Курс лекций по "Теории и практике оценочной деятельности"

Общая формула затратного подхода к оценке машин и оборудования выглядит следующим образом:

где С – текущая восстановительная стоимость оборудования (на дату оценки);

ВС – восстановительная стоимость, рассчитываемая на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения;

О – обесценение, вызванное элементами накопительного износа: физического, функционального, экономического.

Восстановительная стоимость вычисляется в текущих ценах оцениваемого оборудования как нового, без учета износа и соотносится к дате оценки. Перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета восстановительной стоимости на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения и, как следствие, соответствующих методик их определения.

В теории затратного подхода к оценке машин и оборудования выделяются прямые и косвенные методы расчета себестоимости или восстановительной стоимости.

5.3.5. Оценка нематериальных активов

К нематериальным активам (НМА) относят следующие активы:

        Не имеющие материально-вещественной (физической) структуры;

        Идентифицируемые от другого имущества предприятия;

        Используемые в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд предприятия;

        Используемые в течение длительного периода времени (свыше 12 месяцев);

        Способные приносить экономические выгоды (доход) в будущем;

        Имеющие надлежаще оформленные документы, подтверждающие существование самого актива и исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (патенты, свидетельства, договор уступки и т. д.).

НМА можно подразделить на три основные группы:

1.        Объекты интеллектуальной собственности (ОИС), представляющие исключительное право на результаты интеллектуальной деятельности;

2.        Организационные расходы (расходы, связанные с образованием юр. лица, признанные в соответствии с учредительными документами частью вклада участников (учредителей) в уставный (складочный) капитал предприятия);

3.        Деловая репутация (гудвилл) предприятия.

В состав НМА не включаются интеллектуальные и деловые качества персонала предприятия, их квалификация и способность к труду, поскольку они неотделимы от своих носителей и не могут быть использованы без них.

Цели оценки интеллектуальной собственности:

        Купля-продажа прав на объекты ОИС;

        Необходимость управления ОИС в качестве стратегии создания стоимости;

        Приватизация предприятий;

        Ликвидация, банкротство предприятий;

        Предоставления ОИС в качестве залога;

        Использование ОИС в качестве составной части франчайзинга;

        Раздел имущества между владельцами предприятия;

        Проведение реструктуризации;

        Принудительное лицензирование;

        Страхование ОИС;

        Внесение ОИС в уставный капитал;

        Оценка бизнеса методом чистых активов;

        Оценка НМА предприятия, проводимой в целях внесения изменений в финансовую отчетность, уточнением налогооблагаемой базы.

Виды стоимости объектов в зависимости от целей оценки могут быть:

1.        Рыночная;

2.        Стоимость с ограниченным рынком;

3.        Стоимость замещения;

4.        Инвестиционная стоимость;

5.        Стоимость при существующем использовании;

6.        Стоимость для целей налогообложения;

7.        Ликвидационная стоимость.

К особенностям оценки ОИС относят зависимость стоимости от:

1)       объема продаваемых и передаваемых прав;

2)       уровня правовой охраны;

3)       возможности несанкционированного использования;

4)       уровня готовность к коммерческому использованию.

Объект интеллектуальной собственности как отдельный вид актива оценивается на основе наиболее эффективного использования. Оценка ОИС в рамках действующего предприятия сводится к определению его вклада в качестве составного элемента в активах и в общей прибыльности предприятия.

Наиболее широко для оценки стоимости ОИС используется доходный подход, базирующийся на экономическом принципе ожидания.

5.3.6. Оценка финансовых вложений

К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории РФ и за ее пределами.

Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика.

5.4. Согласование результатов

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех методов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, а также субъективное мнение Оценщика.

Окончательное, итоговое суждение о стоимости объекта выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого объекта, полученных в рамках классических подходов к оценке.

Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

Согласно требованиям Стандартов, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. При этом оценщик вправе самостоятельно определить в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки, определяемые в Стандартах как способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов результатов определяет итоговую величину объекта оценки, при этом согласно требованиям Стандартов итоговая величина стоимости оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Статья 20 Стандартов устанавливает шестимесячный срок действительности итоговой величины объекта оценки для целей совершения сделок, что является дополнительным фактором защиты государства и гарантией соблюдения его интересов как хозяйствующего субъекта при отчуждении им своего имущества. При определении стоимости оценщик принимает во внимание различные микро и макроэкономические факторы, к числу которых относятся следующие:

– спрос;

– настоящая и будущая прибыль оцениваемого бизнеса;

– затраты на создание аналогичных предприятий;

– соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

– риск получения доходов;

– степень контроля над бизнесом и степенью ликвидности активов.

Глоссарий

Актив – 1) Ресурс, который находится в результате прошлых событий в собственности или под управлением предприятия и от которого в будущем можно ожидать некоторую экономическую выгоду (выгоды) для предприятия. Термин используется для обозначения недвижимого и движимого имущества как осязаемого, так и неосязаемого. Собственность на актив сама по себе является неосязаемой;

2) Объект основных средств должен признаваться в качестве актива, когда: (а) существует вероятность, что предприятие в будущем получит экономические выгоды, связанные с этим активом, и (б) затраты на актив для предприятия могут быть достоверно определены.

Амортизационные отчисления – отчисление части стоимости основных фондов (основного капитала) для возмещения их износа. Амортизация-погашение используется также для обозначения процесса постепенного погашения долга (ссуды) путем периодических выплат (например, при ипотеке и в других финансовых схемах)

Аналог – объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Аннуитет – Ряд выплат, производимых или получаемых время от времени либо в течение жизни, либо в течение фиксированного числа периодов.

1. Периодические платежи, которые обычно имеют одну и ту же величину и выплачиваются через равные промежутки времени (напр., ежегодно). Часто источником этих платежей являются суммы, накопленные в предшествующий период времени, или же какая-либо паушальная сумма, депонированная с целью обеспечения аннуитета.

2. Соглашение, контракт или инвестиции, дающие физическому лицу право на регулярное получение фиксированных сумм (часто пожизненно).

Аренда – юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендная плата – плата за пользование чужим имуществом. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключаемом между арендодателем и арендатором.

Баланс – общий свод результатов бухгалтерского учета предприятия, характеризующий финансовое положение предприятия на определенную дату. Баланс содержит статьи, отражающие имущество предприятия (активы), и статьи, противопоставляющие им собственный и заемный капитал (пассивы). В бухгалтерском балансе должно быть обязательное равенство актива и пассива.

Балансовая стоимость предприятия – стоимость, рассчитанная по данным бухгалтерского учета о наличии и движении различных видов имущества предприятия. Она представляет собой разницу между балансовой стоимостью всех активов и общей суммой обязательств.

Безрисковая ставка – процентная ставка по инвестициям с наименьшим риском, обычно это ставка доходности по долгосрочным государственным обязательствам.

Бизнес – любой (разрешенный законом) вид деятельности, приносящий доход или другие выгоды.

Валовая (общая) прибыль – Стандартный показатель, приводимый в отчете о прибылях и убытках. Аналогов в российской системе бухгалтерского учета пока не имеет. Численно равен разности между выручкой-нетто и затратами производства реализованной продукции. В РФ этот термин используется для обозначения налогооблагаемой прибыли, рассчитываемой как сумма прибыли (убытка) от реализации продукции (работ, услуг), от основных средств (включая земельные участки), иного имущества предприятия и доходов от внереализационных операций, уменьшенных на сумму расходов по этим операциям. Данный показатель также называют прибылью отчетного периода и балансовой прибылью.

Валовой рентный мультипликатор - среднестатистическое отношение рыночной цены продажи объекта к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида доходной недвижимости.