Методы оценки недвижимости

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа  и способами «приведения» цен  сделок с объектами-аналогами к  цене объекта оценки:

- техники количественного анализа;

- техники качественного анализа.

Техники количественного анализа:

- техники компенсационных корректировок  цен;

- техники факторного анализа.

Техники компенсационных корректировок  цен предусматривают внесение поправки в цену сделки с объектом-аналогом, обладающим некоторым недостатком  в сравнении с объектом оценки. При этом поправка считается равной расчетной прибавке к этой цене, обеспечивающей «компенсацию» упомянутого  недостатка объекта-аналога. Корректировка  цен в связи с обременением объекта-аналога или объекта оценки договором аренды рассчитывается на основе определения упущенной (дополнительной) выгоды от продажи объекта недвижимости в соответствии с заниженной (завышенной) контрактной арендной платой, а также  при необходимости уровнем потерь от недогрузки и неплатежей.

Корректировка цен в связи с  различными условиями финансовых расчетов при приобретении объекта-аналога  или объекта оценки аренды рассчитывается на основе определения платы за кредит, полученным покупателем у финансовой структуры, или на основе дисконтирования  денежных потоков ипотечного кредита, полученным покупателем у продавца, при рыночной норме процента.

Уровень этой корректировки цены продажи  предопределяется занижением договорной ставки процента (10%) относительно рыночной ставки дисконтирования (15%).

Корректировка цен в связи с  различным временем совершения сделки купли-продажи рассчитывается на основе выявления тенденции изменения стоимости недвижимости либо с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции, либо с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Техники факторного анализа:

- техника парного сравнения  цен сделок;

- техника построения трендов;

- техники линейной алгебры;

- техника множественного регрессионного  анализа.

Техника парного сравнения цен  сделок заключается в том, что  цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с  использованием поправки, размер которой  определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с  объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, – при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает  число элементов сравнения).

Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования  для расчета коэффициентов замкнутых  систем алгебраических уравнений.

Техники качественного анализа  включают следующие техники:

· техника качественного сравнения  цен;

· техника квалиметрического моделирования.

Техника качественного сравнения  цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает  число элементов сравнения. Данная техника основана на сравнении объекта  оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

При этом для обозначения элементов  сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, 1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены  экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или  условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

 

2.4 Затратный подход к оценке  объектов недвижимости

 

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный  подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что  разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость  строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая  стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):

 

Соб = Суз + Свс – Сиз

 

Определение стоимости участка  земли, входящего в состав оцениваемой  затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования  как свободного от застройки.

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость  нового строительства прямых и косвенных  издержек.

Прямые затраты – затраты, непосредственно  связанные со строительством, и в  общем случае включают в себя: стоимость  строительных материалов, изделий и  оборудования; стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов; основную заработную плату строительных рабочих; стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей; прибыль  и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты – расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно  к строительству. Косвенные затраты  обычно включают в себя: затраты  на подготовку территории строительства; затраты на проектные и изыскательские работы; прочие затраты и работы; содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор; другие виды косвенных издержек.

Определение износа оцениваемого здания.

Износ – это уменьшение стоимости  объекта недвижимости, обусловленное  различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным  выражением износа является обесценение.

Накопленный (совокупный) износ объекта  оценки – совокупность всех возможных  видов износа, который характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие  конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском  учете (начисление износа). Оценочный  износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую  стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Таким образом, учет износа объекта  – это своего рода корректировка  стоимости вновь воспроизведенного  здания (воспроизведенного с помощью  затратного подхода) для того, чтобы  определить стоимость оцениваемого объекта. Совокупный накопленный износ  является функцией времени жизни  объекта. Применение затратного подхода  к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости (стоимости  замещения) оцениваемого здания, в том  числе оценка величины предпринимательской  прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта  оценки путем корректировки восстановительной  стоимости на износ с последующим  увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.Заключение

 

Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости  имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность  отчета об оценке как документа, содержащего  сведения доказательственного значения.

Общие требования к оформлению результатов  оценки установлены Законом «Об  оценочной деятельности в Российской Федерации». Своевременное составление  в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта  оценки считаются надлежащим исполнением  оценщиком своих обязанностей, возложенных  на него договором.

В отчете в обязательном порядке  указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты  оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет может содержать  и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Копии составленных отчетов требуется хранить в течение трех лет.

В соответствии с Постановлением Правительства  РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении  стандартов оценки» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная  в отчете об оценке, составленном в  порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом  «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», стандартами  оценки и нормативными актами по оценочной  деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной  деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

В данной курсовой работе раскрывается сущность и значимость процесса движения денежных средств, изложены основные положения  сравнительного, доходного и затратного подходов и их методики. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее  производить оценку состояния эффективности  его использования. Современный  специалист должен знать действующее  законодательство, правовые и методологические документы, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости.Список литературы

 

1.Конституция РФ. – М., 2002

2.Гражданский кодекс РФ –  М., 2009.

3.Налоговый кодекс РФ (часть  1,2) – М., 2000.

4.Жилищный кодекс РФ. – М., 2004

5.Васильева Л.С. – Экономика  недвижимости: Учебник. – М.: «Эксмо», 2008 – 480с.

6.Балабанов И.Т. – Операции  с недвижимостью в России: Учебное  пособие - М.: «КНОРУС», 2003 – 304с.

7.Горемыкин В. А. – Экономика  недвижимости: Учебник – М.: «Филинъ», 2004 – 600с.

8.Горемыкин В. А. – Сделки  с недвижимостью: Практическое  пособие – М.: «Филинъ», 2006 – 400с.

9.Киндеева Е. А. – Недвижимость: права и сделки: Учебник – М:  «Юрайт», 2008 - 608с.

10.Шевчук Д. А. – Оценка  недвижимости и управление собственностью  – М.: «Феникс», 2007. – 155с.

11.Назайкин А. Н. – Недвижимость  – М.: «Вершина», 2008. – 264с.

12.Пирогова О. Е. – Операции  с недвижимостью: Практическое  пособие - М.: «Эксмо», 2005 – 480с.

13.Гранова И.В. - Оценка недвижимости. Тесты и задачи – С-Пб.: «Питер»,2006.- 256с.

14.Виноградов Д. В. - Экономика  недвижимости: Учебное пособие –  М.: «Эксмо», 2007. – 136 с.

15.Асаул А.Н., Карасев А.В. - Экономика  недвижимости: Учебное пособие - С-Пб.: «Питер», 2007. – 158с.

16.Грязнова А. Г. – Оценка  бизнеса: Учебник – М.: «Финансы  и статистика», 2005 – 736с.

17.Грибовский С.В., Иванова Е.Н.  Оценка стоимости недвижимости: Учебник - М.: «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2005. —  704 с.

 

.ru