Ипотечное кредитование в РФ

Таблица 3.1 - Параметры национального проекта в Башкортостане на 2006-2010 г.г.

Наименование  показателя	Планируемые показатели
Ввод  жилья	10 млн. кв. метров
Объем выданных ипотечных кредитов в 2007 году	1 миллиард рублей
Количество  молодых семей, которым предоставлены  субсидии на приобретение квартиры	1500
Количество  граждан, отнесенных к отдельным  категориям	143

 

      Одним из самых активных участников ипотечного кредитования наряду с региональными администрациями являются республиканские банки. Именно они обслуживают государственную программу, разрабатывая и внедряя собственные схемы ипотечного кредитования. Так крупнейшие в регионе банки разработали и начали внедрять сразу несколько схем собственного и федерального ипотечного кредитования. На первоначальном этапе они принимал участие в разработке государственной программы по жилищному кредитованию и работал по следующим схемам:

      В первой схеме лежал следующий порядок предоставления кредита: льготные кредиты государство предоставляло бюджетникам на 15 лет под 7 процентов годовых. Кредиты выдавались без залога прав недвижимости, основной формой обеспечения обязательств заемщика выступали поручители, удовлетворяющие требованиям банка по платежеспособности.

      Такие кредиты получили 2 тысячи семей  на сумму 100 млн. руб. Это форма кредитования, которую в настоящее время внедряется повсеместно не только для бюджетников, но и для всех слоев населения. В основном данные кредиты шли на завершение начатого строительства индивидуальных домов.

      Вторая  схема - классическое ипотечное кредитование с использованием федеральных ипотечных стандартов. Кредиты выдаются населению на приобретение квартир, специально выделенных для этих целей, сроком на 10 лет под 12 процентов годовых.

      Третья  схема - ипотечное кредитование с использованием договора купли-продажи квартир в рассрочку. Отличительной чертой этой программы является фактическая реализация квартир с рассрочкой оформления в собственность. Основу взаимоотношений составляет договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, позволяющий пользоваться приобретаемой в кредит площадью, но ограничивающий право распоряжения ею. Агент банка покупает квартиру и передает ее в залог, а клиенты покупают ее в кредит с рассрочкой оформления в собственность. Максимальная ставка кредита по этой схеме - 18 процентов годовых со сроком до 5 лет. Конечно, пока схема рассчитана на состоятельных граждан, которых на сегодня не так много.

      Анализ  показывает, что общей характерной чертой всех успешно развивающихся региональных программ является стремление и готовность региональных властей оказывать посильную поддержку этим программам из местных бюджетов. Поэтому, одним из реальных ресурсных источников финансирования ипотеки является государственная поддержка ипотеки, как в рамках различных региональных программ, так и на федеральном уровне.

      Рассматривая  социальную направленность ипотеки  в России, необходимо рассмотреть  возникающие проблемы не только в  развитии социальной ипотеки, но и ипотечного кредитования в России в целом.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России

 

      Развитие  ипотечного кредитования населения  как целостной системы, с одной  стороны, и как составной части  рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных основополагающих принципов:

      1. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

      2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

      3. Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

      4. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

      5. Ипотека не может являть собой жесткую, одноликую систему. Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом, все они должны осуществляться в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

      6. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

      7. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

      Со  стороны государственных органов конкретное выражение поддержки применительно к системе ипотечного кредитования должно найти в следующих формах:

      придание  системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

      приоритетное  выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

      снятие  или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы  за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

      выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

      предоставление  гражданам льготных условий кредитования;

      принятие  постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором город выступает гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;

      эмиссия городских ценных бумаг, которые  наряду с обеспечением притока средств  в городские программы могут  быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

      выпуск  облигационных займов, обеспеченных землей.

      Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему  ипотечного кредитования денежными долговыми ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии. В приложении 11 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечного кредитования в России.

      Возможны  следующие основные направления  решения проблем ипотечного кредитования в России:

      1) совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

      2) создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

      3) налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

      4) создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

      5) создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

      6) уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

      7) формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

      Помимо  этого, необходимо предусмотреть ряд  специальных жилищных льгот для  банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

      Для активизации деятельности банков на рынке ипотечного кредитования реально  рассмотреть следующие меры:

      внести  предложения в Банк России о неприменении нормативов ликвидности к стандартным  ипотечным кредитам в течение 30 дней с даты их выдачи;

      подготовить директиву представителям Правительства  РФ в органах управления банков с  государственным участием об установлении ежегодных на 2005-2010 гг. лимитов ипотечного кредитования в разрезе регионов и доведении их до Банка России и регионов России;

      ежеквартальное  раскрытие банками по форме, установленной  регионам России совместно с Банком России, объемов ипотечного кредитования;

      рекомендовать банкам - первичным кредиторам, заключить договора с агентством ипотечного жилищного кредитования на период 2007-2010 гг. на рефинансирование стандартных закладных;

      рекомендовать банкам - инициаторам выпусков ипотечных ценных бумаг, заключить договора с Агентством Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК) на период 2007-2010 гг. на гарантированное размещение траншей ипотечных ценных бумаг.

      В условиях динамично развивающегося рынка ипотечного кредитования Правительством России обеспечивается сбалансированная динамика спроса и предложения на рынке жилья в будущем. С целью недопущения роста жилищных цен при ограниченном предложении вторичного жилья увеличивается предложение жилья на первичном рынке. Правительством РФ дано направление на увеличение объема жилищного строительства к 2010 году до 80 млн. кв. м.

      В настоящее время по распределению  по структурным характеристикам портфеля жилищных кредитов наибольшую долю занимают кредиты на приобретение готового жилья более 80 процентов и только 20 процентов на строящееся жилье.

      Правительством  Российской Федерации поставлена задача выйти к 2010 году на объемы ипотечного кредитования не менее 1 млн. кредитов с общим объемом ипотечного кредитования 415 млрд. руб. ежегодно.

      При этом имеется необходимость адекватного  развития вторичного рынка ипотечных  кредитов и формирования на нем достаточного количества операторов, обеспечивающих ликвидность выданных ипотечных кредитов и создающих тем самым условия для эффективной деятельности первичных кредиторов в стране.

      Ипотека - одно из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. В ближайшие три-пять лет заемщиками по ипотечным кредитам смогут стать около 2 миллионов российских семей. 

 

Таблица 3.2 - Ориентиры правительства по развитию ипотечного кредитования к 2010 году.

№ п/п	Показатель	Размер показателя
1	Объемы ипотечного кредитования (заключенных оговоров в год)	1 млн. штук
2	Объемы ипотечного кредитования за год	415 млрд. руб.
3	Ипотечные кредиты / ВВП (накопленным итогом)	5,5%
4	Доля населения, улучшившего жилищные условия с  помощью ипотеки	7%