Определение стоимости недвижимости

5. По  цели использования недвижимости:

а) Жилые

• многоквартирные жилые дома и помещения для постоянного проживания
• индивидуальные и малоэтажные жилые дома

б) Нежилые 

• коммерческая недвижимость (офисные здания, гостиницы, магазины, пункты бытового обслуживания)
• недвижимость социально-культурного назначения (администрации, больницы, ВУЗы, и т.д.)
• промышленная недвижимость (заводы, склады, мосты, гаражи и т.д.)

     Недвижимое  имущество занимает центральное  место в системе знаний при  любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

     Я считаю, что умение оценить свою (или другую) недвижимость, правильно  определить ее стоимость, и владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на человека. 
 
 

     2 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного  использования объекта  недвижимости. 

     Для более достоверного определения величины стоимости недвижимости необходимо учитывать единый набор принципов оценки, которые тесно связаны между собой.

     Принципы оценки – методические правила, которые позволяют правильно оценить, как все многообразие факторов влияет  на стоимость недвижимости. Следование принципов оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости. Наиболее   распространенная сегодня классификация принципов учитывает взаимодействие субъекта сделки с ее объектом в условиях рынка. Выделяют основные группы принципов или так называемый «принцип ЛНЭИ» (принцип лучшего и наиболее эффективного использования):

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2. Принципы, связанные с компонентами недвижимости.
3. Принципы, связанные с рыночной средой.

     Принцип лучшего и наиболее эффективного использования занимает особое место  и является синтезом принципов первых трех групп.

     Первая  группа  принципов основана на представлениях пользователя и включает принципы полезности, замещения и ожидания.

     Вторая группа принципов связана с компонентами недвижимости и включает принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающих и уменьшающих доходов, сбалансированности и экономического разделения прав.

     Третья группа принципов связана с рыночной средой и включает принципы зависимости, соответствия, конкуренции, изменения, принцип взаимодействия спроса и предложения. 

   Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования  проводится в два  этапа:

  1. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного. Для целей данного анализа предполагается, что на участке нет строительных улучшений, т.е. мы решаем проблему – какое было бы лучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоенным. Какие улучшения принесли бы максимум выгоды с точки зрения денег и удобств.

  2. Лучшее и наиболее эффективное  использование земельного участка с улучшениями. Для целей данного анализа рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту недвижимости, т.е. мы должны ответить на вопрос должен ли объект недвижимости использоваться как он используется, или быть обновлен, расширен, частично уничтожен, или к нему применима комбинация всех этих действий, или же его необходимо заменить на другое строение, обеспечивающее иное по типу или интенсивности использование.

     Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования на каждом этапе проводится по четырем критериям:

      а) законодательная разрешенность – проверка потенциального использования на предмет соответствия действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, охраны окружающей среды и т.д.;

      б) физическая осуществимость — потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности;

      в) экономическая оправданность — рассмотрение тех законодательно разрешенных и физически осуществимых вариантов использования, которые способны дать отдачу превышающую приведенные затраты;

      г) максимальная доходность — выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных  вариантов  использований того,  которое обеспечит максимальную текущую стоимость объекта.

Каждое потенциальное  использование недвижимости рассматривается с точки зрения этих критериев, при этом очередность применения критериев не изменяется. Если потенциальное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается следующий вариант.

     Анализируется наилучшее и наиболее эффективное  использование, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся нежилым помещением. При выполнении курсовой работы следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

     При анализе лучшего и наиболее эффективного использования   нежилого       помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных по его аналогам об очищенных ставках аренды (когда коммунальные услуги оплачиваются арендатором отдельно), представленных в табл. 1. Наряду с предполагаемой доходностью, целесообразность использования нежилого помещения под склад, офис или магазин необходимо подтвердить анализом соседского окружения оцениваемого объекта.

Таблица 1

    Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям за месяц, р./ м² 

     Определим потенциальный валовый доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта:

    ПВД = П_нп*А*n,         где

    П_нп – площадь оцениваемого нежилого помещения, м2,

       А – очищенная ставка аренды  в месяц за оцениваемое 

нежилое помещение,   р/м2,

    n – количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД – 12 мес.

    ПВД_скл = 24*30*12 = 8 640 тыс. р.

    ПВД_оф = 24*40*12 = 11 520 тыс. р.

    ПВД_маг= 24*43*12 = 12 384 тыс. р.

    Вывод: из вычислений видно, что максимальный ПВД – 12 384 тыс. р. Итак, целесообразно использовать помещение под магазин, так как оборудовав помещение под магазин, получим наиболее максимальную доходность.

     Лучшее  и наиболее эффективное  использование — это такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который разрешен юридически, возможен физически, осуществим экономически и обеспечивает самую высокую текущую стоимость объекта.

 

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОДХОДАМИ К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.  

        Оценка недвижимости — это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой 
оценки.

       Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

     Стоимость в отношении недвижимости — это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий).

     Стоимость выражает воплощенный в объекте  недвижимости и овеществленный В  нем произведенный общественный труд, цену товара и денежные средства покупателя на приобретение объекта недвижимости. Поэтому остановимся подробнее на этих понятиях.

     Затраты — это денежная сумма, необходимая для создания объекта недвижимости. Затраты могут отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.

     Цена — это выраженная в денежной форме стоимость конкретного товара. Цена  и стоимость относятся к процессу обмена, а затраты при создании объекта.

     Условия, при которых возникает стоимость:

• Полезность
• Дефицитность(чем более редок товар, тем более дорог)
• Взаимосвязь спроса и предложения
• Возможность передачи права собственности

     На  величину стоимости существенно оказывают влияние следующие основные группы факторов:

1. Физические (природные и созданные человеком) факторы.
2. Экономические факторы (цены на жилье, затраты).
3. Политические (административные) факторы.

     Все указанные группы факторов оказывают влияние на 3-х уровнях –региональный, местный и уровень непосредственного окружения.

     Недвижимое  имущество находится в свободном  гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность, в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных объектов недвижимости в конкретный момент времени. Оценка стоимости имущества всегда проводится с какой-либо конкретной целью. Одно и тоже имущество может иметь разные стоимости в зависимости от цели оценки. Необходимость оценки может возникать в следующих ситуациях: отражение в отчетности, купля-продажа, мена; аренда, права аренды, лизинг; залог; раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налогов, пошлин, сборов; ликвидация; разрешение имущественных споров; передача прав собственности; определение доли имущественных прав; инвестиционное проектирование и т.д.

     В зависимости от сложившейся ситуации могут определяться различные виды стоимости:

       1. Рыночная стоимость (наиболее распространенная стоимость) - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

     2. Стоимость замещения — это сумма затрат в рыночных ценах на определенную дату на создание объекта, аналогичного оцениваемому, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений. 

     3. Стоимость воспроизводства – стоимость воспроизводства точной копий имущества в ценах на дату оценки.

     4. Восстановительная стоимость – это сумма затрат в рыночных ценах на определенную дату на создание объекта как нового (без учета накопленного износа).

     5. Страховая стоимость (стоимость для целей страхования) — это стоимость полного возмещения ущерба имуществу исходя из условия полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.

     6. Стоимость объекта при существующем использовании – рыночная стоимость объекта, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

     7. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая интересами конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях.