Ипотечное кредитование в РФ

      В качестве первого шага в решении  проблем ипотечного кредитования в  России было выбрано изменение соответствующей  нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

      1) Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ;

      2) Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ;

      3) Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ;

      4) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ.

      Жилищный  кодекс среди других новаций определил  основания для возникновения  жилищных прав и обязанностей, уточнил  объекты жилищных прав и виды жилых  помещений, условия страхования  жилья, ввел понятие социального  жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

      В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

      Новая редакция Гражданского процессуального  кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

      С изменением законодательства в России ипотека осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования в России.

 

1.5 Виды и формы ипотечного кредитования в России

 

      Систему ипотечного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных кредитов, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

      Ипотечный кредит - как правило, это долгосрочный кредит (заем) с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов по кредиту, предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

      Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам:

      По  объекту недвижимости:

      земельные участки;

      предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в  предпринимательской деятельности;

      жилые дома, квартиры и части жилых домов  и квартир, состоящие из одной  или нескольких изолированных комнат;

      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства (статус объектов незавершенного строительства был изменен в январе 2005 года. До этого времени объекты незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу).

      По  целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном доме (как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей)) либо отдельного дома на одну или несколько семей в - качестве основного или дополнительного места жительства.

      По  виду кредитора:

      банковские;

      небанковские;

      обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

      субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

      По  виду заемщиков (как субъектов кредитования):

      кредиты, предоставляемые застройщикам и  строителям;

      кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

      сотрудникам банков;

      сотрудникам фирм - клиентов банка;

      клиентам  риэлтерских фирм;

      лицам, проживающим в данном регионе;

      всем  желающим.

      По  виду процентной ставки:

      кредит  с фиксированной процентной ставкой;

      кредит  с переменной процентной ставкой.

      По  возможности досрочного погашения:

      с правом досрочного погашения;

      без права досрочного погашения;

      с правом досрочного погашения при  условии уплаты штрафа.

      По  степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

      без первоначального взноса;

      с первоначальным взносом.

      По  способу амортизации долга:

      постоянный  ипотечный кредит;

      кредит  с переменными выплатами;

      кредит  с единовременным погашением, согласно особым условиям.

      По  способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 1.3 

Таблица 1.3 - Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования

Способ  рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск  ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные  субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству  или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций)	Кредитные учреждений, занимающиеся ипотечным кредитованием  и заключившие договор с ипотечным  агентством или крупным ипотечным  банком

 

      В системе мер по становлению и развитию ипотечного кредитования важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация кредита). График амортизации показывает остатки сумы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражаются, какие части платежа идут на выплату процентов, а какие - на выплату основного долга.

      Кредит  с переменными выплатами делится  также на ипотеку с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами.

      Кредит  с фиксированной выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

      Недостатком данного кредитного инструмента  является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к  возрастанию риска не возврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита.

      Недостатком кредита с "шаровым" платежом является повышенный риск не возврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.

      Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают периодические равновеликие выплаты. Ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

      Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с  высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

      Кредит  с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы  долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.

      Такой инструмент позволяет производить  погашение кредита одинаковыми  платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.

      Кредит  с двойной индексацией позволяет  более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

      платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым  возвратность кредита и его доступность;

      номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

      Разновидностью  кредита с двойной индексацией  является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется "Контрактной ставкой" и определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.

      Однако  в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется "платежной". Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной "контрактной" процентной ставке взимаются в более поздний период.

      Формы и виды ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и  заемщика путем: обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции; снижение рисков ипотечного кредитования; обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

      Банковское  кредитование всегда осуществляется при  строгом соблюдении принципов кредитования, которые представляют собой требования к организации кредитного процесса и являются исходными правилами использования определенной формы кредита, обеспечивающими его возвратное движение.