Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

     Земельный  кодекс ориентирован на настоящее  и будущее, а не на прошлое,  поэтому нормы его учитывают  реалии сегодняшнего дня и  те правила, по которым нам  предстоит жить. А переходные, промежуточные положения прописаны в законе о введении Земельного кодекса в действие.

Вот, к примеру, в статье 26 кодекса сказано, что права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с  Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В Законе «О введении в  действие Земельного кодекса РФ»  особо оговорено, что государственные  акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и  выданные до введения в действие закона о госрегистрации, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Использование земли  в РФ является платным. Формы платы  за использование земли – земельный налог и арендная плата.

     Особый  разговор – о приобретении  прав на земельные участки,  находящиеся в государственной  и муниципальной собственности,  собственниками расположенных на  них зданий, строений, сооружений. Теперь  не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность, если федеральным законом это разрешено гражданам и юридическим лицам. При этом исключительное право на приватизацию застроенных земельных участков имеют собственники зданий, строений, сооружений. Правда, речь не идет о предоставлении юридическим лицам земельных участков в собственность бесплатно. Цена, по которой продается земельный участок собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений, устанавливается органом власти субъекта РФ в размере от пяти – до тридцатикратного размера ставки земельного налога на единицу площади в зависимости от численности населения в конкретном населенном пункте (см. приложение 1)

    Итак, 5 лет  уже действует Земельный кодекс, который позволяет покупать и продавать участки под фабриками, магазинами и другими предприятиями, а также и сельхозугодия. Каковы же первые итоги? В

В 2003 году было продано 11 тыс. га на сумму 14 млрд. руб. В 6 раз больше чем рассчитывал Минфин. По данным Минимущества, в основном землю покупают небольшие компании, занимающие территорию около 4 га., но не отстают и гиганты. Новолипецкий медкомбинат заплатил за свои 2,7 тыс. га 40 млн. долларов. «Раньше мы арендовали свою землю, - говорит руководитель отдела комбината Д. Геворкян, - Но арендная плата непостоянна и зависит от множества факторов, в том числе и от местных властей. А земельный налог, который платят собственники, закреплен федеральным законом». Земля помогает привлечь деньги в предприятие. Ведь, купив землю, компания становится дороже на стоимость участка и может привлекать дополнительные кредиты и инвестиции.

Считается, что благодаря  закону «Об обороте земель сельхозназначения» в село пойдут деньги. Деньги вправду  пошли и даже наличные. Так, в Ачитском районе Свердловской области у крестьян скупают их пои за сущие копейки – по 700 руб., хотя кадастровая стоимость га. Составляет 18 тыс. руб. Конечно же, ее просто дороже перепродадут.

Из-за нехватки техники  и механизаторов многие земли  пустуют. Настоящие хозяйственники покупать землю не спешат. Для агрокомплекса лучше взять землю в аренду, т. к. При неблагоприятной ситуации на рынке сельхозпродуктов от нее можно быстро избавиться. Пока земля не стала таким же товаром, как остальная недвижимость под залог ее нельзя ни трактор, ни комбайн приобрести. В США, к примеру, 2/3 всех инвестиций в технику и оборудование фермер получает под гарантии земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

Земельный рынок  в Пермском крае

 

3.1. Итоги земельных  преобразований в Пермской области

 

 Земельная реформа  в Пермской области внесла глубокие изменения в сложившийся порядок землепользования. Проведено крупномасштабное перераспределение государственной собственности на землю, включая ее приватизацию. Сформировались новые виды собственности, новые формы ее использования, значительный слой новых собственников, владельцев и пользователей земли. Возникла многоукладная система землепользования с участием государственной, муниципальной и частной собственности на землю. По предварительной оценке распределение земель по видам собственности на 01 января 1999 года сложилось следующим образом: в государственной федеральной собственности – 1 млн. 994 тыс. га (15%), в государственной областной собственности – 6 млн. 345 тыс. га (50%), в муниципальной собственности – 3 млн. 037 тыс. га (24%), в частной собственности – 1 млн. 400 тыс. га (11%). Активно функционируют арендные отношения. Арендой охвачено 1245 тыс. га земель. В целом более 4,2 млн. га земель закреплены в той или иной правовой форме за гражданами и юридическими лицами, которым в соответствии с законом вручено 955 тыс. государственных документов, удостоверяющих их право на землю и ее использование, в том числе 700 тыс. – на право собственности.

