- устанавливает право частной
собственности на землю граждан
и их объединений при условии
соблюдения ими общественных
интересов;
- гарантирует право граждан
на жилище и государственную
защиту прав и свобод человека
и гражданина РФ.
· Гражданский Кодекс РФ
устанавливает систему понятий,
норм, институтов и
принципов, гармонизирующих всю
законодательную базу в интересах
развития рыночных отношений, и применительно
к недвижимости обеспечивает:
- определение оснований возникновения,
норм осуществления и защиты гражданских
прав;
- описание содержания и элементов
правоспособности и дееспособности
граждан, в том числе в сфере
имущественных правоотношений;
- нормативное регулирование процедур
создания и функционирования
юридического лица, а также имущественных
прав предприятий различных форм
собственности и организационной
структуры.
· В Земельном кодексе
РФ представлены основные принципы
и состав
земельного законодательства, описаны
отношения, регулируемые этим законодательством,
охарактеризованы объекты и субъекты
земельных отношений, ранжированы
полномочия субъектов права на разных
уровнях государственного управления.
Здесь вводится категорирование
земель по целевому назначению, определяется
порядок отнесения земель к той
или иной категории, оговаривается
система мер по охране земли.
Кодексом устанавливаются правила
и порядок передачи земель гражданам
и юридическим лицам в собственность
и в аренду, а юридическим лицам
— и в постоянное пользование
(без права распоряжения). Оговариваются
условия предоставления участков под
строительство, для ведения крестьянского
(фермерского) хозяйства, садоводства
и огородничества, для дачного
строительства и иных, не запрещенных
законом целей.
· Жилищный кодекс РФ регулирует
отношения по поводу:
- возникновения, осуществления,
изменения и прекращения права
владения, пользования и распоряжения
жилыми помещениями государственного
и муниципального жилищного фонда;
- пользования жилыми помещениями
частного жилищного фонда;
- пользования общим имуществом
собственников помещений;
- отнесения помещений к числу
жилых помещений и исключения
их из жилищного фонда;
- учета жилищного фонда; содержания
и ремонта жилых помещений;
- переустройства и перепланировки
жилых помещений;
- управления многоквартирными
домами;
- создания и деятельности жилищных
и жилищно-строительных кооперативов,
товариществ собственников жилья,
прав и обязанностей их членов;
- предоставления коммунальных
услуг;
- контроля за использованием
и сохранностью жилищного фонда,
соответствием жилых помещений установленным
санитарным и техническим правилам и нормам,
а также иным требованиям законодательства.
· Федеральный закон «О
государственной регистрации прав
на недвижимое
имущество и сделок с ним» устанавливает
обязательность регистрации и доступность
сведений о ней. В нем представлен
порядок регистрации с описанием
реестра, условий подготовки и представления
документов, а также оснований
для приостановления регистрации
или отказа в ней. Выделены особенности
регистрации отдельных видов
прав: права на недвижимое имущество
в кондоминиумах, права общей
собственности, права на вновь создаваемый
объект недвижимости, права аренды,
сервитутов, ипотеки, доверительного управления.
· В Федеральном законе
«Об оценочной деятельности в
Российской
Федерации» предусматривается
обязательность оценки рыночной и других
видов стоимости объектов недвижимости,
принадлежащих РФ, ее субъектам или
муниципалитетам – при приватизации,
передаче в доверительное управление,
сдаче в аренду, при залоге, отчуждении,
вкладе в уставный капитал, а также
при возникновении имущественных
споров. Прописаны договорные основания
для проведения оценки, сформулированы
требования к договору и к содержанию
отчета об оценке. Закон обязывает
оценщиков страховать свою гражданскую
ответственность, устанавливает порядок
регулирования оценочной деятельности,
в том числе путем утверждения
стандартов оценки, определения требований
к уровню образования оценщиков и к лицензированию
этого вида деятельности.
