Ипотечное кредитование молодых семей на примере Твери Тверской области

     Ипотечные кредиты различаются в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания.

     Двумя основными типами ипотечных кредитов являются:

            1) Постоянный ипотечный кредит, главной  разновидностью которого является  самоамортизирующийся кредит.

            Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

            - максимальную величину основной  суммы кредита в процентах  от стоимости собственности;

            - срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

            - процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

            2) Кредит с переменными выплатами,  разновидностями которого являются:

            - кредит с шаровым платежом, который  подразделяется на кредит с замораживанием процентных выплат до истечения срока и кредит с выплатой только процентов;

            - пружинный кредит или кредит  с фиксированным платежом основной суммы;

            - кредит с участием в доходах  и в приросте стоимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в России

     Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса⁵.

     Принятие  части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации  стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

     В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения  о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

              Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости⁶.

     Вторым  немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон  значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита.

     Согласно  Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.

     Раньше  Законом было установлено, что договор  об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной  регистрации, а несоблюдение этих правил влечет его недействительность.

     На  сегодняшний день нотариальное удостоверение  договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в  связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О  внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил  в силу с 01.01.2005.

     Закон предусматривает также возможность  обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский  и коммерческий оборот новый вид  ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных⁷.

     Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"⁸.

     Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые  подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том  числе и по ипотеке. Государственная  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению  залогодателя или залогодержателя  прилагается договор об ипотеке  вместе с указанными в договоре документами.

     Федеральным законом "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются  особенности создания, ликвидации и  реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной  истории, заемщиками, органами государственной  власти, органами местного самоуправления и Банком России.

     Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года⁹.

     К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует  отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно  важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение.

     Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в  которой определены основные цели и  принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и  существующих социально-экономических  условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования  законодательной и нормативной  базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также  на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с  развитой рыночной экономикой, так  и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации. 
 

3. Общие условия ипотечного кредита

     Не  смотря на великое разнообразие программ ипотечного кредитования,  условия  ипотеки, тем не менее, можно в  целом свести к общему списку требований:

1. Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро).

     Существует  два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье  в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно  так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом  является юридическая фирма. На вторичном  же рынке ситуация обратная и преобладают  расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США.

     В зависимости от того, на каком рынке  заемщик намерен приобретать  жилье, ему требуется кредит на покупку  жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют  разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости  от потребностей заемщика.

2. Валюта погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита.

     По  условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.

3. Процентная ставка - от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США.

     Процентная  ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать  реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.

4. Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья.

     Размеры предоставляемого кредита, как и  прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с  процентами, прежде всего он будет  исходить из благонадежности клиента  и его финансовых возможностей, а  также обязательно будет учитывать  оценочную стоимость приобретаемого жилья.

5. Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет.

     Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может  сам выбрать наиболее оптимальный  срок для себя. Некоторые банки  определяют фиксированные сроки  на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и  устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.

6. Размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья

     Первоначальный  взнос - это та часть стоимости  приобретаемого жилья, которую заемщик  платит самостоятельно¹⁰. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии.

     Первоначальный  взнос довольно тесно связан с  процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.