Определение стоимости недвижимости

     8. Стоимость для целей налогообложения — это стоимость объекта оценки, используемая для определения налогооблагаемой базы.

     9. Ликвидационная стоимость – стоимость имущества при его вынужденной продаже.

     10. Утилизационная стоимость — это стоимость объекта оценки, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

     Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительного анализа продаж, затратный, доходный.

     В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

    3.1. Использование подхода сравнительного анализа

    продаж при определении стоимости недвижимости.

     Подход  сравнительного анализа  продаж – это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продаж объектов сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

     Подход  сравнительного анализа продаж применяется  при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный, рынок). При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

     Подход  сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако, не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Основные этапы  подхода сравнительного анализа  продаж:

1. сбор информации и формирование базы данных с занесением 
   в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;
2. анализ полученной информации, изучение рынка, выделение 
   сегмента, к которому относится оцениваемый объект;
3. отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и 
   определение подходящих единиц сравнения по каждому из 
   аналогов;
4. приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;
5. анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о 
   стоимости объекта оценки.

     На  первом этапе проводится сбор информации и формирование базы данных сделок с объектами недвижимости. В эту базу заносится вся доступная информация об объекте сделки, условиях, субъектах сделки и т.п. Вся информация должна быть проверена и достоверна.

     На  втором этапе проводится изучение рынка  недвижимости, сегментирование его и определение, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

     Сегментирование – это процесс разбиения рынка на сектора (сегменты), схожие по ряду параметров, которые условно можно разделить на две взаимосвязанных группы:

  -  характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка. К ним относятся инвестиционная мотивация, предпочтения потребителей, пути финансирования и т.п.;

  - характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка. Включают назначение, использование объектов, их качество, границы стоимости, передаваемые права и ограничения и т.д.

     На  третьем этапе проводится отбор  аналогов — объектов сходных или подобных оцениваемому. При выборе аналогов необходимо отслеживать их принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект. Обычно отбирают от трех до пяти аналогов. Очевидно, что выбранные аналоги будут отличаться от объекта оценки по каким-либо характеристикам. Поэтому иногда при дальнейшей работе целесообразно оперировать не с ценой аналога/объекта в целом, а с ценой единицы сравнения – цена за единицу площади, за единицу объема, за единицу потребительских свойств и т.д.

     На  четвертом этапе осуществляется приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. Основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: «За какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?» Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые могут быть выражены в денежных суммах, «направлениях» или коэффициентах.

     На  пятом этапе проводится анализ приведенных  цен аналогов и выносится итоговое заключение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Окончательное решение об итоговой величине стоимости, определенной, с использованием подхода сравнительного анализа продаж, принимается на основаом анализа скорректированных цен продажи аналогов, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. Не обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости, допустимо указывать границы, некоего доверительного интервала или диапазон цен.

     Итак, на основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены – 9 вариантов стоимости оцениваемого нежилого помещения. Поправки нужно вносить от объекта сравнения к объекту оценки. Результаты проведения расчетов следует записать в таблицу 2 с точностью до сотых.

     Условные обозначения:

А1, А2, … , А9 – недавно проданные аналоги № 1- 9 оцениваемого нежилого помещения;

П_нп – площадь оцениваемого нежилого помещения, м2,

о, с/о, ц – это местоположение объекта соответственно в отдаленном районе, в районе средней отдаленности от центра города, и в центре города.

К – кирпичные стены, п – панельные стены;

пл – состояние помещения плохое, ср – состояние помещения среднее.

     Цены  продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым, представлены в соответствии с номером варианта - № 12. 
 

 

Таблица 2 

Расчет  скорректированных цен нежилых  помещений. 

 

 

 

 Ц_кх – цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. р.:

       Ц_кх = ((Ц_ан – С_об) / S_ан) * П_нп

     На  основании сравнительного анализа  цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет местоположения следующие:

 - 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

 - 10% между расположенными в центре города и районе средней отдаленности.

            Для определения  поправок по другим параметрам следует применять метод сопоставимых пар. Расчеты проводим в относительных показателях    При определении поправок на материал стен и состояние помещения учитываем:

3. поправки определяются исходя из цен, приведенных к 
   оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
4. объекты не должны отличаться по местоположению;
5. при определении поправок по различным районам города 
   всегда делить цены объектов с одинаковыми параметрами на цены с отличающимися (цены крупнопанельных помещений – на цены кирпичных, находящихся в плохом состоянии – на находящихся в среднем);
6. общую поправку по городу определять как среднеарифметическую по всем районам.
7. Определение поправок по материалу стен:

А4 – А6       Ц_кх - 0,99

А1 – А3       Ц_кх -  0,96

А7 – А9       Ц_кх -  1,13

     Среднеарифметическое значение – 1,03.

      2. Определение поправок по состоянию помещения:

А1 – А2         Ц_кх - 1,09

А5 – А6 Ц_кх - 0,91

А7 – А8 Ц_кх - 1,15

     Среднеарифметическое значение – 1,05.

     Скорректированные цены аналогов (Гр.12 таблицы 2) определяются умножением Гр.8 на Гр.9, Гр.10 и Гр.11. таблицы 2. Затем необходимо провести согласование этих цен.

       Согласование – это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

     Для получения результата оценки на основе сравнительного анализа продаж (С_сап), согласование скорректированных цен следует проводить в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Для согласования данных широко используются статистические методы, экспертные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.

     При наличии обширной информации о большом  количестве похожих продаж, небольшом  различии величин скорректированных цен применяются статистические методы. В частности, суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:

      1) Среднеарифметическое значение скорректированных цен сопоставимых продаж – 75,8.

      2)     Модальное значение.

     Мода – наиболее часто встречающее значение в числовом ряду.

Округлим  скорректированные цены до целых чисел: 77, 74, 80, 74, 72, 75, 81, 74, 74. Наиболее часто встречающее значение в числовом ряду это число 74.

Следовательно, модальное значение = 74.

8. Медианное значение.

     Медиана – середина ранжированного числового ряда.

Выписываем  скорректированные цены в порядке  возрастания:

     

     Если  объект находится в центре города, то выбираем 3 последних числа, а  остальные отбрасываем: 76,87; 80,28; 81,23.

     Среднеарифметическое значение этих чисел – 79,46.

     Медианное значение – 79,46. 

9. Скорректированная цена самого похожего объекта на оцениваемый объект аналога. Максимально похожий объект это А7, т.к. также находится в центре города, материал стен – кирпич, состояние помещения – среднее, S аналога = 26 м2. Скорректирована цена его  =  81,23 тыс. руб.