Оцекна рыночной стоимости предприятия

3.1.2 Оценка накопленного износа

Износ – потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Так как оцениваемый объект находится в престижном районе города, имеет хорошую планировку и все аналоги, выбранные для оценки стоимости, находятся в том же районе, функциональный и внешний износ можно не учитывать при оценке износа.

Оценка износа основных средств предприятия осуществлена с помощью таблицы 4.

Таблица 4 – Расчёт износа и оценка стоимости основных средств с учётом амортизационных отчислений на текущий момент

Нормативный срок службы основных средств определён на основании положений международных стандартов финансовой отчётности, которое предусматривает установление нормативного срока службы основных средств исходя из их оценки экспертами-оценщиками. В нашем случае, нормативный срок службы основных средств был установлен исходя из сопоставления сроков использования аналогичной техники другими предприятиями и утверждён главным бухгалтером и директором ТОО «Вояж-Плюс».

Срок эксплуатации помещения соответствует сроку эксплуатации здания. В данном случае использованы сведения из проектно-технической документации.

Таким образом, стоимость замещения оцениваемого объекта за вычетом износа составляет:

28454,50 – 9898,21 = 18556,28 тыс.тенге.

СЗ = 18556,28 тыс.тенге.

3.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1.  Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2.  Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3.  Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

4.  Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В качестве исходных данных для применения данного метода используем данные таблицы 5.

Важно отметить, что метод сравнительного анализа следует применять в основном для оценки недвижимости (квартир, домов), так как ресторан-кафе ТОО «Вояж-Плюс» является объектом уникальным и эксклюзивным (в смысле отсутствия полностью аналогичных объектов как в области дизайна, технологий, так и в сфере методов ведения бизнеса).

Таблица 5 – Исходные данные для применения метода прямого сравнительного анализа продаж

Стоимость оцениваемого объекта определится как сумма расчетных величин, т.е.:

Срж= 25075 тыс. тенге.

Источник информации – газета «Деловой Усть-Кмаеногорск» за 02.02.2012.

3.3 Метод капитализации доходов

3.3.1 Долгосрочный прогноз доходов предприятия

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данное предприятие. Другими словами, инвестор приобретает бизнес, приносящий доход на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1.  Прогнозирование денежных поступлений в виде чистой прибыли предприятия на ближайшую перспективу.

2.  Дисконтирование величин будущих денежных поступлений и приведение их к настоящей стоимости.

Метод дисконтирования является более приемлемым при оценке объектов приносящих нестабильные потоки доходов (в нашем случае налицо тенденция возрастания основных финансовых показателей деятельности предприятия). Для осуществления прогноза используем метод наименьших квадратов. Исходные данные для прогнозирования приведены в таблице 6.

Таблица 6 – Исходные данные для осуществления прогноза

Расчёт производится по программе, в основе которой лежит методика «собственного» прогноза. За Y принята чистая прибыль ТОО «Вояж-Плюс» от реализации продукции и услуг за один год, за t – принято время (год).

Определяем коэффициенты уравнения методом наименьших квадратов. Для этого строим таблицу 7.

Полученные данные подставляем в систему уравнений:

Для прямой:         ;

                                          ;

Для параболы:        ;

              ;

                                      .

Таблица 7 - Определение коэффициентов уравнения

Гипотеза: тенденция роста отражена либо прямой, либо параболой.

Получаем матицы (массивы): Для прямой:

Для параболы:

Решаем системы уравнений и получаем коэффициенты моделей прогнозирования:

Для прямой:

Для параболы:

С целью окончательного выбора модели прогноза, необходимо определить погрешность моделирования. Для этого производим сопоставление фактических и рассчитанных данных на основе применения моделей (выбираем наименьший квадрат). С этой целью следует построить таблицу 8.