налогообложение указанных операций, составляет 18%.

2.3.4. Налог на прибыль предприятий и организаций, совершающих сделки с недвижимым имуществом

Налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются: российские организации и иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации. Объектом налогообложения является прибыль, полученная налогоплательщиком, в данном случае, от сделок с недвижимым имуществом. Прибылью признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведённых расходов.

В РФ налогообложение доходов в зависимости от налогообложения может быть следующим:

1. общий режим налогообложения. Когда собственник коммерческой недвижимости является плательщиком НДС (18%) и налога на прибыль (24%)

2. упрощенная система налогообложения. Когда собственник коммерческой недвижимости не платит НДС и уплачивает

     - налог с выручки (дохода) в размере 6%;

     - налог с дохода минус расходы в размере 15%.

Письмом Минфина России от 03.07.2006 № 03-03-04/1/554, которое хотя и не носит нормативного характера, но, тем не менее, указывает на позицию данного органа по вопросу возникновения обязанности по уплате налога на прибыль у организаций-продавцов недвижимого имущества, сообщено следующее.

Выручка     признается в бухгалтерском учете при  наличии  условий,  установленных   Положением по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденным приказом Минфина России от 06.05.1999 г. № 32н. Если в отношении денежных  средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не  исполнено  хотя  бы одно из  приведенных  в  Положении  условий,  то  в   бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

В целях налогообложения прибыли согласно статье 271 Налогового кодекса Российской Федерации при методе начисления датой получения дохода для доходов от реализации признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.

У организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав.