Ипотечное кредитование в РФ

      В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса  банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

      Управление  риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций: во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства; во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат.

      Финансовые  учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке.

      Регулирование этого риска осуществляется в  законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низко-рисковыми операциями. Данный риск ликвидности не связан с ликвидностью залога, является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

      Имущественный риск - это риск утраты залогового имущества в следствии стихийных бедствий, аварий, утраты права собственности заемщика на залоговое имущество, в случае не возврата кредита. Для защиты от таких рисков применяется страхование. Инициатива страхования принадлежит банку, выдающему ипотечный кредит, хотя страхование и производится на деньги заемщика. Именно банк рекомендует страховщика, а зачастую и условия страхования. Выгодоприобретатель по всем договорам страхования является банк. Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора.

      К возможным рискам для других участников-субъектов  ипотеки относятся: изменение процентных ставок по кредиту; изменение валютного курса рубля; снижение ликвидности, включая снижение рыночной цены, и утрата залога; увеличение сроков оформления прав собственности; снижение платежеспособности заемщиков.

      Управление  рисками со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного  контроля за состоянием и качеством  кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

      Контроль  и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

      контроль  за качеством предоставляемых кредитов;

      распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

      создание  резервных фондов на возможные потери по ссудам;

      своевременное выявление проблемных кредитов и  разработанный план мероприятий  по работе с ними;

      разработка программ по возврату кредитов.

      Рисков  при ипотечном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны  различными причинами. Среди них - экономические, инфляционные, валютные, налоговые, политические, риски банковской ликвидности, неплатежеспособность клиента, снижение стоимости недвижимости и т.д.

      Таким образом, для минимизации рисков при ипотечном кредитовании большая роль отводится правильному выбору кредитных технологий и инструментов, а также вида и формы ипотечного кредитования.

 

2. Анализ банковских операций ОАО "Сбербанк России" осб. № 7740 г. Салават в области ипотечного кредитования

2.1 Экономическая характеристика деятельности отделения ОСБ № 7740 г. Салават

 

      В городе Салават функционирует и осуществляет банковскую деятельность отделение Сберегательного банка (ОСБ № 7740). Отделение Сберегательного банка № 7740 не является юридическим лицом. Оно создано на основании решения общего собрания акционеров и приказа Сбербанка России от 22.03.91 г., имеет собственную печать, штампы, бланки с использованием наименования Сбербанка России, действует на основании "Положения о филиале Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации - Салаватское отделение № 7740".

      Почтовый  адрес: 453250, г. Салават, ул. Ленина, 58а.

      Отделение банка входит в единую систему Сбербанка России, организационно подчиняется Национальному банку РБ Сберегательного банка России.

      Отделение Сбербанка № 7740 наделяется имуществом, которым оно владеет, пользуется и распоряжается от имени Сбербанка РФ, самостоятельно принимает меры к государственной регистрации недвижимого имущества, движимого имущества в случаях определенных федеральным законодательством, а также сделок с таким имуществом.

      ОСБ № 7740 имеет отдельный баланс, который входит в баланс Сбербанка России. Отделение совершает сделки и иные юридические действия от имени Сбербанка России и в его интересах. Отделение банка в своей деятельности руководствуется законодательством РФ, иными нормативными правовыми актами, в том числе нормативными актами Банка России, указаниями Национального банка РБ, действует на основании Положения и Устава Сбербанка России.

      Деятельность  ОСБ № 7740 осуществляется на основе утвержденных Сбербанком России планов (бизнес-плана, финансового плана и других), разрабатываемых отделением с учетом особенностей его деятельности в порядке, определенном Сбербанком России.

      ОСБ № 7740 должно соблюдать нормативы, установленные для отделения Сбербанком России.

      Целью деятельности отделения банка является:

      привлечение денежных средств от юридических и физических лиц и размещение их на условиях возвратности, платности и срочности;

      осуществление расчетно-кассового обслуживания клиентов, а также других банковских операций;

      обеспечение сохранности денежных средств и  других ценностей клиентов, вверенных отделению банка.

      Отделение Сберегательного банка № 7740 г. Салават осуществляет банковские операции и сделки на основании Устава Сбербанка, Генеральной лицензии, выданной Банком России, Положения, в соответствии с правилами, установленными Сбербанком, с учетом запретов и ограничений, а также доверенностью (в том числе Генеральной доверенностью, доверенностью в порядке передоверия), выданной его руководителю Сбербанком (Президентом, председателем Правления Сбербанка или иным уполномоченным лицом).