· Федеральный закон «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»
устанавливает основания возникновения
ипотеки и ее регулирование,
включая перечень обязательств
и требований, обеспечиваемых ипотекой.
Приводится перечень типов объектов
недвижимости, которые могут быть
предметом залога, а также характеристики
права передачи имущества в
залог, вводится запрет на залог имущества,
изъятого из оборота, ставшего предметом
взыскания, подлежащего обязательной
приватизации или не подлежащего приватизации
вообще, условия залога права аренды, а
также имущества, находящегося в общей
собственности.1.3 Жизненный цикл объекта
недвижимости
Любой объект недвижимости является
материальным активом, который существует
во времени, поэтому можно указать
его жизненный цикл. Жизненный
цикл объекта недвижимости (физический)
– период времени, в течение которого
недвижимость существует как физический
объект. Жизненный цикл объекта недвижимости
состоит из следующих стадий (фаз):
1. Формирование замысла проекта
и выбор варианта использования
свободного земельного участка.
В этот период осуществляется
выбор варианта наилучшего и
наиболее эффективного использование
земельного участка – с учетом
особенностей его характеристик
и всех свойств окружающей
среды. На основании анализа
выбирается максимально продуктивный
вариант использования из юридически
разрешенных, физически реализуемых, экономически
целесообразных и финансово осуществимых.
Выбор варианта использования завершается
разработкой технического задания на
проектирование улучшений.
2. Проектирование улучшений. На
этом этапе – на основании технического
задания на проектирование – осуществляется
(специализированной организацией) разработка
проекта с изготовлением документации,
необходимой для получения разрешений
и осуществления подготовки земельного
участка (с фиксацией формы и размера,
с удалением ненужной естественной и искусственной
растительности, с осушением водоемов),
а также прокладки коммуникаций, строительства
зданий (сооружений) и посадки новых насаждений.
Приемку проекта от проектной организации
целесообразно осуществлять при участии
управляющей компании, участвовавшей
в разработке технического задания на
проектирование.
3. Изготовление (возведение, строительство)
улучшений. В период реализации
проекта подрядными организациями
практически полностью изменяются
все физические характеристики
объекта, с закреплением этих
изменений в инвентаризационных
и кадастровых документах. За
время возведения улучшений и
в результате закрепления нового
статуса объекта, как правило,
меняются и характеристики окружающей
среды, имеющие отношение к
созданному объекту.
4. Обращение (купля-продажа, дарение,
сдача в аренду и т.п.) с передачей
имущественного права или с
появлением обременении на это право.
На этой стадии осуществляются операции
с объектом и регистрируется государством
изменение юридической судьбы последнего.
При купле-продаже объекта меняется субъект
права собственности. При сдаче земли
или (и) улучшений в аренду или в найм собственником
(или – по поручению собственника – управляющей
компанией) права пользования (и, возможно,
владения) передаются другому субъекту
с появлением обременении права собственности.
5. Использование (употребление) объекта
по назначению с техническим
и эксплуатационным обслуживанием.
На этом этапе жизненного цикла
управляющий (или профессиональная
управляющая компания) организует
рациональное расходование пользователями
потребительского потенциала объекта.
Со временем характеристики объекта
претерпевают изменения, т.к. улучшения
физически изнашиваются и функционально
устаревают, что усугубляется изменениями
ситуации в экономике и во
внешней физической среде, приводящими
к дополнительному, так называемому
внешнему устареванию.
В процессе эксплуатации эпизодически
осуществляется техническое освидетельствование
и текущий ремонт отдельных элементов
улучшений без прекращения использования
объекта в целом.
6. Модернизация: капитальный ремонт,
реконструкция, реставрация улучшений
с возможным перепрофилированием
(изменением функционального назначения)
объекта. Эта стадия начинается
в тот момент, когда объект
в текущем состоянии не может
более удовлетворять современных
потребностей пользователей или
(и) если его эксплуатация становится
экономически неэффективной. На
этой стадии как минимум производится
капитальный ремонт без изменения
планировочного решения и функционального
назначения, но с ликвидацией
устранимого физического износа
и функционального устаревания.
