Формирование рынка недвижимости в России

Рынок недвижимости находится  под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое  развитие как страны в целом, так  и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи  между факторами, воздействующими  на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость».

Рис. 1. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

 

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости:

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
1. нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
2. налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
3. отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация:
1. производство национального дохода;
2. объем промышленного производства;
3. занятость трудоспособного населения;
4. ставки доходности финансовых активов;
5. платежный баланс страны;
6. состояние торгового баланса;
7. притоки капитала;
8. оттоки капитала;
9. рост доходов населения;
10. индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация:
1. экономическое развитие региона;
2. диверсификация занятости работоспособного населения;
3. экономические перспективы развития региона;
4. притоки капитала в регион;
5. оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
1. возможность межэтнических и военных столкновений;
2. отношение к частному капиталу;
3. отношение к иностранному капиталу;
4. устойчивость политики администрации региона;
5. уровень безработицы в регионе;
6. популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе:
1. экологическое положение в регионе;
2. наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рисунке, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в  стране и регионах, общеэкономическая  ситуация, состояние финансового  рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние  рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими  факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.

2.2. Особенности  функционирования рынка недвижимости  в РФ

 

Наиболее распространенная точка зрения – рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

• совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;
• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;
• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;
• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.
• получение дохода от объекта инвестирования;
• необходимость в управлении для получения дохода.¹²

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам  средства, что, с одной стороны, может  потребовать уменьшения иных активов, с другой – у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в  АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие  от иных активов в большей степени  нуждается в управлении для получения  дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень  доходности. Отсюда следуют, по меньшей  мере, два вывода:

• для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;
• для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах  между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной  местности.

Защищенность доходов  от инфляции.

Недвижимость в большей  степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату  или цену инфляция переносится в  доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью  требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой  они существенно выше и могут  достигать до 10% от цены.

Низкая корреляция доходов  от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость  доходов от недвижимости по сравнению  с доходами от финансовых активов  делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке  являются прямым следствием последних  сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование  на рынке недвижимости – результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда – ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых  средств.

Недвижимость предоставляет  инвестору больше гарантий сохранности  инвестированных средств. Земля  – неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения – долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных  особенностей по сравнению с другими  финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как  часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и  как самостоятельный актив. В  то же время недвижимость может приобретаться  и как товар, необходимый для  производства или для личного  потребления.¹³

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу  вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами  в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Купля-продажа  объектов недвижимости – это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует  внимание на объектах недвижимости как  товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей  степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые2. Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

Согласно нормативным  актам, уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно  продается и покупается.

Сущность недвижимости как  товара триедина:

• физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
• юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
• экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).¹⁴

В соответствии с этим любой  из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько  этапов. А именно:

1. Создание – инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
3. Управление объектами недвижимости – эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

К специфическим характеристикам  недвижимости как товара, обращающегося  на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность). Объекты недвижимости неотделимы от местности, в которой они находятся, и покупатель недвижимости приобретает  с ней весь спектр характеристик  местности.

Неповторимость, уникальность, разнородность образуют еще одну группу признаков недвижимости. Объекты  могут отличаться по размерам и планировке, качеству и системам коммунального  обслуживания (водопровод, канализация, отопление, кондиционирование, лифты  и т.д.) конструктивным элементам  и отделке.

Еще одна характерная черта  недвижимости – это долговечность, которая выше, чем у других товаров. Долговечность накладывает на собственника объекта недвижимости обязанности по проведению ремонтов (капитальных и косметических) и контролю темпов физического износа.

Объекты недвижимости характеризуются  еще и длительностью создания. Средняя продолжительность цикла  строительства или реконструкции  составляет 3-3,5 года.

Недвижимости как товару присуще несовпадение характеристик  товаров (асимметрия представлений  о товаре) – объектов недвижимости с точки зрения производителя и потребителя. С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления  этого товара на рынке. К общим  вопросам, связанным с принятием  инвестиционного решения и требующим  анализа можно отнести:

• текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;
• социально-демографические показатели;
• параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.¹⁵