      К числу банковских операций по обслуживанию физических и юридических лиц относятся:

      открытие, закрытие и ведение счетов по вкладам  в рублях и инвалюте;

      прием платежей наличными деньгами для  перечисления по назначению;

      прием наличных денежных средств для перевода в целях зачисления во вклад или выплаты наличными деньгами;

      выплата государственных пенсий и пособий;

      выполнение  государственных программ по выплате  компенсаций населению;

      выдача  заработной платы, стипендий и других доходов граждан согласно заключенных  договорам с предприятиями и организациями;

      выдача  и обслуживание банковских карт;

      выдача  наличных рублей по международным банковским картам и/или картам СБЕРКАРТ через  кассу;

      прием документов на выдачу кредита;

      рассмотрение  кредитной заявки, заключение кредитных договоров и других кредитных документов (наличие Кредитного комитета);

      выдача  кредита и прием средств в  погашение задолженности по кредитному договору.

      Для населения Банк предлагает ряд кредитных  программ: ипотечное кредитование, образовательный кредит, эспресс-кредитование, кредиты на неотложные нужды и другие виды, различные виды вкладов, обмен валют, международные банковские карты, денежные переводы и другие услуги.

      С сентября 2002 года ОАО "СЕРБАНК РОССИИ" получил право на участие в Федеральной программе ипотечного жилищного кредитования.

      В настоящее время банк имеет Личную программу ипотечного жилищного  кредитования, которая позволяет  проводить операции с недвижимостью  не только на рынке вторичного жилья, как предусмотрено по Федеральной  программе, а приобретать клиентам строящееся жилье.

      Основные  условия Федеральной программы  ипотечного кредитования:

      Максимальный  срок кредита до 30 лет, ограничение - пенсионный возраст заёмщика и созаёмщиков;

      Первоначальный взнос - не менее 10 процентов от стоимости квартиры;

      Сумма кредита может составлять не более 90 процентов от стоимости жилого помещения;

      Кредит  выдаётся под залог приобретаемой  квартиры с 01 июля 2007 г., из расчёта 12-12,5 процента годовых, в зависимости от срока кредитования.

      Для сравнения "Башэкономбанк" выдает кредиты на приобретение первичного жилья под 24 процента годовых от суммы кредита на срок до сдачи дома в эксплуатацию.

      Сбербанк  РФ на основании лицензии, выданной Банком России, может осуществлять следующие банковские операции:

      привлекать  денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);

      размещать указанные выше привлеченные средства от своего имени и за свой счет;

      открывать и вести банковские счета физических и юридических лиц;

      осуществлять расчеты по поручению физических и юридических лиц, в том числе, банков-корреспондентов, по их банковским счетам;

      инкассировать денежные средства, векселя, платежные  и расчетные документы и осуществлять кассовое обслуживание физических и  юридических лиц;

      покупать и продавать иностранную валюту в наличной и безналичной формах;

      выдавать  банковские гарантии;

      осуществлять  переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов, за исключением почтовых переводов.

      Банк, помимо перечисленных выше банковских операций, вправе осуществлять следующие сделки:

      выдавать  поручительства за третьих лиц, предусматривающие  исполнение обязательств в денежной форме;

      осуществлять  доверительное управление денежными  средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;

      осуществлять  операции с драгоценными металлами  и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;

      предоставлять в аренду физическим и юридическим  лицам специальные помещения  или находящиеся в них сейфы для хранения документов и ценностей;

      приобретать права требования от третьих лиц  исполнения обязательств в денежной форме;

      осуществлять  лизинговые операции;

      оказывать консультационные и информационные услуги.

      Сбербанк  РФ так же вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации [24].

2.2 Анализ финансового состояния ОСБ №7740 г. Салават

 

      Одним из стратегических приоритетов ОСБ №7740 г. Салават является развитие в секторе обслуживания частных клиентов: ипотечного кредитования, автокредитования, размещения средств во вклады, обслуживания пластиковых карт и др.

      Среди корпоративных клиентов банка - организации самых разных масштабов и направлений деятельности. Всем своим клиентам - юридическим лицам Сбербанк предлагает полный спектр финансовых услуг, включая любые виды финансирования, комплекс расчетно-кассового обслуживания, дополнительные инвестиционные и другие возможности.

      Валюта  баланса Сбербанка по итогам третьего квартала 2008 года увеличилась на 56 процентов по сравнению с началом года и на 22 процента по сравнению с результатами второго квартала, составив 112 млрд. рублей или 3,2 млрд. евро. Портфель кредитов, выданных физическим и юридическим лицам, на 1.10 2008 г. вырос с начала года на 61 процент и достиг 70 млрд. рублей. Темпы прироста за квартал составили 21 процент.