Методы оценки недвижимости

Введение

 

В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного  богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного  пользования, земельные участки. Изменение  этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

Экономика воспроизводства – это  экономика недвижимости. С развитием  рыночных отношений увеличивается  число элементов и видов предпринимательской  деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому  знания по экономике недвижимости становятся наиболее востребованными.Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и со стороны российских партнёров. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.

Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход. Для этого мы поставим основными  задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающих экономическую сущность объекта недвижимости, а также  характеристику законодательной базы при операциях с объектами  недвижимости. Приведем классификацию  объектов недвижимости в зависимости  от факторов, наиболее часто используемых при их оценке

В теории оценки приносящей доход  недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых  строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство  объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения  рыночной стоимости всего объекта  недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что  между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может  приносить, существует определенное соотношение.

Сравнительный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи  аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым  объектом и внесении соответствующих  поправок на различия, которые имеются  между сопоставимыми объектами  и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к  оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода  теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.1. Теоретические  основы экономики недвижимости

 

1.1 Характеристика и классификация  объектов недвижимости

 

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами  недвижимости: купля-продажа, управление, их финансирование и инвестирование.

В соответствии, делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка  недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых  помещений.

Каждый из этих сегментов развивается  самостоятельно, опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

В зависимости от прав владения объекты  недвижимости можно подразделить на: государственную, региональную, муниципальную, частную (юридическую) недвижимость.

В международных стандартах оценки, недвижимость определяется как физический участок земли и относящиеся  к нему выполненные человеком  улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над  ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на следующие  группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации.

Строения условно подразделяют на две группы:

 · здания, предназначенные в  основном для жизни и деятельности  человека, а также для функций,  обеспечиваемых в основном человеком  с использованием машин и оборудования;

 · сооружения, предназначенные  для функций, обеспечиваемых в  основном конструкциями, машинами  и оборудованием при эпизодическом  и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные  и другие сооружения.

По функциональному назначению выделяют две важнейшие группы строений: объекты жилые и нежилые.

К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, жилые дома (односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные)), капитальные дома, предназначенные  для постоянного (долговременного) проживания; и также дома для временного проживания. Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не относятся.

К нежилым объектам недвижимости относятся:

 · промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем отраслям, в том числе административные, бытовые и вспомогательные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначения в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки);

специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных  организаций и органов власти; складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с  транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные  ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.;

офисные строения и помещения —  специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируемый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, переоборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения — в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. — в зданиях различного функционального назначения;

торговые объекты (включая универсальные  и специализированные магазины, торгово-выставочные  комплексы, залы демонстрации мод, рынки  и пр.);

 · сервисные объекты – специализированные дома быта, ломбарды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжественных церемоний и ритуальных услуг;

 · спортивно-зрелищно-развлекательные объекты – киноконцертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, площадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

 · медицинские и оздоровительные объекты – санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых – объекты, совмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специализированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;

 · мемориальные и культовые объекты – музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;

 · объекты учебно-просветительского и творческого назначения – детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские. К нежилым объектам недвижимости относятся также земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяют на гражданские (жилые и общественные) и промышленные (в том числе энергетические, транспортные, сельскохозяйственные, складские).

Строения классифицируются также:

- по объемно-планировочным решениям (секционные, коридорные, секционно-коридорные, галерейные, зальные, пролетные),

по архитектурному стилю (рационализм, конструктивизм, функционализм, модернизм, эклектика и др.),

- по конструктивным схемам и  решениям (каркасные и бескаркасные, с поперечными или с продольными несущими стенами, полносборные, монолитные, с подвесным покрытием, оболочечные, тонкостенные, пневматические, блокированные),

- по материалам несущих стен (кирпичные, крупнопанельные, крупноблочные, деревянные щитовые, деревянные рубленые),

- по этажности (одноэтажные,  малоэтажные – 2-3, многоэтажные  – 4-9, повышенной этажности –  10-20 и высотные – более 20 этажей),

- по долговечности (срок службы  – более 100 лет, 50-100 лет и 20-50 лет),

- по степени огнестойкости (5 категорий, различающиеся степенью  возгораемости и пределом огнестойкости,  т.е. временем от начала испытания  огнем до появления сквозных  трещин, потери несущей способности  или сверхнормативного повышения  температуры на не обогреваемой  поверхности). Выделяют также здания  типовые (по типовым проектам) и нетиповые (по индивидуальным проектам).

В практике управления важным является и разделение объектов недвижимости на доходные и недоходные.

К недоходным относятся объекты, предназначенные  для удовлетворения бытовых, социальных, культовых, общественно-полезных потребностей человека и не используемые для извлечения прибыли (земля под общественным транспортом, земельные участки  под открытыми для посещения  рекреационными зонами и захоронениями, государственные учебные и медицинские учреждения, церкви, административные здания государственных учреждений, общественных и других организаций.)

К доходным относят объекты, сдающиеся в аренду или использующиеся собственниками для реализации доходного бизнеса – с целью получения прибыли на средства, вложенные в приобретение объекта.

Для целей управления недвижимостью  необходимо иметь представление  об основных характеристиках элементов  строений, из которых состоят компоненты объекта недвижимости, в том числе  и строения, а также о факторах, определяющих состояние этих характеристик  на разных этапах жизненного цикла  объекта.

Кроме характеристик, поименованных  выше и использованных в классификациях, важны также размеры строений и помещений: строительный объем  здания (в кубических метрах), площадь  помещений (в квадратных метрах), линейные размеры фасада, конструкций и  периметра, высота потолков (в метрах).

Чаще других будет использоваться понятие площади помещений, которые  различаются степенью близости к  их функциональному назначению:

- основные помещения, предназначенные  для выполнения собственно основной  функции (жилой, офисной, торговой, производственной, складской);

- вспомогательные помещения –  помещения общего пользования,  включая коридоры, рекреационные  холлы, вестибюли, лестницы, туалеты  и пр., а также технические помещения,  предназначенные для размещения  коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.

Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для  доходных объектов вводится понятие  арендной площади, которая равна  сумме площадей основных и вспомогательных  помещений. Инженерные коммуникации –  внешние по отношению к строениям  водопроводы, газопроводы, электрические  кабели и провода, канализационные  коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций обращают внимание на: материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка

Западные специалисты классифицируют объекты недвижимости по категориям: А, Б и С.

А: объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса;

Б: недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала (аренда, рента, лизинг, траст, ипотека и др.);

В: избыточная недвижимость, выставленная на продажу из-за невозможности её использования в бизнесе.

 

1.2 Законодательная база оценки  объектов недвижимости

 

Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствии с компонентами законодательной  базы для объектов недвижимости. Основными  источниками права в РФ выступают  нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют:

Конституция РФ (закон высшей юридической  силы);

Конституционные законы;

Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;

Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

К объектам недвижимости по теме данной курсовой применительны:

 · Конституция 

- гарантирует свободу экономической  деятельности и защищает права  частной, государственной, муниципальной  и иной форм собственности;

- определяет особый статус земли  и других природных ресурсов  как основы жизни и деятельности  народов, проживающих на соответствующей  территории;