Особенности оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости в Москве

      

     Стоимость строительства 1 м3 в ценах 2011 года, руб./кв. м – расчет с www. ritmstroi.ru

     Стоимость 1 кв. м земельного участка составляет 71316,27 ¹¹ 

            

      Рыночная  стоимость Объекта оценки, полученная с помощью затратного подхода  составляет: 12 438 099 рублей. 
 
 

      1.6.4. Согласование результатов  оценки

      Итоговое  согласование результатов представлено в таблице, рыночная стоимость объекта оценки равна сумме произведений весов прогнозов на соответствующие результаты прогнозов. Весовые коэффициенты проставлялись экспертным методом, при этом наибольший вес получил результат сравнительного подхода. Результаты доходного подхода и затратного подхода получили равные веса.

      Согласование  результатов

 

      Таким образом, рыночная стоимость объекта  оценки, рассчитанная доходным, затратным  и сравнительным подходом, по состоянию  на 15 мая 2011 года составляет 16 532040,41 рублей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение

      Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». Согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. 

      В первой главе работы рассмотрены понятие офисной недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки офисной недвижимости и ценообразующие факторы. 

      Недвижимое имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. 

      Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты. 

      Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта. 

      Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. 

      Во второй главе проведена оценка объекта офисной недвижимости с использованием трех подходов к оценке. 

      Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

      Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку офисной недвижимости. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес. 

      Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам. 

      Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста. 

      В конце  работы проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.

      Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 15.05.2011г. составляет округленно 16 532040 руб. (шестнадцать миллионов пятьсот тридцать две тысячи сорок рублей) без учета НДС.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Список  литературы

      1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.1998 № 135-ФЗ

      2.  Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"

      3. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"

      4. Приказ Минэкономразвития РФ  от 20.07.2007 N 257 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"

      5. http://proocenka.com/ocenka-ofisa.html

     6. http://nextreferat.ru/26/dok.php?id=0233 (Принципы и причины, влияющие на ценообразование недвижимости в условиях конкуренции)

      7. http://www.oficy.ru

      8. http://департамент-оценки.рф

      9. http://asninfo.ru

      10. С.В. Гриненко Экономика недвижимости

      11. Гражданский кодекс ст.130 п.1

      12.Официальный сайт ЦБ РФ www.cbr.ru

      13. Объединенный сервер агентств недвижимости www.Osan.ru

      14. Кацман В.Е., Косорукова И. В. Родин А. Ю. – Оценочная деятельность: Правовые, теоретические математические основы – М.: Market DS, 2008. – 256 с.

      15. Косорукова И. В. – Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества – М.: Market DS, 2009. – 728 с.

      16. Портал услуг. Публичная кадастровая карта. http://maps.rosreestr.ru/Portal/  

      Приложения

      Документ  excel «расчет».