Особенности оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости в Москве

 

1.2 Общие сведения  о проводимой оценке

Сведения  о заказчике

 

Сведения  об Оценщике

 

1.2.1. Последовательность  определения стоимости объекта оценки⁵

• заключение Договора;
• установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:
• правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта правами иных лиц;
• данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к Объекту;
• информации о технических и эксплуатационных характеристиках Объекта;
• иной информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта с целью определения его стоимости, а также другой информации (в том числе фотодокументов), связанной с Объектом.
• анализ рынка, к которому относится Объект;
• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;
• составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

 

1.3 Описание объекта  оценки

1.3.1. Анализ местоположения

Район расположения

Г. Москва, район Якиманка, м. Октябрьская.

Якиманка⁶ — район Москвы. Расположен в Центральном административном округе.

     

 

Транспортная  доступность

Московский  метрополитен:

• «Полянка», «Третьяковская» (у границы района) — север, центр
• «Октябрьская-радиальная», «Октябрьская-кольцевая», «Шаболовская» (у границы района) — юг
• «Добрынинская» — у юго-восточной границы района

Наземный  транспорт:

• Трамвайная линия по Шаболовке (маршруты А, 14, 26, 47).
• Троллейбусные маршруты Б, Бк, 1, 1к, 4, 7, 8, 10, 10к, 33, 33к, 62, 79, 79к, 84.
• Автобусные маршруты К, 25, 111, 196, 275.

Окружающая  застройка

      Слева от объекта оценки находиться кофе Шоколадница, справа магазины обуви Рандеву, Карло Пазолини и др.

1.3.2 Земельный участок

     Площадь земельного участка объекта оценки определена на основании данных кадастрового плана, договора аренды и Технического Задания, предоставленного Заказчиком.

     Адрес: г. Москва м. Октябрьская, ул. Большая Якиманка, д. 58/2

     Площадь участка: 110 кв.м.

     Категория земель: земли промышленного назначения

     Наличие на участке улучшений: строения, сооружения

     Собственник: г. Москва

     Вид права на объект: собственность

       На  территории участка отсутствуют  какие-либо природные факторы, оказывающие  отрицательное влияние на их стоимость (овраги, холмы, заболоченные участки и т.д.). Зеленные насаждения на участке представлены деревьями малоценных пород по периметру и немногочисленными декоративными насаждениями в его центральных частях.

     Земельный участок предоставлен в аренду на основании договора аренды от 30.03.1997 г. № МО0-08-359 для эксплуатации производственных зданий. Участок имеет все коммуникации. 

1.4. Анализ рынка

      В I квартале 2010 года общая площадь качественных офисных площадей пополнилась на 320 тыс. кв.м. (арендопригодная офисная площадь ― на 190 тыс. кв.м.), что сопоставимо с уровнем ввода конца 2009 года.

        Во II квартале количество завершенных проектов уменьшилось: объем введенных площадей составил 96 тыс. кв.м., в т.ч. объектов класса «А» ― 68 тыс. кв.м., класса «В+» ― 3 тыс. кв.м., класса «В» ― 25 тыс. кв.м.

      В итоге совокупный объем предложения  в бизнес центрах Москвы в конце II квартала 2010 года составил около 11,2 млн. кв.м. Таким образом, обеспеченность жителей Москвы площадями качественных офисных центров составляет порядка 1,1 тыс. кв.м. на 1000 человек (около 1,8 тыс. кв.м. на 1000 человек экономически активного населения). Что все же меньше данного показателя в развитых городах Европы, который в среднем составляет порядка 3,5 тыс. кв.м. на 1000 жителей.

      

      

      На  второе полугодие 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 12-ти крупных  объектов общим объемом около 573 тыс. кв.м., из которых более 70% площадей принадлежат бизнес центрам класса «А». Строительство этих масштабных дорогостоящих объектов было приостановлено в период кризиса, поэтому их ввод был перенесен на конец 2010 года. Однако, учитывая опыт предыдущих лет, можно прогнозировать, что объем нового строительства не превысит 850 тыс. кв.м. по итогам года.

        

      1.4.1. Спрос

      Увеличение  спроса на рынке офисной недвижимости продиктовано стабильностью экономики, развитием рынка труда и ростом доходов бизнеса. И если в I квартале 2010 года, говоря о снижении уровня вакантных площадей, речь шла о поглощении самого недорогого предложения, то во II квартале можно констатировать рост спроса на объекты высокого ценового сегмента ― уровень вакантных площадей в объектах класса А наконец, составил менее 25%.

      Уровень вакантных площадей в офисах класса В стал постепенно снижаться еще с начала года и эта тенденция продолжается. В итоге во II квартале доля свободных площадей в недорогом сегменте офисной недвижимости в среднем составила 14,5%.

      Таким образом, бизнес центры класса В и  В+ по-прежнему более востребованы среди арендаторов, однако интерес к высококлассным объектам начал повышаться. 

      1.4.2. Ценовая ситуация на рынке

      Увеличение  спроса на рынке офисной недвижимости способствует повышению арендных ставок. Курс на стабилизацию рынка, наметившийся еще в конце 2009 года, подтвердился небольшой положительной динамикой в I квартале 2010 года.

      

      С апреля темпы роста не изменились. В итоге за II квартал средняя ставка аренды увеличилась на 1 ― 2%, как в классе А, так и в классе В.

      Если  говорить о прогнозе на вторую половину 2010 года, то стоит отметить, что есть предпосылки к росту спроса на качественные офисные помещения. Наиболее вероятно, что рост спроса и уровня поглощения приведет к умеренному повышению арендных ставок ― на 7―10% по итогам года. Более активный рост в ближайший год маловероятен ввиду только начинающегося восстановления экономической конъюнктуры.

      При этом в первую очередь повышения  цен и ставок аренды можно ожидать  в качественных объектах с продуманной  концепцией, имеющих наиболее удачное  расположение. В менее ликвидных  объектах рост цен возможен только после поглощения более качественных площадей.