Оцекна рыночной стоимости предприятия

3.      Метод отраслевых коэффициентов – это использование заранее просчитанных и проанализированных соотношений между ценой реализации бизнеса и его производственно-финансовыми показателями. Данный метод не применяется в Казахстане из-за отсутствия в большинстве компаний длительного мониторинга стоимости и производственно-финансовых характеристик.

Затратный подход рассматривает оценку стоимости бизнеса с точки зрения понесенных расходов. Как правило, балансовая стоимость активов далеко не является определением рыночной стоимости. И поэтому задачей оценки бизнеса первоначально состоит в их тщательной переоценке. Затем из полученного показателя вычитается текущая стоимость обязательств, тем самым рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия.

Преимущества затратного подхода состоят в том, что он основан на существующих активах, что исключает появление «переменных» присущих другим подходам оценки бизнеса. Также можно отметить, что он пригоден и для оценки бизнеса вновь открывшихся предприятий, холдинговых и инвестиционных фирм.  Недостатком можно назвать то, что затратный подход не учитывает перспектив развития бизнеса.

Методы, которые включены в состав затратного подхода – это метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод чистых активов – это оценка стоимости бизнеса, как разности между рыночной стоимостью всех активов и обязательств. Использование данного метода является лучшим способом определения стоимости, если доходы от бизнеса невозможно спрогнозировать с высокой точностью, но предприятия имеет в своем распоряжении хорошие финансовые и материальные активы (инвестициями в недвижимость и ликвидными ценными бумагами). Также его применение целесообразно, если новое предприятие не имеет данных о прибылях, или же если эта компания – холдинговая.

Метод ликвидационной стоимости – рационально использовать его, когда предприятию грозит банкротство. То есть, когда компания заканчивает выполнение своих операций, распродает на торгах все имеющиеся у нее материальные и нематериальные активы, а также начинает погашать долги и задолженности по собственным обязательствам. Ликвидационная стоимость – это разность между стоимостью активов и затрат на ликвидацию. Как правило, данный метод даёт минимум оценки стоимости бизнеса, так как существует достаточно серьезные ограничения по времени на продажу активов, из-за чего происходит уменьшение стоимости.

Оценка бизнеса осуществляется в несколько этапов: 

1 Сбор информации об объекте оценки, анализ достоверности и документальное подтверждение всех собранных данных;

2 Анализ и изучение рынка, на котором функционирует бизнес. Рассмотрение аналогичных имущественных комплексов, способных приносить доход, на рынке;

3 Проведение расчетов посредством подходящих для поставленной цели подходов и методов по оценке бизнеса;

4 Согласование результатов, полученных путем проведения различных подходов и методов;

5 Составление отчета об оценке бизнеса, в котором компания «Активные Бизнес Консультации» интепретирует полученные результаты и простым, понятным образом объясняет весь ход процедуры оценки бизнеса. Также в отчете содержатся использованные экспертами в ходе оценки материалы, а также их выводы касательно выведенной стоимости бизнеса. Отчет является важным документом, который также может быть использован в суде для защиты своих интересов.

Более детально следует рассмотреть теоретические особенности применения метода чистых активов в оценке бизнеса.

Метод чистых активов является одним наиболее распространенных методов затратного подхода к оценке бизнеса. Этот метод используется для определения рыночной стоимости бизнеса предприятия. Суть данного метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса, с дальнейшим вычитанием из суммы активов всех задолженностей предприятия.

Как и в других методах оценки бизнеса, нормализация финансовой отчетности, т.е. исключение непроизводственных, единовременных, излишних доходов и расходов, является необходимым шагом, предваряющим собственно оценку. В случае реализации метода чистых активов нормализация бухгалтерской отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы предприятия за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса предприятия.

Расчет рыночной стоимости бизнеса предприятия методом чистых активов включает в себя следующие этапы:

1  Оценка рыночной стоимости нематериальных активов.

2  Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества.

3  Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.

4  Оценка товарно-материальных запасов.

5  Оценка дебиторской задолженности.

6  Оценка финансовых вложений.

7  Оценка расходов будущих периодов.

8  Оценка пассивов предприятия в части:

−   целевого финансирования и поступлений;

−   заемных средств;

−   кредиторской задолженности;

−   расчетов по дивидендам;

−   резервов предстоящих расходов и платежей;

−   прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных).

9  Определение стоимости бизнеса путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств предприятия.

Оценка недвижимости, нематериальных активов, машин и оборудования, принадлежащих бизнесу, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и сравнительного.

Оценка товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты на транспортировку и складирование запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при этом должна учитывать риск, связанный с возвратом долга.

Оценка пассивов предприятия осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.

Метод чистых активов применяется для расчета стоимости действующих бизнесов, обладающих значительными активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают доход), а так же в тех случаях когда:

1)     у предприятия отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданный бизнес);

2)     когда бизнес предприятия в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации);

3)     у предприятия отсутствуют постоянные заказчики;

4)     значительную часть активов действующего бизнеса составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).

Хотя метод чистых активов и является довольно трудоемким в применении, но зачастую в этих случаях он является единственно возможным.

2 ХАРАКТЕРИСТИКА И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.1 Написание сопроводительного письма

Сопроводительное письмо

Дементьевой Г.В.

Тема: ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ РЕСТОРАНА-КАФЕ ТОО «ВОЯЖ-ПЛЮС» ПО АДРЕСУ: Г.УСТЬ-КАМЕНОГРСК, ПР. НЕЗАВИСИМОСТИ 13.

Уважаемая Галина Васильевна,

В соответствии с договором от 01.03.2012, заключенным между Вами и независимым оценщиком Михайловым А.Г., мною произведен осмотр и оценка объекта, указанного выше.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами казахстанского законодательства (Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», стандарты оценочной деятельности (утверждены приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 января 2010 года № 26).

При оценке я исходила из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете по оценке объекта, я пришла к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 15.02.2012 г. составляет:

21 049 970 (двадцать один миллион сорок девять тысяч девятьсот семьдесят) тенге.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

С уважением

Михайлов А. Г.                                                                      Подпись

2.2 Краткое изложение основных фактов и выводов

Адрес объекта оценки: г.Усть-Каменогорск, пр.Независимости 13

Тип объекта оценки: предприятие общественного питания (ресторан-кафе) на первом этаже пятиэтажного жилого дома.

Цель оценки: определение рыночной стоимости предприятия.

Наиболее вероятные покупатели: предприниматели Восточно-Казахстанской области.

Опасности, вызванные окружающей средой: отсутствуют

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта: может использоваться для проведения свадеб, банкетов и других торжественно-развлекательных мероприятий.

Зона градостроительной ценности: центральный район областного центра.

Дата оценки: 15.02.12.

Рыночная стоимость, рассчитанная

–  затратным методом: СЗ = 18 556 280 тенге;

–  методом прямого сравнительного анализа продаж: Срж= 25 075 000 тенге;

–  методом дисконтированного дохода: СД = 21 024 880 тенге.

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта: рыночная стоимость объекта оценки равна 21 049 970 (двадцать один миллион сорок девять тысяч девятьсот семьдесят) тенге.

2.3 Основные предположения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких–либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности как за наличие таких скрытых фактов так и за необходимость выявления таковых.

5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

6. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.