Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

До недавнего времени ни в правовой литературе, ни в законодательстве не было достаточной четкости относительно понятия налога. Четкость же определения данной категории имеет первостепенное значение не только с позиции теории, но и с практической точки зрения. По справедливому мнению Н.И. Химичевой, от решения вопроса о понятии налога «зависит определение самого понятия налогового права, предмета его регулирования и отдельных его категорий». Несмотря на наличие в литературе разнообразных формулировок понятия налога, практически во всех из них имеется указание на существенные признаки исследуемой категории.

Во-первых, налоги носят публичный характер, поскольку поступают в казну государства и муниципальных образований (а точнее - в бюджетную систему и внебюджетные фонды) для финансового обеспечения общезначимых интересов соответствующего территориального уровня. Во-вторых, характерным признаком налогов является обязательность их уплаты физическими лицами и организациями в доход государства. Последнее же устанавливает налог и существенные условия налогообложения в одностороннем порядке. В случае же неисполнения плательщиком юридической обязанности перед государством по его уплате применяется принуждение, которое, по словам С.Г. Пепеляева, является «приводным механизмом налогообложения». В-третьих, уплата налога влечет переход к государству права собственности на денежные средства, принадлежащие ранее налогоплательщику. При этом у государства не возникает обязанности совершить какое-либо встречное предоставление конкретному плательщику налога, поскольку последний взимается в целях удовлетворения общественных и государственных нужд. Поэтому налог является индивидуально безвозмездным и безвозвратным платежом. В данном случае, как это отмечает Н.И. Химичева, «можно лишь говорить о коллективной возвратности обществу». В-четвертых, налоги устанавливаются исключительно законодательными (представительными) органами власти.

При характеристике такой важнейшей категории как налог необходимо отметить, что в налоге заложены огромные регулирующие возможности, реализация которых позволяет упорядочить социально-экономические процессы в государстве. Так Т.Ф. Юткина небезосновательно полагает, что «институт налогов создается не только для принудительного изъятия части финансовых ресурсов из сферы их создания в сферу бюджетного потребления, но и для обеспечения относительного равновесия между частными, корпоративными и общенациональными бюджетными интересами».

Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1.1).

Таблица 1.1

«Современные принципы налогообложения недвижимого имущества»

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики — предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения, в том числе:

-  Министерство РФ по налогам и сборам (МНС), его подразделения на местах;
-  государственные органы исполнительной власти и местного самоуправления, другие уполномоченные ими органы и должностные лица, осуществляющие (помимо МНС) прием и взимание налогов и (или) сборов, а также контроль над их уплатой (сборщики налогов и сборов);

-  Министерство финансов РФ, финансовые органы администраций краев, областей, районов и городов — при решении вопросов по отсрочке и рассрочке уплаты налогов и сборов;

-  органы государственных внебюджетных фондов;

-  Федеральная служба налоговой полиции РФ и ее территориальные подразделения — в случаях нарушения налогоплательщиками налогового законодательства.

1.3. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества     

Система налогообложения должна нести в себе три функции:

1) Фискальную, то есть обеспечивать необходимый уровень поступлений в государственный бюджет.

Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. Более того, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость значительно труднее скрыть от налогообложения.

2) Стимулирующую - способствовать развитию экономики.

-для предприятий обложению новым налогом подвергалось бы только недвижимое имущество, а не стоимость активной части основных фондов. Это могло бы способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства.

-оценка недвижимости для налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой.

-узаконенная государством оценка зданий и земли по их реальной стоимости будет способствовать развитию рыночных отношений в сфере недвижимости,

-такая оценка способна улучшить планирование городской застройки.

3) Социальную - обеспечивать выполнение принципа социальной справедливости.

Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при существующей системе существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как не учитывается ее рыночная цена.

С введением в действие второй части Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать, по меньшей мере, по четырем признакам.

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

- соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

- физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации.

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

Существенное экономическое значение в системе налогообложения недвижимости имеет группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране, соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

-  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территории РФ;

-  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующих субъектов;

-  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

-  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в течение всего периода нахождения имущества в собственности физических, а также и во владении и пользовании юридических лиц;

-  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

По четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

-  земельный налог;
-  лесной налог;
-  налог на пользование недрами;
-  налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы;
-  налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам.

Рис. 1.1. «Виды налогов и сборов по уровням государственного управления»

Любой вид налога считается установленным только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

-  объект налогообложения;
-  налоговая база;
-  налоговый период;
-  налоговая ставка;
-  порядок исчисления налога;
-  порядок и сроки уплаты налога;
-  возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения применительно к конкретным сборам.

ГЛАВА 2. Анализ современного налогообложения недвижимости в Российской Федерации

2.1. Налог на объекты недвижимости как имущество

В современном Гражданском кодексе РФ в ст. 130 дано следующее определение недвижимости: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

Предприятие в целом как имущественный комплекс также является недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Это не вполне соответствующее интуитивному пониманию недвижимости определение появилось в ГК в результате серьезных дискуссий и вряд ли может быть принципиально изменено. Как мы потом убедимся, столь же разными объектами недвижимости являются земля и возводимые на ней строения.