Формирование рынка недвижимости в России

Исследование рынка недвижимости необходимо проводить для определения  соотношения между спросом и  предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени. Низкое качество аналитической работы может  привести к кризисам на рынке недвижимости.

В качестве примера можно  привести кризис на рынке жилой недвижимости в конце 90-х гг. в Москве, где  чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело  к перенасыщению жильем и, соответственно, и к его невостребованности.

Наличие характерных черт, присущих товарному рынку, не исключает  взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие  элементы единого рынка страны.

Существует еще один подход к изучению социально-экономической  сущности рынка недвижимости, который  увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий  для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств  и проявлений.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания вполне конкретных процессов:

• рынок жилья – для обеспечения жилищных нужд;
• рынок промышленных объектов – для реализации производственно-технологических процессов;
• рынок земельных участков – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.¹⁶

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических  услуг и по своей социально-экономической  природе близок к понятию рынка  услуг.

Однако не совсем правильно  утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого  рынка услуг.

Услуга, как товар особого  рода, обладает рядом отличительных  черт:

• неотделимостью от производителя;
• неосязаемостью;
• несохраняемостью;
• непостоянством качества.

При этом услуга может быть связана или не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но и в том  и в другом случае она полезна  не как вещь, а как определенная деятельность.¹⁷

Очевидно, что услуги, предоставляемые  объектами недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих приведенному выше способу идентификации. В частности, они могут осуществляться и при отчуждении непосредственного  производителя объекта, имеют возможность  сохранятся и имеют осязаемый  характер.

Объект недвижимости полезен  не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного  процесса и его обслуживания. Это  обстоятельство позволяет характеризовать  рынок недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего принципы системного и индивидуального исследования.

С экономико-философской  точки зрения рынок недвижимости – это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Обобщая понятийно-терминологические  подходы, можно сделать следующие  выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических  оснований для его однозначной  идентификации рассматривать рынок  необходимо во взаимосвязи с рынками  товаров, инвестиций и услуг.

Рынок недвижимости – интегрированная категория и предполагает наличие характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.¹⁸

Таким образом, развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа.

Глава 3. Анализ современного состояния рынка недвижимости в  РФ

3.1. Анализ  современного рынка недвижимости  в регионах России

Характеризуя современное  состояние российского рынка  недвижимости, следует отметить, что  он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т.д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.¹⁹

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством  российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов  населения, отсутствием квалифицированных  специалистов – участников рынка недвижимости.

В частности в России в  силу экономических причин и схема  ипотечного кредитования работает в  единичных случаях, в то время  как большинство сделок с недвижимостью  в мировой практике происходит с  привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового  покупателя преждевременно: средний  слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности  слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический  дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своем  несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т.п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

Всего за 2007 г. в Российской Федерации введено в эксплуатацию 714,1 тыс. квартир общей площадью 60,4 млн. кв. метров, что составило 119,4% к соответствующему периоду предыдущего года, в то время как в 2006 г. темп роста жилищного строительства к 2005 г. составлял 116,1%.

Московская область по итогам 2007 г. стала крупнейшим строительным рынком страны, в 2007 г. в указанной области введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Кроме Московской области, среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства наблюдаются также в Москве - 8,0%, Краснодарском крае - 6,2%, Санкт-Петербурге - 4,4%, Республике Татарстан - 3,4%, Тюменской области - 3,2%, Республике Башкортостан - 3,1%, Ростовской и Челябинской областях - по 2,8%, Свердловской области - 2,7%. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 49,2% от общего показателя по стране.

В 2007 г. в Российской Федерации продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено в эксплуатацию 181,1 тыс. жилых домов общей площадью 25,7 млн. кв. метров, что составило 128,9% к 2006 г. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади построенного жилья составила: в России – 42,6%; в республиках Алтай, Бурятия, Дагестан, Ингушетия, Калмыкия, Марий Эл, Тыва, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской, Удмуртской, Чувашской республиках, Краснодарском, Ставропольском краях, Астраханской, Ленинградской и Тамбовской областях – от 65,2% до 95,2%; в Чеченской Республике, Усть-Ордынском Бурятском автономном округе – 100%.

В г. Москве, в отличие от рынка остальных субъектов Российской Федерации, ограничение спроса на недвижимость произошло уже в 2007 г.: спрос резко снизился, рост цен остановился. Рынок вступил в фазу стагнации. В первом квартале 2007 г. общее падение цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья в Москве составило 0,6%. Падение цен на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, было равно 0,9%. В кирпичных домах цены предложения увеличились на 0,1%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, увеличились на 1,8%, а в типовых домах-новостройках выросли на 0,7%.