Если анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования земли
и улучшений, выполненный в этот
момент, покажет целесообразность частичного
изменения функционального назначения
улучшений, то последние реконструируются
с изменением планировки части помещений.
Естественно, при этом обеспечиваются
и функции капитального ремонта
элементов улучшений, сохраняющих
первоначальное функциональное назначение.
Если анализ использования объекта
в существующем состоянии показывает
необходимость полной замены его
функционального назначения, то реконструкция
может сопровождаться не только радикальным
изменением планировки, но также пристройкой
или надстройкой существующих строений
и застройкой свободной части
земельного участка.
7. Утилизация, снос улучшений, захоронение
или вторичное использование
материалов. Жизненный цикл завершается
сносом улучшений в конце срока
их экономической жизни. Управляющая
компания готовит предложения
по назначению сроков и экономически
целесообразного способа сноса
строений, учитывая возможности
продажи элементов конструкций
и материалов ликвидируемых строений
и коммуникаций (минимизируется
объем ликвидационных затрат).
Некоторые этапы в течении жизненного
цикла объекта недвижимости могут повторяться.
Так, например, замысел проекта создания
нового объекта может возникнуть как на
этапе, когда участок земли полностью
свободен, так и на стадии возникновения
необходимости реконструкции, частичного
сноса или достройки строений. Фаза обращения
может реализоваться в процессе жизни
объекта неоднократно, причем моменты
обращения определяют временные границы
периодов, составляющих основу так называемых
инвестиционных циклов.
Объект недвижимости, являясь материальным
активом, может использоваться в
качестве экономического блага, товара
или источника дохода. Если объект
недвижимости приносит доход его
владельцу и удовлетворяет его
потребности, то он эксплуатируется
пользователем с целью увеличения
дохода, прибыли. Как только объект
оценки не приносит доход, он для собственника
теряет свою полезность и подлежит
продаже и может быть продан как
товар в целом или по частям
на любом этапе жизненного цикла.
Основные этапы жизненного цикла
объекта недвижимости, как товара:
1. Приобретение недвижимости (покупка,
постройка, наследование).
2. Владение и использование
в определенный период
3. Управление объектом недвижимости
4. Извлечение прибыли, удовлетворение
потребностей владельцев
5. Распоряжение собственностью
6. Смена собственников, владельцев,
пользователей
7. Распоряжение вещными правами
на объект
8. Изменение функционального назначения
9. Прекращение права собственности
Денежные потоки по этапам инвестиционного
цикла в недвижимость отличаются
противоположной направленностью
и неравномерностью. На начальной
стадии имеют отрицательные потоки
денежных средств (при строительстве
или покупке). В период его использования
( сдача в аренду) отрицательные денежные
потоки трансформируются в положительные,
и собственник получает уже стабильные
доходы, хотя одновременно возможны и
затраты (на ремонт и обслуживание здания)
В отличие от других товаров недвижимость,
приносящая доход, требует профессионального
управления активами, начиная с поиска
выбора наилучшего и наиболее эффективного
варианта использования и его
практической реализации.
1.4 Рынок недвижимости
Рынок недвижимости есть средство перераспределения,
создания и эксплуатации объектов недвижимости
между потребителями с использованием
финансовых инструментов, т.е. совокупности
сделок, совершенных с недвижимостью,
их информационного обеспечения, операций
по управлению и финансированию работ
в области недвижимости.
Рынок недвижимости можно классифицировать
как рынок развития, рынок оборота,
рынок управления, рынок доходной
недвижимости.
Рынок доходной недвижимости сегментируется
по функциональному назначению:
· Рынок объектов офисного
назначения;
· Рынок объектов торгового
назначения;
· Рынок объектов производственно-складского
назначения;
· Рынок объектов гостиничного
сервиса;
· Рынок объектов незавершенного
строительства.
Цель функционирования рынка недвижимости: