Методы оценки недвижимости

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять  потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью  потенциальных потребителей. Чем  ниже спрос и выше предложение, тем  ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос  и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты  производства.

Принцип конкуренции. Конкуренция  – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение  качества объектов и услуг на рынке  недвижимости, избыточная конкуренция  приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) –  основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все  факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с  принципом наилучшего и наиболее эффективного использования. Который предполагает использование всех принципов в комплексе при наличии совокупности возможных вариантов. Из них выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования, который достаточно обоснован и финансово осуществим, соответствует законодательству и при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности объекта оценки.

Все группы принципов связаны между  собой, при этом каждый из них при  проведении анализа конкретного  объекта недвижимости имеет свою значимость.

 

2.2 Доходный подход к оценке  объектов недвижимости

 

Рациональное хозяйствование в  сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально  продуктивного использования объекта  недвижимости как экономического ресурса  и отыскание путей повышения  такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в  которую вложен капитал, должна соответствовать  текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход к  оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости  объекта оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов от объекта  оценки

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение  дохода, и в его основе лежат  следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта,  приносящего доход, определяется  текущей стоимостью будущих доходов,  которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость  объекта недвижимости имеет тенденцию  устанавливаться на уровне величины  эффективного капиталовложения, необходимого  для приобретения сопоставимого,  замещающего объекта, приносящего  желаемую прибыль).

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода

Капитализация дохода – это процесс  перерасчета потока будущих доходов  в конечную величину, равную сумме  их текущих стоимостей. Эти величины учитывают в себе: сумму будущего дохода, время, когда должен быть получен  доход и продолжительность получения  дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

 · прогнозирование будущих  доходов;

 · капитализация будущих  доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов  основано на использовании финансовых отчетов собственника. Результаты прогнозирования  сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. При оценке используют следующие  виды доходов и расходов:

Потенциальный валовой доход (ПВД) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Включает в себя контрактную годовую арендную плату (т. е. часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора.), скользящий доход (часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.) и прочие доходы (получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату, например доходы за пользование дополнительными услугами)..

Действительный (эффективный) валовой  доход (ДВД) – разность между потенциальным  валовым доходом (ПВД) и потерями арендной платы в результате неполной занятости и неуплаты арендной платы  недобросовестными арендаторами.

На величину дохода объекта недвижимости влияют операционные расходы (ОР) –  это периодические расходы для  обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или  издержки (расходы, размер которых  не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта);

- условно-переменные расходы или  издержки (расходы, размер которых  зависят от степени эксплутационной загруженности объекта);

- расходы на замещение или  резервы (расходы на периодическую  замену быстро изнашиваемых элементов  сооружения, представляющие собой  ежегодные отчисления в фонд  замещения).

Чистый операционный доход (ЧОД)–  чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заёмный), инвестированный  в объект оценки, рассчитываемый как  действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

 

ЧОД = ДВД – ОР

 

Капитализация будущих доходов  в настоящую стоимость.

Методы доходного подхода основаны на предположении, что можно обоснованно  определить будущие денежные доходы оцениваемого объекта недвижимости и ставки доходности соответствующих  инвестиций. Основные:

 · метода прямой капитализации,  применяемый, если будущие доходы  объекта недвижимости будут стабильными  в каждый анализируемый период  времени

 · метода капитализации по  норме отдачи (метод дисконтирования  денежных потоков) – применяется  в предположении, что будущие  доходы объекта недвижимости  будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозированияВыбор методики оценки зависит от таких факторов, как вид недвижимости, экономические сроки её службы, качество доходов, интенсивность их поступления.

Метод прямой капитализации устанавливает  связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта  недвижимости (V) посредством нормы  денежных потоков (мультипликатора  или коэффициента капитализации).

Техники мультипликаторов валового дохода.

Применение коэффициента валового дохода осуществляется, если нет данных по операционным расходам, для этого  используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие  соответствующие коэффициенты:

- GRM – коэффициент валовой ренты,  если период равен месяцу;

- GIM – коэффициент валового дохода, если период равен году.

Стоимость собственности в этом случае определяется:

V = PGI · M PGI или

V = EGI · M EGI

PGI – потенциальный валовой доход

EGI – действительный валовой  доход

M PGI - коэффициент потенциального  валового дохода, рассчитанный по  данным об аналогах объекта  оценки

M EGI – коэффициент действительный  валовой доход

Техники коэффициентов капитализации  обеспечивают определение стоимости  объекта недвижимости через капитализацию  ЧОД (NOI или IO) путём его деления  на норму денежного потока, называемую общим коэффициентом капитализации:

V= I / r

Метод капитализации по норме отдачи устанавливает (с использованием нормы  дохода на капитал в качестве нормы  дисконта) связь величин чистого  операционного дохода, вычисленных  для каждого года всего прогнозного  периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного  периода со стоимостью объекта.

Метод включает в себя ряд техник, которые различаются между собой  выбором типа капитализируемого  дохода и способом капитализации:

- техники непосредственного дисконтирования;

- модельные техники;

- техники ипотечно-инвестиционного анализа. Техники непосредственного дисконтирования обеспечивают определение стоимости объекта недвижимости через дисконтирование потоков чистых операционных доходов и реверсии с использованием локальных (для периодов) и средних величин общей нормы отдачи. Средняя величина общей нормы отдачи определяется обработкой рыночной информации о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием информации о доходности альтернативных проектов, ближайших к оцениваемому типу объектов по уровню рисков.

Модельные техники обеспечивают определение  рыночной стоимости всего объекта  недвижимости для относительно простых  частных случаев капитализации  чистых операционных доходов, не меняющихся по периодам, и величины стоимости  реверсии, связываемой с искомой  стоимостью путем прогноза изменения  ее во времени.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования.

 

2.3 Сравнительный подход к оценке  объектов недвижимости

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на сравнении  объекта оценки с аналогичными объектами  недвижимости, в отношении которых  имеется информация о ценах сделок с ними.

Сущность сравнительного подхода  к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта  на основании обработки данных о  ценах сделок (купли-продажи или  аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний –  бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые  влияют на цены сделок наиболее существенным образом. При исследовании рынка  сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

В рамках сравнительного подхода к  оценке недвижимости можно выделить два метода:

- метод моделирования рыночного  ценообразования;

- метод сравнительного анализа  сделок.

Метод моделирования рыночного  ценообразования, предусматривает  построение линейных или мультипликативных  зависимостей соответственно типа путем  статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения.

Указанная зависимость предназначается  для длительного использования  в оценке множества объектов, что  требует обеспечения корректировки  этой зависимости во времени на основе мониторинга рынка недвижимости. При этом упомянутый набор ценообразующих факторов (элементов сравнения) включает в себя не только факторы, характеризующие сами объекты, но также и факторы, определяющие единую для всех объектов физическую, юридическую, экономическую и социальную среду их функционирования.

Метод моделирования рыночного  ценообразования требует весьма больших затрат ресурсов, применяется  он лишь в массовой оценке для целей  государственного управления (при определении  базы налогообложения недвижимости или ставок арендной платы для  сдачи в аренду государственного имущества).

Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами  сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования  рыночного ценообразования), но и  величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки. Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

 

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается  различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Положительная  поправка вносится, если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Итоговые значения скорректированных  цен продаж сравнимых объектов могут  не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.