Определение стоимости недвижимости

     Определяем  стоимость по сравнительному анализу  продаж – среднеарифметическое значение всех четырех показателей равно 77,6.

     Вывод:  итак, стоимость оцениваемого объекта – пристройки площадью 24 м2 – определенная с использованием подхода сравнительного анализа продаж составляет 77, 6 тыс. рублей.

     Подход  сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование. Но подход сравнительного анализа продаж основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания. 
 
 
 

3.2. Определение  стоимости недвижимости на основе  затрат.

     Затратный подход — способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества. Особенностью определения стоимости при использовании затратного подхода является то, что сначала определяется стоимость воспроизводства нового здания или сооружения, а затем она уменьшается на величину износа в денежном выражении.

     Этапы затратного подхода к оценке недвижимости:

1) изучение рынка,  формирование базы данных издержек по объектам недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) определение восстановительной стоимости, зданий и сооружений;

3) определение  величины накопленного износа зданий и сооружений;

4) определение  стоимости участка земли;

5) определение  итоговой стоимости объекта недвижимости.

     На  первом этапе затратного подхода  необходимо собрать и проанализировать информацию о величине издержек, соответствующих восстановительной стоимости зданий и сооружений, рыночную информацию о продажах земельных участков и аналогичных объектов недвижимости.

     Издержки, соответствующие восстановительной стоимости для целей оценки недвижимости, определяются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и предпринимательской прибыли. Прямые издержки – это затраты, связанные со строительством, косвенные издержки – расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость СМР.

     На  втором этапе затратного подхода  определяется восстановительная стоимость зданий и сооружений. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки. Восстановительная стоимость при оценке недвижимости может быть определена одним из следующих методов:

• методом удельных затрат на единицу сравнения;

• поэлементным методом (разбивки на компоненты);

• количественным методом.

     На  третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин износ в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимость в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

     На  четвертом этапе определяется стоимость земельного участка. Земля (земельные ресурсы) — часть природы. Земельный участок — это ограниченная часть земель, имеющая определенный юридический статус, целевое на значение (разрешенное использование), включающий находящийся в границах поверхностный слой земной коры замкнутые водоемы, лес, растения. Основной характеристикой земельного участка является его площадь.

     На  пятом этапе затратного подхода  определяется итоговая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и восстановительной стоимости зданий и сооружений за минусом величины их накопленного износа.

     Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа (формулы 2. 3, 4).

     С_зп = С_з + С_нс – И_н,                          (2)

Где С_зп - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным      подходом, р.;

С_з - стоимость земли, р.;

С_нс - стоимость нового строительства улучшений, р.;

И_н - накопленный строением износ, р.

              С_з = П_з * Ц_з,                                 (3)     

где П₃ - площадь земельного участка, м²;

 Цз - цена  земли, тыс. р. / м².

                                  И_н = И_ф + И_фн + И_в,                        (4)

Где И_ф - физический износ нежилого помещения, р.;

  И_фн - функциональный износ нежилого помещения, р.;

  И_в - внешний износ нежилого помещения, р.

      Схематичное расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих П_нп) и земельного участка (плюс 2 метра от кромки здания):

Пристройка.                                                                                      Рис.1 
 
 
 

Цена земли в данной курсовой работе принимается равной 90 р./м²

П_нп = а*в = 2*12 = 24, м2

П₃ = (2+2)*(12+2) = 56, м2

С_з = 56 * 90 = 5040 ,  р.

Значит, стоимость  земли равна 5040 ,  р.

      При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строительные затраты на возведение аналогичных оцениваемому нежилых помещений составляют (Ц_стр):

• кирпичных 1873 р./м2,
• крупнопанельных 1935 р./м².

С_нс = П_нп * Ц_стр + ПП,

ПП = 0,3 * (П_нп * Ц_стр) = 0,3 * 24 * 1873 = 13 485,6   р.

С_нс = 0,3 * 1873 + 13 485,6 = 58 437,6     р.

     Оцениваемое нежилое помещение достаточное новое и величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 3.

Таблица 3

Расчет  физического износа

    С_нс (столбик 4) считается в таблице 3: С_нс * удельный вес / 100.

    Износ считается (столбик 6) считается: С_нс (столбик 4) * износ / 100.

   И_ф - физический износ нежилого помещения – равен 4695,46.

   И_н = 0 + 0 + 4695,46 = 4695,46

   С_зп = С_з + С_нс – И_н = 5040 + 58 437,6 - 4695,46 = 58 782,14   р.

    Вывод: стоимость оцениваемого объекта недвижимости с учетом стоимости земли и стоимости нового строительства улучшений и вычетом накопленного износа, определенная затратным подходом равна 58 782,14 рублей.    
 

3.3. Применение  доходного подхода при определении  стоимости недвижимости.

     Доходный  подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.

     Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности:

1. прогнозирование будущих доходов;
2. капитализация дохода.

     На  первом этапе доходного подхода  осуществляется прогнозирование будущих доходов. В зависимости от принятого в дальнейшем метода расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т.д.

     Доходы  от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления  отчета о доходах и расходах.

        При этом используются как ретроспективные данные, так и прогнозные. Главное условие — нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе. Отчет о доходах и расходах составляется в три шага:

1. Прогнозирование доходов.

• Определение величины потенциального валового дохода.   

• Определение величины убытков от вакансий и неплатежей.
• Определение величины иных доходов.
• Определение величины эффективного валового дохода

2. Прогнозирование расходов.

Периодические  расходы  для   обеспечения  нормального функционирования, объекта и воспроизводства дохода называют операционными расходами. Операционные расходы принято делить на следующие группы: постоянные расходы; переменные расходы; расходы на замещение (резерв). Прогнозирование расходов состоит из следующих этапов:

• Определение величины постоянных расходов
• Определение величины переменных расходов
• Определение величины расходов на замещение (резерв).

3. Определение чистого операционного дохода.

     Чистый  операционный доход (ЧОД) равен разности эффективного валового дохода (ЭВД) и операционных расходов, но до обслуживания долговых обязательств по недвижимости, налогообложения и амортизационных отчислений. ЧОД является чисто оценочным понятием и чаще других используется при оценке величины дохода.

     На  втором этапе доходного подхода  осуществляется капитализация доходов. Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину стоимости. Для пересчета будущих доходов в текущую стоимость используются капитализационные коэффициенты, состоящие из дохода на капитал и возврата капитала.

     Доходный  подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

     Определение стоимости оцениваемого помещения  выполняется по формуле 5.

   С_дп = ЧОД_нп/ОНК,                       (5)

где С_дп – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД_нп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. р.;

 ОНК - общая норма капитализации.

ОНК = ЧОД_с/ЦП_С,

где ЧОД_С - чистый операционный доход за год от нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом, тыс. р.;

ЦП_С - цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом, тыс. р.