Курс лекций по "Теории и практике оценочной деятельности"

Корректировки (поправки) – прибавляемые или вычитаемые суммы или процентные отклонения, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Коэффициент бета () – величина систематического риска при расчете ставки дисконтирования, основанном на колебаниях курса акций оцениваемой компании относительно колебаний цен на фондовом рынке в целом.

Представляет собой показатель относительной неустойчивости курса данных акций по сравнению с остальным рынком: сводный индекс «500» агентства Standard&Poor’s имеет «бету» со значением 1. Акция с «бетой» больше 1 — более неустойчива, с «бетой» меньше 1 — более устойчива. Консервативные инвесторы предпочитают акции с низким уровнем «беты».

Кредитный риск – вероятность того, что заемщик не выполнит своих обязательств перед кредитором в соответствии с первоначальными условиями кредитного соглашения.

Ликвидационная стоимость - денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов, и расходами на ликвидацию.

Ликвидность - 1) способность предприятия своевременно выполнять свои платежные обязательства; 2) способность актива быстро переводиться в деньги.

Меньшая доля – часть акций предприятия, составляющая менее 50%, владение которой дает право контроля за деятельностью предприятия.

Метод дисконтирования денежных потоков – определение стоимости объекта бизнеса на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в постпрогнозный период.

Метод капитализации доходов – определение рыночной стоимости предприятия (бизнеса) путем деления величины годового дохода на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

Метод кумулятивного построения – расчет ставки капитализации или дисконтирования, при котором к безрисковой процентной ставке прибавляются поправки (премии), учитывающие риск инвестирования в оцениваемое предприятие.

Метод отраслевых коэффициентов – использование коэффициентов отношения цены к определенным экономическим показателям, рассчитанных на основе обобщенных статистических данных о продажах предприятий малого бизнеса, учитывающих их отраслевую специфику.

Метод сравнения продаж – оценка рыночной стоимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после внесения корректировок, учитывающихся различия между объектами.

Метод компании-аналога (рынка капитала) – оценка стоимости неконтрольного пакета акций на основе информации о ценах акций сходных компаний, свободно обращающихся на рынке.

Метод сделок – оценка стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций компании в целом, а также слияние и поглощение компаний.

Модель Гордона - формула оценки стоимости объекта бизнеса в прогнозный период, построенная на капитализации годового дохода постпрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между с дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов.

Модель оценки капитальных активов – Модель, отражающая соотношение между ожидаемым риском и ожидаемой отдачей инвестиций. Основана на предположении, что инвесторы требуют более высокого дохода при повышенном риске. Ставка отдачи (доходности) актива должна равняться безрисковой ставке (например, доходности краткосрочных казначейских векселей) плюс премия за риск.

Мораторий – приостановление исполнения должником денежных обязательств и уплаты обязательных платежей.

Мультипликатор (оценочный) – коэффициент, отражающий отношение между ценой компании и ее финансовыми показателями. В оценочной деятельности используются два типа мультипликаторов: интервальные — «Цена/Прибыль», «Цена/Денежный поток», «Цена/Дивиденды», «Цена/Выручка от реализации»; моментные — «Цена/Чистые активы» и др.

Мультипликатор Цена / Выручка от реализации – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и стоимостью годового объема выручки от реализуемой продукции и услуг. Используется для оценки предприятий сферы услуг, а также предприятий, производящих узкую номенклатуру продукции.

Мультипликатор Цена / Дивиденды – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой акции и дивидендными выплатами — реальными и потенциальными. Под потенциальными дивидендами понимают типичные дивидендные выплаты по группе сходных предприятий, рассчитанные в процентах от прибыли.

Мультипликаторы Цена / Прибыль Цена / Денежный поток – коэффициенты, характеризующие соотношение между ценой и доходами предприятия, рассчитываемыми до или после учета таких статей, как амортизация, дивиденды, проценты за кредит, налоги. Крупные компании лучше оценивать на основе прибыли, мелкие фирмы — на основе прибыли до уплаты налогов, так как в этом случае устраняется влияние различий в налогообложении. Мультипликатор «Денежный поток» точнее учитывает политику капитальных вложений и амортизационных отчислений.

Мультипликатор Цена / Чистые активы – коэффициент, характеризующий соотношение между ценой предприятия и его чистыми активами.

