Особенности оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости в Москве

1.5. Анализ НЭИ объекта  оценки 

      Наиболее  эффективное использование –  физически, юридически осуществимое, финансово  целесообразное, вероятное использование, приводящее к максимальной стоимости.

      Недвижимость  – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

      Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях: 

• законодательно разрешенный
• физически возможным
• экономически оправданным
• приносить максимальную прибыль

      После того, как в результате анализа  выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием. Концепция наиболее эффективного использования является неотъемлемой составной частью оценки рыночной стоимости.

      Ввиду того, что объект оценки представляет собой офис, целесообразно считать  текущие использование объекта  оценки в качестве офисного помещения  как наилучшее и наиболее эффективное. 

1.6. Определение рыночной стоимости объекта оценки

      1.6.1. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом 

      Обоснование выбора аналогов

      При выборе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки получено, что оцениваемый объект, а именно офисное здание будет иметь максимальную стоимость при использовании его в настоящем качестве.

      В результате проведенного исследования рынка был выделен ля сравнительного анализа ряд объектов коммерческого  назначения. Информация о характеристиках данных объектов получена с сайтов объявлений и риэлтерских агентств в Интернете (www.osan.ru) . В результате отбора наиболее сопоставимых с оцениваемым объектом, после проверки достоверности информации оценщик остановился на пяти объектах – аналогах. Все помещения являются офисными, с хорошей транспортной доступностью.

      Обоснование корректировок.

      1. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

      2. Вид права на строение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

      3. Площадь здания. Поправка определилась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для административных зданий по таблице

      Пример  расчета: = (111/110) = 1,009 – применяется  поправка ~ 0,99

      Данная  корректировка вводилась для  всех объектов-аналогов.

      4. Дата продажи/предложения.  На время продажи/предложения Оценщик принял различие для всех аналогов равное 0, так как из анализа рынка продаж и предложений офисных помещений было выявлено, что изменения цен с апреля 2011г. до мая 2011г. не произошло.

      5. Местоположение. В данном случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка недвижимости г. Москва и за главный пункт анализа принимается близость к метро.

      6. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

      7. Состояние объекта. Поправки вводились на основании метода парных продаж.

      8. Инженерные коммуникации. К оцениваемому объекту и к аналогам проведены инженерные коммуникации, также в №3 и №4 есть кондиционеры. В данном случае корректировка вводилась экспертно.

      Рыночная  стоимость Объекта оценки, полученная с помощью сравнительного подхода составляет: 16983080 рублей. 

      1.6.2. Определение рыночной  стоимости доходным подходом

      Определение рыночной стоимости объектов недвижимости доходным подходом основывается на принципе ожидания. В соответствии с данным принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от его использования.

      При оценке недвижимости с позиции доходного  подхода к доходам от использования  объекта недвижимости относятся  поступления арендной платы от арендаторов объекта и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы – прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово-экономического состояния самого оцениваемого объекта недвижимости и той рыночной среды, в которой он находится ⁷.

      Учитывая, что Объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ, обладает относительно постоянными расходами  по обслуживанию и содержанию помещений, а также, принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки дохода от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить метод капитализации дохода.

      Основные  этапы процедуры оценки методом  капитализации дохода:

      1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве  дохода, генерируемого объектом  недвижимости при его наилучшем  и наиболее эффективном использовании;

2) расчет  ставки капитализации;

3) определение  стоимости объекта недвижимости  на основе чистого операционного  дохода и коэффициента капитализации  путем деления ЧОД на коэффициент  капитализации.