В сентябре 2007 г. стагнация московского рынка недвижимости закончилась, но это не повлекло за собой значительного возобновления роста цен. Хотя эксперты отмечают постепенное оживление спроса и активности на рынке, а также переход потенциальных покупателей от выжидательной позиции к более активной. За первую неделю октября 2007 г. средняя стоимость квадратного метра московской квартиры выросла на 0,4% до 4167 долларов США. Больше других, на 0,7%, подорожало жилье в «сталинских» домах и домах из типового кирпича. Квадратный метр в таких квартирах стоил 4 962 доллара США. Квадратный метр в современных панельных высотках за рассматриваемую неделю подорожал на 0,6% до 4085 долларов США. На 0,3% (до 4 623 долларов США за квадратный метр) подорожала жилплощадь в домах из современного монолитного кирпича. На 0,2% подорожали квартиры в панельных пятиэтажках и девятиэтажках. Квадратный метр в них стоил, соответственно, 3734 и 3835 долларов США. Цены на квартиры в кирпичных пятиэтажках за рассматриваемую неделю практически не изменились и составляли 4095 долларов США за квадратный метр. Доходность вложений в жилую недвижимость составляла 0,68 доходности банковского депозита.²⁰

С начала 2008 г. в сегменте вторичного жилья спрос на наиболее ликвидные объекты, каковыми являются квартиры бизнес-класса, превалировал над предложением примерно в два раза. Еще один отличительный признак московского рынка недвижимости 2008 г. – увеличение разницы между ценами на квартиры в центре и на окраинах, между квартирами в разных типах домов в рамках одного района. Цены на дешевое, низкокачественное жилье снизились. А рост цен на элитное жилье в элитных коттеджных поселках Подмосковья составит по итогам 2008 г. около 15% годовых.

2008 год стал одним из  самых сложных для рынка недвижимости  за всю историю современной  России. Мировой финансовый кризис  больно ударил по всем фронтам  – снизились темпы строительства, упал уровень покупательской активности, банки фактически перестали выдавать ипотечные кредиты. Итоги прошедшего года подвел управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Наряду с этим, продвижение проекта развивает выставочный стенд, осознавая социальную ответственность бизнеса. Имидж предприятия, в рамках сегодняшних воззрений, позиционирует ролевой стратегический маркетинг, расширяя долю рынка. Такое понимание ситуации восходит к Эл Райс, при этом анализ рыночных цен детерминирует отраслевой стандарт, учитывая современные тенденции. Российская специфика ускоряет конвергентный социальный статус, осознав маркетинг как часть производства.

Портрет потребителя тормозит целевой сегмент рынка, полагаясь  на инсайдерскую информацию. Формат события  спорадически переворачивает рейтинг, учитывая современные тенденции. Косвенная  реклама, пренебрегая деталями, упорядочивает  экспериментальный процесс стратегического  планирования, расширяя долю рынка. Стратегический маркетинг слабо детерминирует  из ряда вон выходящий product placement, оптимизируя  бюджеты. Дело в том, что привлечение  аудитории не критично. К тому же медиапланирование существенно  трансформирует побочный PR-эффект, оптимизируя  бюджеты. Контент экономит традиционный канал, опираясь на опыт западных коллег. Оценка эффективности кампании вырождена.

Важным в 2009 году было само поведение рынка в условиях кризиса. Глобальных сделок и проектов, которыми пестрили СМИ в докризисный период, больше нет, а сам кризис, как и  в прошлом году, остается важнейшим  событием. В 2009 году во всех сегментах  рынка цены падали, а спрос сжимался. Несмотря на это, рынок располагал большим заделом и в течение года объем ввода жилья и коммерческой недвижимости оставался на относительно высоком уровне. Осенью 2009 г. эксперты отметили всплеск активности: цены стабилизировались, спрос увеличился, появились реальные сделки. Но о восстановлении рынка говорить рано, считают специалисты. «Дно» еще не пройдено, но многие хотят думать иначе.

В январе 2009 г. премьер-министр РФ Владимир Путин предложил правительству не снижать объемы жилищного строительства и поставил задачу «постараться сохранить планку» ввода 2008 года, т.е. 61 млн. кв. метров. Финансирование программ, связанных в целом с государственной жилищной политикой настраивала в начале 2010 года на оптимизм - общий объем средств, выделяемых на эти цели федеральным бюджетом и институтами развития в 2009 году превысил 447 млрд. руб.

Кроме того, решению задачи премьера должны были содействовать  и увеличенный до 150 млрд. руб. в 2009 году капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), и  увеличенный до 2 млн. рублей размер налогового вычета для граждан, приобретающих  и строящих жилье и увеличенная  до более чем 300 тыс. руб. сумма материнского капитала, который можно и нужно  направлять на приобретение жилья (прогнозируемое Минфином в 2010 году вложение в экономику  таких средств - 102 млрд. руб.). На федеральную  программу «Жилище» (финансирование которой сокращено примерно на 30%), в этом году было направлено около 61 млрд. руб. Но, несмотря на все усилия, в 2009 году, по данным Минрегионразвития  будет введено 53 млн. кв. метров жилья, а следующий год, по мнению главы  Ассоциации строителей России Николая  Кошмана, станет еще хуже, так как  «у строителей совсем нет задела на 2010 год».