Формирование рынка недвижимости в России

В мае 2009 года глава Минрегионразвития  Виктор Басаргин сделал знаковое для  рынка жилья заявление - стоимость 1 кв. метра доступного жилья, строящегося (полностью или частично) за счет федерального бюджета, не должна превышать 30 тыс. руб.

В 2009 году госзаказ стал чуть ли не главным «локомотивом» жилищного  строительства. Особенно заметный вклад  в поддержание жилищного сегмента рынка внесли силовые федеральные  структуры – Минобороны и МВД РФ. В частности, Минобороны в уходящем году освоило на покупку более 40 тыс. квартир почти 90 млрд. руб. И это только начало. По словам министра Анатолия Сердюкова, всего в 2009-2010 годах за счет всех источников Минобороны планирует расселить 90 тыс. семей военнослужащих, из них 45,7 тысячи – в 2010 году. Формирование служебного фонда жилья будет вестись до 2015 года в рамках ФЦП, касающейся военнослужащих по контракту.

В МВД России, по данным департамента тыла ведомства, в жилье нуждаются  более 100 тыс. сотрудников. Глава департамента Владимир Лукьянов заявлял в начале года, что МВД требуется более 112 тыс. квартир, «а это порядка 195 млрд. руб.». Государственным оборонным  заказом на строительство жилья  в 2009 году из федерального бюджета было выделено всего 1,3 млрд. руб. плюс 2,4 млрд. руб. на завершение уже начатого строительства. В 2010 году финансирование строек жилья  для МВД может увеличиться, надеются в ведомстве.

Также в 2009 году около 10 млрд. государственных руб. было направлено на приобретение жилья молодым семьям в рамках соответствующей ФЦП.

Государство становится основным игроком на рынке недвижимости. Федеральный  фонд содействия развития жилищного  строительства (Фонд РЖС) призван стимулировать  объем предложения на рынке жилья  России. Так, планируется, что не менее 30% жилья в России с 2012 года будет  построено на землях, вовлеченных  в оборот фондом. Доля жилой недвижимости в РФ, возводящейся на землях фонда, уже в 2010 году должна достичь 10%, а  в 2011 году – 20%.

В 2010 году Фонд РЖС уже  провел пять земельных аукционов  по продаже земельных участков в  различных регионах РФ. На участках, отведенных для строительства, может  быть построено 1 млн. 100 тыс. кв. метров жилья. Стратегическим приоритетом  фонда является создание условий  для строительства жилья эконом-класса, в первую очередь малоэтажного. Планируется увеличение к 2020 году объема ежегодного ввода жилья в России до 140-150 млн. кв. метров.

В 2012-2014 годах фонд собирается перейти от «оптимизационной» к  «инвестиционной» координации земельных  участков, и заняться финансированием  строительства электрических сетей, центров питания, а также линейных и нелинейных объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, в рамках своей деятельности фонд будет содействовать  доступу застройщиков к финансовым ресурсам. В частности, он будет предоставлять  гарантию (оферту) на покупку у девелоперов  определенного объема жилья по цене не выше «централизованно устанавливаемой  цены жилья экономического класса по данному региону». Таким образом, фонд будет гарантировать застройщикам выкуп не реализованных на открытом рынке квартир.

Ипотека продолжает оставаться недоступной для большинства  граждан России, а ставки по кредитам вряд ли можно назвать адекватными. Свертывание ипотеки началась в  России еще в третьем квартале 2007 года.

Банки РФ в январе-сентябре 2009 года предоставили физлицам жилищные ипотечные кредиты на 91,5 млрд. руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный  период 2008 года, когда заемщикам  было предоставлено 537,5 млрд. руб., констатирует ЦБ РФ. В 2008 году в среднем за месяц  выдавалось 29 тыс. кредитов. По прогнозам  ЦБ РФ, объем рынка ипотеки в  стране в 2009 году не превысит 130 млрд. руб. Всего, по данным Минрегиона РФ, в 2008 году в России выдано ипотечных кредитов на 630 млрд. руб.

Совокупная задолженность  по ипотеке, составлявшая на начало года 1,057 трлн. руб., по прошествии девяти месяцев  снизилась до 1,003 трлн. руб. В настоящее  время в РФ, по данным АРИЖК, насчитывается  около 60 тыс. проблемных кредитов в  сфере ипотеки на общую сумму  около 90 млрд. руб.

По данным брокерской компании «Кредитмарт», в ноябре 2009 г. общее количество банков, предлагающих ипотеку на покупку жилья на вторичном рынке, составило 17 единиц. Количество банков, предлагающих целевые кредиты под залог имеющегося объекта недвижимости и кредиты на покупку дома с земельным участком на вторичном рынке, достигло 13 единиц.

Осенью 2009 г. ситуация улучшилась, ставки немного снизились, но они все еще недоступны для подавляющего большинства заемщиков. Среднерыночная ставка по ипотечным продуктам по итогам ноября 2009 г. составила 18,06%, по сравнению с январем снижение среднерыночной ставки по рублевым кредитам составило 0,16 п.п. По данным ЦБ РФ за девять месяцев средневзвешенная ставка составляет 14,6%. Ставка остается на этом уровне последние полгода.

Правительство РФ принимает  активные меры по реструктуризации кредитов и поддержке ипотеки. Господдержка осуществляется через предоставление дополнительных средств Агентству  по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Средства специальной программы  в размере 40 млрд. руб. (кредит Внешэкономбанка  – «ИФ-Недвижимость») будет направлен на предоставление целевых займов банкам в течение 2009-2010 годов, а может быть, еще и 2012 года. Наблюдательный совет ВЭБ готов использовать пенсионные средства на поддержку ипотеки, а это около 100 млрд. руб. В рамках поддержки граждан, ранее получивших ипотечный кредит, в 2009 году предоставлена возможность досрочно использовать «материнский капитал» для полного или частичного погашения кредита – это сделали уже 80 тыс. семей. По прогнозам чиновников, объем рынка ипотечного кредитования в России в 2011-2012 годах выйдет на уровень 2007 года. В кризис активно проводились слияния и поглощения, объем которых, по прогнозам экспертов, должен увеличиться в 2010 году. В 2009 году на рынке преобладали безденежные сделки, то есть инвесторы получали доли в компаниях или проектах при условии погашения или реструктуризации долгов девелопера или при условии достройки объектов. Наиболее заметно идет передел рынка офисной недвижимости. В этом сегменте в 2009 году произошло несколько знаковых сделок. В сфере торговой недвижимости идет перераспределение на уровне акционерного капитала и долей в компании. Этот процесс происходит завуалировано – собственники стараются перераспределять доли в объектах на стадии акционерного капитала.

3.2. Анализ  современного сосояния рынка  недвижимости г. Мурманска

В настоящее время в Мурманске практически не ведется строительство офисных зданий, поэтому на рынке недвижимости присутствуют объекты вторичного фонда, как в аренде, так и на выкуп. Зачастую под офис выкупаются жилые помещения, расположенные на первых этажах зданий, с последующим выводом их в нежилые. Это требует значительных финансовых затрат и длительно по времени, что крайне снижает их инвестиционную привлекательность. В перспективе планируется ограниченное строительство, т.е. в нескольких жилых домах цокольные и первык этажи будут отводиться под офисные помещения и для других коммерческих целей.

На данный момент в основном востребованы коммерческие объекты  под офисы и организации сферы  услуг (парикмахерские, спортзалы и  т.п.). в центральном, Октябрьском, районе города. С торговыми площадями  складывается иная ситуация. В основном, под склады и оптовую торговлю используются помещения в «Северной промзоне» (северо-восточной часть города), в Ленинском округе. В центральной части города значительное число площадей бывших жилых помещений используется под магазины, минимагазины, кафе, мини-кафе.

В настоящее время на рынке  всего предлагается для аренды чуть более десятка помещений, в том  числе квартир общей площадью около 1000 кв. м. На выкуп под офисы  предложено более сотни объектов, в том числе квартир общей  площадью около 10000 кв. м. Большая часть  представленных площадей располагается  в жилых домах. Ставки аренды на офисные  помещения напрямую зависят от места  расположения объектов, а затем уже  от оснащенности и состояния. Так, в  центре города в Октябрьском районе арендная плата на офисные помещения  полностью пригодные для использования по назначению составляют от 15 до 35 долларов за 1 кв. м. в месяц. Но в иных случаях эта ставка достигает и 100 у.е. При аренде жилых помещений, не выведенных из жилфонда ставка аренды составляет в центре города 5-25 долларов за 1 кв. м, в а других районах города 5-10 долларов.

