Оцекна рыночной стоимости предприятия

2.4 Сведения об объекте оценки

Адрес объекта: пр. Независимости 13.

Город (область, район):  г. Усть-Каменогорск

Собственник: Тюменцева Вера Михайловна

Право собственности:  полное право собственности

Правоустанавливающий документ: свидетельство о собственности.

Дата и цена приобретения: предприятие действует с августа 1977 года.

Текущее использование объекта: предприятие общественного питания (ресторан-кафе).

Цель оценки: определение рыночной стоимости предприятия с целью последующей продажи.

2.5 Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи не определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

–     Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

–     Обе стороны хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

–     Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

–     Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

–     Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

2.6 Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три метода (затратный, прямого сравнительного анализа продаж, доходный), согласно положениям казахстанского законодательства (Закон Республики Казахстан «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан», стандарты оценочной деятельности (утверждены приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 января 2010 года № 26)).

Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

2.7 История объекта

Ресторан-кафе ТОО «Вояж-Плюс» активно работает в отрасли общественного питания с 1977 года. С 1992 года изменив организационно правовую форму оно было зарегистрировано как ТОО «Вояж Плюс» и ныне действует под этим названием.

Основные исторические факт развития предприятия представлены в таблице 1.

Таблица 1 – История предприятия

2.8 Анализ местоположения объекта

Ресторан-кафе ТОО «Вояж-Плюс» расположен в центре г.Усть-Каменогорска в одном из самых оживлённых районов на перекрёстке нескольких улиц (перекрёсток проспекта Независимости и улиц Космическая, Потанина и Дзержинского), что является особо выгодным с точки зрения удобства посещения клиентами.

Вокруг ресторана-кафе расположено множество магазинов (разного направления торговли) парикмахерские, рынок «Заречный» и оптово-розничный центр. Предприятие находится на, так называемой, «студенческой тропе» (ул.Потанина ведёт в Студенческий городок), что является несомненным достоинством его местоположения, так как это обеспечивает постоянный приток студентов. Рядом находится средняя школа №40. В непосредственной близости от ресторана-кафе находится автобусная остановка. Имеется парковочная стоянка для автомобилей.

Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефонизация данного района – в отличном состоянии.

Среди предприятий-конкурентов, расположенных вблизи следует назвать кафе «Жастар», кафе «Пицца Блюз», а также несколько кафе, действующих непосредственно в корпусах университета. Данные предприятия уступают объекту оценки как в области товарного ассортимента, так и по продолжительности работы (ресторан-кафе ТОО «Вояж-Плюс» работает до 2.00).

Одним из недостатков местоположения ресторана-кафе является высокая загрязненность воздуха и уровень шума. Чистота и освещенность территории отличные. Важно отметить, что на противоположной стороне проспекта расположен опорный пункт милиции. Сформулируем выводы:

Положительные характеристики территории (с точки зрения влияния на спрос и предложение):

Центр города, развитая инфраструктура, отличное состояние водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения; телефон; хорошая освещенность территории; озеленение. Рядом с домом находится множество торговых организаций, школа и корпуса высших учебных заведений.

Отрицательные характеристики (с точки зрения влияния на спрос и предложение): высокий уровень шума в дневное и вечернее время.

2.9 Описание объекта оценки

Ресторан-кафе – наиболее распространенный вид предприятия общественного питания. Предприятие общественного питания ТОО «Вояж Плюс» проектировалось как Ресторан-кафе на 75 посадочных и 25 стоячих мест с целью обслуживания широкого круга клиентов.

Основные направления деятельности и виды услуг, оказываемых рестораном наглядно представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Основные направления деятельности и виды оказываемых услуг ресторана-кафе ТОО «Вояж-Плюс»

По характеру обслуживания различных групп населения ресторан-кафе ТОО «Вояж Плюс» является общедоступным, так как за исключением ресторана, предлагающего относительно дорогие блюда и закуски, предприятие включает в себя кафе и кулинарию, регулярное посещение которых доступно широкой массе населения, в том числе студентам и пенсионерам.

Среди основных подразделений, входящих в состав ТОО «Вояж Плюс» следует указать такие отделы, как:

-   Кулинария;

-   Ресторан;

-   Отдел по производству кондитерских изделий.

На сегодняшний день предприятие полностью оснащено торговым и производственным оборудованием, компьютерами, офисной техникой и мебелью, имеет изысканный интерьер.

Оборудование и техника закупаются регулярно с учётом выхода на рынок новых моделей и появления новых технологий производства в сфере общественного питания.

На настоящем этапе своего развития кафе-ресторан ТОО «Вояж-Плюс» является состоявшимся предприятием, имеющим стабильную базу постоянных клиентов и посетителей. В связи с этим руководство предприятия рассматривает варианты и возможности дальнейшего развития ресторана-кафе ТОО «Вояж-Плюс». Динамика выручки от реализации продукции и услуг ресторана-кафе представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Динамика объёмов реализации продукции и услуг ресторана-кафе ТОО «Вояж-Плюс» в период с 2000 по 2011 год

В течение всего рассматриваемого периода предприятие имело постоянный рост объёмов реализации продукции и услуг.

Подробное описание объекта оценки приводится в таблице 2.

Таблица 2 – Описание объекта оценки

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

3.1 Затратный метод оценки

3.1.1 Оценка стоимости замещения объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем сумма на возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости объекта такой же площади плюс дополнительные издержки и за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

2. Определение величины накопленного износа здания.

3. Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного износа, получение остаточной стоимости здания.

Калькуляция затрат на строительство объекта, аналогичного объекту оценки по основным параметрам приведена в таблице 3.

Таблица 3 составлена на основании данных, полученных в результате сметного проектирования ресторана «Астана» (общая площадь 250 м2; завершение строительно-монтажных работ – осень 2008 года; генеральный подрядчик ТОО «Востокремстрой 1994»).

В таблице приводятся обобщающие данные, характеризующие основные статьи затрат на производство строительно-монтажных работ и возведение объекта.

Таблица 3 – Смета затрат на возведение аналогичного объекта

(объекта замещения)