Курс лекций по "Теории и практике оценочной деятельности"

Принцип ожидания – Принцип, согласно которому рыночная стоимость определяется, как текущая стоимость будущих доходов и других выгод, вытекающих из прав владения данным предприятием.

Принцип предельной производительности – Согласно этому принципу расширение основных факторов производства эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее роста затрат.

Принцип разделения предприятия и имущественных прав – Означает, что физические элементы предприятия и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Принцип спроса и предложения – Согласно этому принципу рыночная стоимость предприятия устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке.

Прогнозный период – Период прогнозирования доходов от деятельно предприятия (обычно до пяти лет), за которым следует постпрогнозный период.

Простой процент – Процент, начисляемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на начисленные проценты.

Риск – Вероятность возможных потерь в виде появления непредвиден расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

Рыночная стоимость – Наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена – Сумма, реализуемая при продаже имущества на данном рынке, т.е. цена, по которой была заключена последняя сделка. Часто это понятие ошибочно используется как синоним понятия «рыночная стоимость».

Себестоимость – Прямые и косвенные затраты на производство товаров, выполнение работ или услуг.

Сервитут – Невладельческое право в земельном имуществе, передающее право пользования, но не право собственности, на часть имущества.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи и т.д.

Скидка на неконтрольный характер пакета акций – Сумма или процент, вычитаемый из пропорциональной доли стоимости 100% пакета акций в бизнесе, отражающая некоторых или всех полномочий контроля.

Скраповая стоимость – Стоимость, которую актив с ограниченным сроком службы будет иметь в конце своего предсказуемого срока службы (согласно данным на момент, когда актив был приобретен или предоставлен лицом, осуществляющим ликвидацию).

Сложный процент (будущая стоимость денежной единицы) – Одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета будущей стоимости известной текущей денежной суммы по технике сложного процента. Сложный процент начисляется как на первоначальную сумму, так и на ранее рассчитанные невыплаченные проценты, присоединяемые к первоначальной сумме.

Собственность – Отношения между различными субъектами (физическими и (или) юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования.

Собственный капитал - Уставный, учредительский или акционерный капитал предприятия (компании), включающий внесенный (оплаченный) капитал и нераспределенную прибыль.

Специальная стоимость - Это приращение стоимости, которое может быть применимым к конкретному собственнику или пользователю, или будущему собственнику, или пользователю имущества, а не к рынку в целом; то есть к покупателю, имеющему особый интерес. Специальная стоимость может быть связана с элементами стоимости действующего предприятия. Оценщик должен гарантировать, что такие критерии отличны от Рыночной стоимости, разъяснив любые сделанные специальные допущения.

Справедливая стоимость - 1) сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами. В бухгалтерском учете справедливая стоимость предполагает продажу, которая может иметь место при разных обстоятельствах и в условиях, отличных от тех, которые преобладают на (открытом) рынке для нормальной, упорядоченной реализации активов. Они включают возможность продажи в ситуациях кратковременных затруднений или иных обстоятельствах, не предусмотренных в определении Рыночной стоимости. Тем не менее, в тех ситуациях, когда Оценщик заключает, что Справедливая стоимость и Рыночная стоимость актива типа недвижимости эквивалентны, Оценщику следует указать, что расчетная величина стоимости удовлетворяет обоим определениям.

2) Термин «справедливая стоимость» применяется также в судебных тяжбах при урегулировании споров между сторонами, обстоятельства которых могут не соответствовать определению Рыночной стоимости. Следовательно, «справедливая стоимость» не является синонимом Рыночной стоимости.

3) Справедливая стоимость может представлять производственный потенциал актива, т.е. будущие экономические выгоды, воплощенные в активе, в терминах его потенциального вклада, прямого или косвенного в поток денежных средств и эквивалентов денежных средств в организацию.

Сравнительный подход – Один из трех традиционных подходов к оценке предприятия, основанный на сравнении цен продаж сходных предприятий или цен на акции сопоставимых компаний. При оценке используются финансовый анализ и мультипликаторы. Подход включает три метода: метод компании-аналога (рынок капитала), метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Ставка дисконтирования – Процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Ставка дохода на инвестиции – Процентное соотношение между полученным чистым доходом и инвестированными средствами за определенный период времени.

