Формирование рынка недвижимости в России

 

Содержание

 

Ввдение 3

Глава 1. Рынок  недвижимости: понятия, структура, виды, особенности 5

1.1. Понятие  недвижимости 5

1.2. Структура,  функции, виды ранка недвижимости 9

1.3. Особенности  рынка недвижимости 15

Глава 2. Факторы  формирования и функционирования российского  рынка недвижимости 18

2.1. Факторы,  влияющие на функционирование  рынка недвижимости в РФ 18

2.2. Особенности  функционирования рынка недвижимости  в РФ 20

Глава 3. Анализ современного состояния рынка недвижимости в РФ 29

3.1. Анализ  современного рынка недвижимости  в регионах России 29

3.2. Анализ  современного сосояния рынка  недвижимости г. Мурманска 37

Заключение 39

Список литературы 42

Приложения 44

 

 

Ввдение

 

Успех бизнеса в условиях рыночной экономике во многом предопределяется качеством информации, на основе которой  принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

Рынок недвижимости, в отличие  от фондового, более чем далек  от совершенного по многим позициям, что  и определяет особенности его  исследования. С одной стороны, аналитики  сталкиваются с трудностями, а порой  и невозможностью корректной и однозначной  формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в  чистом виде технологий анализа, применяемых  на других рынках, так как эти  технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде.

Рассматривая перспективы  развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне  оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут  быть менее существенными, если уже  сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые  общие принципы и требования к  аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных  сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений  и т.п. – объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.

Объектом исследования является рынок недвижимости.

Предмет – особенности  формирование рынка недвижимости в России.

Целью работы является анализ формирование рынка недвижимости в России.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• дать понятие недвижимости;
• охарактеризовать структуру, функции, виды ранка недвижимости;
• обозначить особенности рынка недвижимости;
• выделить факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости в РФ;
• выявить Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ;
• провести анализ современного рынка недвижимости в регионах России;
• пранализировать осовременное сосояние рынка недвижимости г. Мурманска.

В процессе исследования был применен метод теоретического исследования:

• теоретический анализ литературы для обоснования теоретических и практических направлений исследования;
• систематизацию, обобщение.

Курсовая работа состоит  из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

 

 

Глава 1. Рынок  недвижимости: понятия, структура, виды, особенности

1.1. Понятие недвижимости

 

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость  далеко не совпадает с юридической  сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.¹

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция  отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция  рассматривает недвижимость как  эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных  и частных прав, устанавливаемых  государством с учетом отечественных  особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Социальная роль недвижимого  имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.²

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие  их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют  существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Таблица 1

Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
1	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без  ущерба функциональному назначению
2	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3	Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4	Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
5	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
6	Способ переноса стоимости  в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7	Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
8	Видовые (частные) Технические и технологические  характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости  от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

 

Основные фундаментальные  свойства недвижимости – неподвижность  и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные  ее родовые и видовые признаки.

С учетом отечественного опыта  по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости – это  совокупность сделок, совершенных с  недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Так купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных  рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике. Недвижимость – важнейшая составная часть  национального богатства, на долю которой  приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как  рынок труда, рынок капитала, рынок  товаров и услуг и т.д. для  своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Рынок недвижимости – это  средство перераспределения земельных  участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
• связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.³

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные  участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые  предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде  система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

1.2. Структура, функции, виды ранка недвижимости

 

Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара, на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.⁴

Каждый из секторов имеет  свою структурную определенность и  специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с  ними финансовых потоков, подразделяемых:

• на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);
• на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);
• на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);
• на налоги (налогообложение недвижимости).⁵

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень  влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит  запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций  рынка – установление равновесных  цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, по определению А.Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.