В 2010 году в Мурманске построено два здания под супермаркеты. Один – в центральной части города на ул. Книповича, а второй – в южной части города на ул. Баумана. Решен вопрос о строительстве гипермаркета площадью около 2000 кв. м. в центральной части города.

В городе не ведется строительство  новых складских посмещений. В  предложениях на сдачу в аренду и  на продажу имеется с десяток  предложений. В основном, это бывшие складские помещения, возможно, частично дооборудованные, но не суперсовременные. Арендная ставка на складские помещения  составляет от 2 до 10 долларов.

Продажная стоимость 1 кв.метра  офисной площади составляет от 300 до 1050 у.е, 1 кв.м. торговой площади (от и  до) – от 100 до 750 у.е., 1 кв.м. складских помещений – от 100 до 365 у.е.

Заключение

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время  находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость – важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость –  это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в  недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование  экономики недвижимости в условиях современной России – это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно  привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность  бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным  набором простых формул, целиком  зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах. Другими словами, наиболее весомым и значимым показателем  состоятельности инвестиционного  проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение  принимается.

Сформулированная выше постановка вопроса должна кардинальным образом  изменить существующую в России практику выполнения рыночного анализа. Профессиональное исследование рынка должно стать  самостоятельным и независимым  видом деятельности на рынке недвижимости с присущими атрибутами – системой специальной профессиональной подготовки, профессиональной ответственностью, профессиональной квалификацией, профессиональными стандартами, профессиональными сообществами.

Признание всеми участниками  рынка недвижимости необходимости  профессиональных стандартов анализа  рынка позволит, с одной стороны, обеспечить потребителей аналитических  услуг ясными критериями состоятельности  и достоверности исследований, а  с другой стороны, обеспечить профессиональных аналитиков четкими рекомендациями и минимально необходимыми требованиям  к аналитической работе.

Сформулированные в ограниченных рамках настоящей работы основные принципы являются попыткой автора систематизировать в программном виде результаты проводимых в течение ряда лет теоретических и практических исследований в области прикладного анализа рынка недвижимости. Не претендуя на полноту изложения или, тем более, на истину в последней инстанции, автор надеется, что данная работа станет инициирующим элементом профессионального обсуждения важнейшей проблемы современного рынка недвижимости в России.

Список литературы

1. Бабичева, Ю.А. Экономика недвижимости / Ю.А. Бабичева. – М.: Экономика, 2008. – 294 с.
2. Баликоев, В.В. Общая экономическая теория / В.В. Баликоев. – Новосибирск: ЮКЗА, 2008. – 712 с.
3. Белоусов, Р.А. Экономический анализ / Р.А. Белоусов. – М.: Экономика, 2008. – 412 с.
4. Букато, В. И. Экономика недвижимости / В.И. Букато. – М.: Финансы, 2009. – 426 с.
5. Бурдин, А.Д. Экономика недвижимости / А.Д. Бурдин. – М.:Авторский коллектив, 2009. – 689 с.
6. Видяпина, В.И. Экономическая теория / В.И. Видяпина. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 560 с.
7. Жукова, Е.Ф. Экономическая теория /  Е.Ф.Жукова. – М.: ЮНИТИ, 2009. – 119 с.
8. Золотов, А.Г. Недвижимость / А.Г. Золотов. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 167 с.
9. Камаева, В.Д. Экономическая теория / В.Д. Камаева. – М.: Инфра-М, 2009. – 242 с.
10. Коротков, Э.М. Экономика недвижимости / Э.М. Коротков. – М.:ИНФРА-М, 2008. – 356 с.
11. Носков, А.П. Управление недвижимостью / А.П. Носков. – М.: Экономистъ, 2008. – 367 с.
12. Прядин, Р.Д. Недвижимость / Р.Д. Прядин. – М.: ИНФРА-М, 2008. – 490 с.
13. Уткин, Э.А. Экономика недвижимости / Э.А. Уткин. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем», Изд-во «Экмос», 2008. – 267 с.
14. Чепурина, М.Н. Курс экономической теории. / М.Н. Чепурина. – Киров: Проспект, 2008. – 640 с.
15. Юн, Г.Б. Управление недвижимостью / Г.Б. Юн. – М.: Дело, 2008. – 490 с.