Особенности оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости в Москве

      При анализе и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время  предложения), рассматриваемые права (условия договора – аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а так же физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется.

      Значение  арендной платы за пользование офисными помещениями в месяц:

     Средняя ставка аренды в год = (23600+23900+25044+24500+26550)/5 = 123594/5 = 24718,8

     ПВД = 24718,8*110= 2719068 руб./год

     Эксперты  связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущим общемировым кризисом. По мнению экспертов, недозагрузки здания и недополучения арендной платы будет около 2%.

     ДВД =  2719068 * (1 - 2%) = 2664686,64

 

     Ставка  дисконтирования определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

     В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

     Re = rf+p1+p2+p3, где

     rf – безрисковая ставка дохода, %

     p1 – премия за риск вложения в недвижимость, %

     p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости, %

     p3 – премия за инвестиционный менеджмент, %

     В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по ГКО-ОФЗ, которая на дату оценки составила 6% годовых.

     Премия  за риск вложения в  недвижимость.

 

     Премия  на низкую ликвидность – это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

р₂ = , где:                                                                     

      R_f – безрисковая ставка;

      Ср. эксп – срок экспозиции для объекта  оценки, мес.

      Офисные помещения аналогичных оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют  срок экспозиции в среднем 3 – 6 месяцев. При расчетах принимается величина – 3 месяца, соответственно = 3/12 = 0,25 лет.

      Премия  за низкую ликвидность будет равна:

      р2 = 6%*0,25 = 1,5%

      Премия  за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а так же от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

      На  практике риск за качество менеджмента  находится в пределах от 1% до 3%, принимаем среднюю величину премии равной 1,5%.

      Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

      Метод Хоскольда используется в тех  случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что  маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

      R1=rf / ((1-re)^n - 1), где

      re – норма возврата капитала

      rf – безрисковая ставка, %

      n – срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, средний срок службы здания.

      Расчет  ставки капитализации

 
             
 
 
 
 
 

      Рыночная  стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода  составляет: 17 017 662,84 рублей. 

      1.6.3. Определение рыночной стоимости затратным подходом.

     Затратный подход ⁹- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

     Согласно данному принципу потенциальный инвестор, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

     Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода включает следующие этапы¹⁰:

• Определение рыночной стоимости (рыночной стоимости права аренды) земельного участка как условно свободного;
• Определение полной стоимости воспроизводства (замещения)  улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;
• Определение величины совокупного накопленного износа;
• Определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта недвижимости;
• Расчет рыночной стоимости объекта оценки путем суммирования рыночной стоимости (рыночной стоимости права аренды) земельного участка со стоимостью воспроизводства (замещения) объекта недвижимости.

     По  данному объекту недвижимости не было выявлено признаков внешнего и функционального износа.

     Расчет  физического износа здания: