Методы оценки недвижимости

1. Обеспечение устойчивости потоков  доходов инвестиций в течении длительного времени или единовременно (при купле-продаже)

2. Защита капитала от инфляций

3. Возможность получения налоговых  льгот

Важным понятием на рынке недвижимости является оценочная деятельность, её цель и функция. Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной  деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех  прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение  рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.

Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для  определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия  и т.д.

Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и  функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит  проблема выбора вида стоимости для  расчетов. Эта проблема связана с  тем, что в зависимости от целей  и функций оценки выбирается тот  или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор  метода оценки объекта недвижимости

Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и  цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного  собственника, Потребительская стоимость  является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника  рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта  оценки, определяемая исходя из его  доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с  понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который  собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны  такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее  повышение или снижение стоимости  объекта оценки и т.д.

Право собственности на недвижимость позволяет собственнику получать доход  или удовлетворять его личные потребности. Доход, приносимый объектом, может быть в виде ренты, прибыли  арендной платы.

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта  недвижимости передает объект в собственность  плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать  получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При  этом получатель ренты лишается права  собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или  другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты  его обязательства по договору ренты  переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность  другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям  получателя ренты, возникшим в связи  с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается  бессрочно в денежной форме или  путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

Пожизненная рента выплачивается  в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее  одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено  договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором  определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое  не может быть менее двух минимальных  заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда – сделка, при которой  арендодатель (собственник объекта  или лицо, уполномоченное на это  законом или собственником) обязуется  предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное  пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и  его регистрация обязательны.

Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.2. Методы оценки недвижимости

 

2.1 Принципы оценки недвижимости

 

Теоретическим фундаментом процесса оценки является совокупность оценочных  принципов, которые можно подразделить в виде групп, в свою очередь состоящих  из совокупности основных и вспомогательных  принципов:

- принципы, опирающиеся на представления  собственника, - основным критерием  является полезность объекта,  его способность приносить доход;

- принципы, связанные с эксплуатацией  собственности (земля, здания, сооружения  и другое имущество), обусловленные  действием рыночной среды наилучшего  и наиболее эффективного использования;

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в  следующие четыре группы:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с объектами  недвижимости (земля, здания, сооружения);

принципы, связанные с рыночной средой;

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Все принципы оценки недвижимости связаны  между собой (рис. 1). Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности  задействовать сразу несколько  принципов.

 

оценка недвижимость доходный затратныйРис. 1. Взаимосвязь принципов оценки

 

Принципы пользователя включают в  себя: принципы полезности, замещения  и ожидания.

Полезность – это способность  объекта недвижимости удовлетворять  потребности пользователя в данном месте и в течение данного  периода времени. Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен  какому-нибудь инвестору и может  быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование  недвижимости в качестве промышленного  предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея  и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения определяется следующим  образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой  за другой аналогичный объект такой  же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта  определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной  полезностью. Принцип замещения  используется во всех трех подходах к  оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания гласит: стоимость  объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной  денежного потока, ожидаемого от использования  оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип  ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами  недвижимости включают в себя: принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных  величин, оптимального разделения имущественных  прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается  в том, что в основе стоимости  земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как  правило, требует наличия четырех  составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

В связи с тем, что в данный момент времени и в данном регионе  эти составляющие производства имеют  ограниченное предложение, возникает  определенная конкуренция на рынке, оказывающая значительное влияние  на издержки производства. Каждая составляющая производства должна быть покрыта из доходов от предпринимательской  деятельности. Однако поскольку земля  физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления  предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток  дохода выплачивается владельцу  земли как рента.

Принцип предельной продуктивности или  принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

Принцип возрастающей и уменьшающейся  доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного  предела, после которого прирост  прибыли становится меньше, чем прирост  капиталовложений. Данный предел соответствует  максимальной стоимости объекта  недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального  увеличения стоимости объекта недвижимости).

Принцип сбалансированности (пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта  недвижимости) должны сочетаться между  собой в определенной пропорции.. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения  широкой номенклатуры товаров, чтобы  имелся достаточно большой участок  земли для устройства подъездов  и стоянок, чтобы управляющие  магазином получили оптимальную  заработную плату, и заработная плата  продавцов магазина соответствовала  интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

Сбалансированность – это когда  любому типу землепользования соответствуют  оптимальные суммы различных  факторов производства, при сочетании  которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип оптимальных величин (оптимальной  экономической величины) гласит: при  сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта  недвижимости данного типа. Например, хороший участок, который слишком  мал или слишком велик, может  потерять в стоимости.

Принцип оптимального разделения имущественных  прав гласит: имущественные права  на объект недвижимости следует разделять  и соединять таким образом, чтобы  увеличить общую стоимость объекта  недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет  разделять и продавать по отдельности  имущественные права.

Использование в практике имущественных  отношений перечисленных выше типов  разделения совокупности имущественных  прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость  объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней  среды оказывают влияние на стоимость  объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение недвижимости». Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном  по современным проектам.

Соответствие – это то, в какой  степени архитектурный стиль  и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности  и ожидания рынка с течением времени  изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.

С принципом соответствия связаны  принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда  участок земли оказывается перегруженным  застройкой с учетом условий данного  рынка. Прогрессия имеет место, когда  благодаря высокой стоимости  соседних объектов повышается цена оцениваемой  собственности.

Принцип спроса и предложения заключается  в выявлении взаимосвязи между  потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.