Ставка капитализации – Процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта бизнеса, в его рыночную стоимость.

Любой делитель (обычно выраженный в процентах), который используется для конвертации дохода в стоимость. Процентная ставка или доходность, по которой капитализируется годовой чистый доход от инвестиции для установления ее капитальной стоимости на заданную дату.

Ставка доходности, по которой дисконтируется чистый доход от инвестиций для установления его капитальной стоимости на заданную дату.

Ставка процента - Ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения первоначальной денежной суммы к будущей стоимости.

Стандарты оценки – Если нет других указаний, то имеются в виду Международные стандарты оценки (МСО).

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности — являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки. При проведении оценки объекта на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда или решения уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации оценщик обязан использовать вид стоимости объекта оценки, указанный в соответствующем определении или решении.

Стоимость – Цена, на которую, скорее всего, соглашаются продавцы и покупатели товара или услуги, которые доступны для приобретения.

Денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости предприятия — это определение конкретного стандарта стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и др.) на дату оценки в соответствии с целью оценки.

Стоимость воспроизводства – Сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость действующего предприятия – Стоимость всего имущественного комплекса функционирующего предприятия (включая нематериальные активы) как единого целого.

Стоимость замещения – Затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту бизнеса, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов.

Стоимость утилизационная – Стоимость объекта, равная рыночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на его утилизацию.

Страховая стоимость – Вид специальной стоимости, представляющей денежную сумму, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы имущества предприятия. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Субаренда – Сдача имущества его арендатором в аренду третьей стороне на срок, не превышающий срока первоначальной аренды.

Текущая стоимость аннуитета – Одна из шести функций сложного процента, позволяющая определить коэффициент для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

Текущая стоимость предприятия (бизнеса) – Стоимость денежного потока от производственной деятельности и выручка от перепродажи объекта, дисконтированные по заданной ставке.

Текущие активы – денежные средства, товарно-материальные запасы и дебиторская задолженность, которые могут быть превращены в деньги в течение года

Текущие обязательства – Краткосрочные обязательства, подлежащие погашению в течение года

Техника остатка для зданий и сооружений – Способ оценки стоимости зданий и сооружений, определяющий доход от их эксплуатации, как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

Техника остатка для земельного участка – Способ оценки стоимости земельного участка, определяющий доход, получаемый от использования земли, как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.

Точка самоокупаемости или безубыточности – Объем производства, при котором совокупный доход от предприятия равен совокупным расходам.

Трансформация – Пересмотр или изменение формы бухгалтерской отчетности, если она ведется в соответствии с местными стандартами бухгалтерского учета, отличающимися от международных стандартов.

Улучшения - 1. Объекты, сооруженные на земельном участке.

2. Дополнения к недвижимости или подведенные к ней инженерные коммуникации, которые увеличивают ее стоимость.

Устаревание – Потеря стоимости в результате уменьшения полезности объекта под воздействием физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды.

Устранимый износ (в оценке) – Износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

Утилизационная стоимость – Стоимость объекта имущества (за исключением земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного ремонта и усовершенствования. Эта стоимость может, как включать, так и не включать затраты реализации. В последнем случае она может совпадать с чистой стоимостью реализации. Это ожидаемая стоимость актива в конце его экономического срока службы. Понятие утилизационной стоимости состоит в том, что актив оценивается для реализации в виде утилизации, а не для первоначально предполагаемой цели.

Физический износ – Снижение полезности и стоимости имущества в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Цена – Денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая за товар или услугу. Понятие цены связано с обменом товара или услуги. После того как обмен совершен, цена, объявленная открыто и сохраняемая в тайне становится историческим фактом. Цена уплаченная соответствует точке пересечения кривых спроса и предложения.

Чистая приведенная стоимость – Результат применения метода чистой приведенной стоимости для оценки.