Курс лекций по "Теории и практике оценочной деятельности"

При проведении оценки бизнеса методами затратного подхода должны быть соблюдены следующие условия:

        при использовании данных бухгалтерского баланса оценщик должен предпринять соответствующие процедуры, чтобы удостовериться, что на дату оценки не существует активов и обязательств, не учтенных в бухгалтерском балансе;

        при корректировке статей баланса до рыночной стоимости не должно возникать двойного счета с другими статьями баланса.

Оценка бизнеса затратным подходом включает в себя оценку всех его составляющих: земельного участка, здания и сооружения, машин и оборудования, нематериальных активов, финансовые вложений.

5.3.2. Оценка недвижимого имущества

Затратный подход для оценки недвижимого имущества включает несколько этапов:

1.        Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2.        Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

В отчете должно быть отражено, рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, причем выбор нужно ясно обосновать для предупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

        прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т. п.);

        косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

        предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство:

Полная стоимость строительства = Стоимость строительства + Предпринимательский доход.

3.        Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

Физическое устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Физический износ возникает под воздействие эксплуатационных или природных факторов.

Функциональное устаревание — потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась.

Функциональное устаревание служит результатом внутренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки; оно проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и т. д. Другими словами, объект перестает соответствовать современным стандартам, если учитывать его функциональную полезность.

Формой функционального устаревания является технологическое устаревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменениями технологий, в результате которых актив становится менее продуктивным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание — потеря стоимости актива, вызванная внешними факторами, например, изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.

Он приводит к уменьшению стоимости зданий и сооружений в результате негативных изменений в области законодательства, налогообложения, страхования, окружающей среды, общего упадка района местоположения и т. д.

4.        Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5.        Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

5.3.3. Оценка земельного участка

При затратном подходе к оценке рыночной стоимости земельного участка исходят из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не платит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности объекта бизнеса в приемлемый для строительства период.

Существует два метода:

        Метод выделения

        Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на инфраструктуру.

Метод выделения (извлечения, изъятия) предполагает сбор информации о ценах на земельные участки, имеющие застройку, лучше всего типовыми объектами.

Необходимые условия применения данного метода:

        Наличие информации о ценах продаж (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;

        Соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Оценка земельного участка методом выделения осуществляется в три этапа:

1.        Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок, на основании изучения рынка и сопоставимых продаж. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использования цен предложения. При необходимости выявляются элементы сравнения и вносятся корректировки, сглаживающие их отличия.

2.        Рассчитывается стоимость воспроизводства или стоимость замещения возведения зданий и сооружений (или улучшений), аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.

Стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей:

        прямых издержек

        косвенных издержек

        прибыли инвестора

Прямые издержки – расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Они включают в себя:

1. Стоимость строительного оборудования и материалов

2. Заработную плату строительных рабочих

3. Стоимость эксплуатации строительных машин

4. Стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства

5. Прибыль и накладные расходы подрядчика

Косвенные издержки – расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К ним относятся:

1. Затраты на проектирование

2. Подготовку территории строительства

3. Все виды долгов

4. Затраты на отвод земельного участка

5. Проценты по кредитам

6. Расходы на рекламу

7. Страховые платежи

Прибыль инвестора – денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Данная прибыль может быть рассчитана:

Исходя из норм отдачи по сопоставимым инвестициям;

Как разность между ценой продажи и затратим на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений, который включает в себя величину физического, функционального и экономического (внешнего) износов зданий.

Физический и функциональный износы делятся на устранимый и неустранимый, экономический износ, как правило, неустраним. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта в результате его устранения. Эти виды износа образуют накопленный износ:

Накопленный износ = 1 – (1 – физ. износ) х (1 – функц. износ) х (1 – внешний износ)

Накопленный износ может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Накопленный износ наиболее предпочтительно рассчитывать как разность между восстановительной стоимостью без учета износов и рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Он также может вычисляться исходя из срока жизни объекта.

3.        Определяется рыночная стоимость собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений. При проведении все расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинства метода выделения:

1)       Это единственный метод расчета рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

2)       Метод широко используется при выборе варианта наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

3)       Данный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Недостаток метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, т. к. с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводства зданий и сооружений, тем более стоимость воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Оценка по нормативной цене земли с учетом затрат на воспроизводства инфраструктуры целесообразна при ликвидации предприятий, аресте их имущества. Такой метод оценки введен для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и в других случаях, предусмотренных законодательством. Данная цена ежегодно определяется согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г. №319 органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта РФ и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

Органы местного самоуправления (администрации) могут своими решениями повышать или понижать нормативную цену земли на 25%. В конечном счете нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

При оценке земель под объектами бизнеса необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство произведенных улучшении, то есть дорог, инженерных сооружений водоснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, канализации, электроснабжения и других объектов, которые находятся на балансе предприятия. Остаточная стоимость данных объектов прибавляется к нормативной цене земельного участка объекта бизнеса. Если для приведения земельного участка в нормальное состояние требуются затраты на устранение химического или радиационного загрязнения, уборки мусора и т. п., то их величина вычитается из стоимости земли.

5.3.4. Оценка машин и оборудования

Затратный подход к оценке стоимости машин и оборудования основывается на трудовой теории стоимости и на принципе замещения, суть которого заключается в том, что осведомленный инвестор не заплатит на объект большую сумму, чем затраты на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.