Определение стоимости недвижимости

     Для определения ЧОД_нп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта.

     Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма  всех ожидаемых поступлений от объекта.  ПВД_маг= П_нп * А * n = 24*43*12 = 12 384  тыс.р.

Где  А - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, р/м2,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

     Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ЭВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле 6:                  ЭВД = ПВД – У1 – У2,                       

где У1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс. р.;

У₂ - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. р.

     В данной курсовой работе убытки от недозагруженности помещений равны нулю, убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов составляют 1% от ПВД.

     Чистый  операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле 7:                                      ЧОД = ЭВД – Р,                 

где Р - расходы, связанные с оцениваемым объектом, тыс. р.

Расходы арендодателя составляют:

а)  по управлению - 10% от ЭВД,

   б) налог на имущество - 2% в год от стоимости нового строительства оцениваемого помещения с учетом износа,

в)  страхование - 0,1% от стоимости нового строительства,

г)  налог на землю - 1.26 р./м2 за квартал.

   Расчет  чистого операционного дохода за год следует представить в таблице 4.

Таблица 4

Определение чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год.

Для расчета  ОНК необходимо заполнить таблицу 5.

   Таблица 5

   Расчет  нормы капитализации по нежилым  помещениям.

 

     ОНК = ЧОД_с/ЦП_С.

     Итоговая  ОНК по нежилым помещениям находится как среднеарифметическое ОНКс = 10,1.

С_дп = ЧОД_нп/ОНК = 9 618,62 / 10,1 = 952,34. тыс.р.

   Вывод: таким образом, на основе расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации стоимость оцениваемого нежилого помещения, определенная доходным подходом равна 952,34 тыс.р. 
 
 
 
 
 
 

4. СВЕДЕНИЕ  СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

     После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо осуществить сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Как правило, один считается базовым, два других используются для корректировки получаемых результатов.

     Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

При оценке нежилого помещения может быть сделан вывод:

• анализ проводился на основе достоверной информации о 
  достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 85 %;
• затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками;

        - оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах ,могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода выше, чем у затратного и ниже, чем у подхода сравнительного анализа продаж и принимается равным 10%.

     Данные  о сведении полученных результатов  в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблицу 6.

     Итоговая  оценка стоимости не обязательно  является предопределенной величиной, а скорее наиболее вероятным значением, поэтому может быть приведена в виде итоговой величины с округлением (для показа степени точности) или в виде диапазона величин.

   Надлежащим  исполнением оценщиком своих  обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной- форме и передача заказчику отчета об оценке объекта.

   Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости объекта недвижимости. В международной практике отчеты могут предоставляться заказчику в устной или письменной форме. В свою очередь, отчеты в письменной форме могут быть в виде письма, в виде стандартной табличной формы или в виде полного повествовательного отчета.

                                   Таблица 6

Расчет  рыночной стоимости нежилого помещения.

 

     Рс = С_ам*0,85 + С_зп*0,05 + С_дп*0,1 = 77,6*0,85 + 58,78*0,05 + 952,34*0,1 = 65,96 + 2,94 + 95,2 = 164,13 тыс. р.

     Зс - залоговая стоимость = 164,13 * 0,7 = 114,89 тыс. р.

             Вывод: цель оценки объекта – определение стоимости для залога. Вид стоимости недвижимости – залоговая стоимость, это 70 %  от     

рыночной стоимости. Таким образом, расчетом рыночной стоимости  определена стоимость объекта недвижимости, пристройки, для залога, которая равна 114,89 тыс. рублей.

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 

            Оценка недвижимости осуществляется с позиций трех стандартных подходов - доходного, затратного и сравнительного анализа продаж:

     1. Подход сравнительного анализа продаж - это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на его сравнении с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Стоимость оцениваемого объекта – пристройки площадью 24 м2 – определенная с использованием подхода сравнительного анализа продаж составляет 77, 6 тыс. рублей. Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Но подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

    2. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для создания аналогичного объекта. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом стоимости земли и стоимости нового строительства улучшений и вычетом накопленного износа, определенная затратным подходом равна 58 782,14 рублей.  

    3. Доходный подход — это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых доходов от него. На основе расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации стоимость оцениваемого нежилого помещения, определенная доходным подходом равна 952,34 тыс.р. 

     В результате применения этих подходов получаются различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости. Каждый из подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов. Методы оценки - это конкретные способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

     Итоговая  стоимость. Целью оценки объекта является определение стоимости нежилого помещения, пристройки, площадью 24 м2  для залога. Вид стоимости недвижимости – залоговая стоимость, это 70 %  от рыночной  стоимости. Расчетом рыночной стоимости была определена стоимость объекта недвижимости, для залога, которая равна 114,89 тыс. рублей.

     Тема  курсовой работы «Определение стоимости недвижимости» актуальна тем, что при любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Недвижимость – основа национального богатства страны.

     Развитие  рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране, поэтому знание основ экономики недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан.

     Недвижимое  имущество занимает центральное  место в системе знаний при  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

     Я считаю, что умение оценить свою (или другую) недвижимость, правильно  определить ее стоимость, и владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие  на человека.

    Список литературы. 

     1. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости И.Т. Балабанов. — СП6.:

Питер, 2000. — 207 с.

     2. Горемыкин В.А. Российский земельный рынок / Учеб. пособие / В.А. Горемыкин. — М.: Инфра-М, 2000 г.. — 175 с.

     3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К» 2003 г. — 835 с.

     4. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости:

Учеб.пособие / С.П. Коростелев. — М.: Русская деловая Литература,

2000:—302с.

            5. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В.В.Григорьева. - М: ИНФРА-М, 1997.-320 с.

            6. Оценка рыночной стоимости недвижимости // Финансовая 
газета. - 1994. - № 13-16, 19, 21, 24, 26, 29-31, 34.