Наиболее эффективное использование – Наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Также называется по-русски «наилучшим и наиболее эффективным использованием»

Налогооблагаемая стоимость – Стоимость имущества, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Недвижимая собственность – Совокупность материальных объектов недвижимости, а также правомочий и преимуществ, вытекающих из права собственности на эту недвижимость.

Недвижимость – Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на и под поверхностью земли, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Нематериальные активы – Объекты, используемые для получения дохода в течение длительного периода (не менее года), либо не имеющие материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых не играет существенной роли в процессе их эксплуатации. В составе нематериальных активов различают интеллектуальную собственность, имущественные права, отложенные или отсроченные расходы, гудвилл.

Неплатежеспособность – (во внесудебных процедурах) — неустойчивое финансовое положение государственного предприятия или организации с долей участия государства в капитале не менее 25%, выявляемое уполномоченным органом в соответствии с утвержденной Правительством Российской Федерации системой критериев.

Неустранимый износ (в оценке) – Износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

Норма возмещения инвестиций – Процентная ставка, по которой капитал, инвестированный в актив, подверженный износу, возмещается из дохода, получаемого от использования этого актива.

Нормализация – Определение доходов и расходов, характерных для нормально функционирующего бизнеса; исключает единовременные доходы и расходы, корректирует методы учета операций с отражением отраслевой специфики, определяет рыночную стоимость активов.

Ноу-хау – Полностью или частично конфиденциальные экономические, технические, управленческие или финансовые знания и опыт, обеспечивающие доход или определенные преимущества их владельцу.

Оборотный капитал – Часть вещественного капитала с коротким сроком оборачиваемости (наличность в кассе, товарно-материальные запасы и разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия).

Обременение – Интерес или право в недвижимом имуществе, который может повысить или понизить стоимость имущества, но не предотвращает его передачу собственником. К примерам относятся сервитуты и рестриктивные (ограничительные) условия.

Объект оценки – Движимое и недвижимое имущество, финансовые активы предприятия или бизнес в целом.

Операционные расходы - Текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода (не включая обслуживание долга и подоходный налог).

Основной капитал – Часть вещественного капитала, используемого в производственном процессе в течение длительного времени (земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование и т. п.).

Отчет об оценке – Документ установленной формы, представляемый экспертом-оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта.

Оферта – Адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, когда будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оценка – Систематизированный сбор и анализ экспертами рыночных нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных имущества (бизнеса) на основе действующего законодательства, государств стандартов и требований этики оценщика.

Оценщик – Специалист, обладающий высокой квалификацией, профессиональной подготовкой и опытом для оценки различных видов имущества.

Пассив - 1) совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, временно находящихся во владении данного лица; 2) часть бухгалтерского баланса, отражающая источники средств предприятия (уставный капитал, различны резервы, кредиты и займы, кредиторская задолженность).

Период (срок) окупаемости – Время, необходимое для получения инвестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестированной сумме.

Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) – Одна из шести функций сложного процента, позволяющая делить коэффициент для расчета величины периодических равновеликих взносов необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенной процентной ставке и периоде.

Полезность – Субъективная ценность, которую потребитель придает определенному объекту. В оценке она определяется возможностями и способами использования объекта, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

Политический риск – Изменение стоимости или угроза национализации или конфискации активов, вызванные политическими событиями.

Потенциальный валовой доход – Денежные поступления, которые были бы получены при сдаче в аренду всех единиц объекта недвижимости и получении всей арендной платы.

Предмет оценки – Вид стоимости объекта, а также имущественные и прочие права, связанные с его оценкой.

Предприятие, бизнес, фирма, компания – Имущественный объект и определенная структура организованной хозяйственной деятельности по производству и (или) реализации продукции, работ и услуг. Предприятие является имущественным комплексом, имеет права юридического лица, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках.

Премия за контроль – Денежное выражение преимущества, обусловленного владением контрольным пакетом акций.

Принцип вклада – Заключается в том, что для оценки стоимости предприятия необходимо определить вклад каждого фактора производства и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости этого предприятия.

Принцип замещения – Означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов бизнеса самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип изменения внешней среды – Предполагает учет при оценке объектов бизнеса возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип конкуренции – Означает, что цены на объекты бизнеса устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип наиболее эффективного использования – Означает, что из возможных вариантов использования объекта выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.