Рыночные отношения  в земельной сфере вступили в  качественно новую стадию. Сформировался  и начал реализоваться значительный потенциал вторичного рынка земли. Количество купли-продажи возросло в 30 раз. Важнейшим механизмом перераспределения земель становятся торги (конкурсы и аукционы). Стоимость и цена земли все активней подвигаются к рыночным показателям.

В ходе земельной реформы  осуществлены крупные работы по созданию механизма ее реализации. В широких  масштабах проведена инвентаризация земель. Введена платность землепользования, которая позволила за 1992 – 1998 годы направить в бюджеты около 2 млрд. рублей доходов в индексах 1998 года. Разработана и реализована новая технология оценки земель. На ее основе завершена кадастровая оценка земель населенных пунктов, началась корректировка стоимостных показателей земли с учетом рыночных факторов.

Особенно крупные работы выполнены в сфере организационно-технического обеспечения земельной реформы. Создана основа работоспособной кадастровой службы. Сформирована ее производственно-техническая база. Началось переоснащение комитетов по земельным ресурсам и землеустройству специализированными программно-техническими комплексами нового поколения.

Важную роль в осуществлении  задач земельной реформы сыграли  утвержденная губернаторов области  на 1996 – 2000 годы программа создания областной кадастровой системы, участие области в международном проекте по вопросам осуществления земельной реформы в России (проект ЛАРИС), активная поддержка деятельности земельных органов со стороны областных органов государственной власти и местного самоуправления. Реализация первоочередных задач земельной реформы позволила заложить в области основы рыночного землехозяйствования, превратить земельные ресурсы в активный элемент экономических отношений и надежный источник финансовых поступлений в бюджеты всех уровней. 

Земельная реформа прошла важный этап, в ходе которого созданы базовые предпосылки для достижения ее конечных целей – повышения экономической результативности земельных преобразований в области, укрепления всех форм собственности на землю, более интенсивного развития рыночных основ землепользования и усиления роли земельных ресурсов в экономике и социальной жизни области.

 

 

 

 

2. Развитие земельных преобразований в Пермском крае

 

 

Земельные преобразования в сельской местности прошли важный этап и достигли высокой степени  реформирования отношений собственности на землю. Однако конечные цели земельной реформы на этом направлении не достигнуты. В значительной мере это связано с отсутствием необходимых решений федеральных органов власти по ряду крупных вопросов, в том числе – о границах приватизации земель сельскохозяйственного назначения, о механизме государственного регулирования оборота этих земель, включая земельные доли, об организации рационального землепользования и перераспределения пустующих и нерационально используемых земель в пользу эффективно хозяйствующих субъектов, об улучшении землеустроительного и других видов инженерного обеспечения новых форм хозяйствования и создании условий для кооперирования сельскохозяйственных товаропроизводителей.

В целях развития земельных  преобразований на селе, создания механизма экономического стимулирования рационального и эффективного использования земель и усиления государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения ставятся задачи:

- содействовать процессу  концентрации земельных долей в руках эффективно хозяйствующих субъектов;

- обеспечить предоставление  земельных участков из фонда  перераспределения для расселения  в сельской местности беженцев, вынужденных переселенцев, семей  бывших военнослужащих, лиц выезжающих  из районов крайнего севера, других категорий мигрирующих граждан;

• осуществить комплекс работ по землеустройству, связанных с правовым, экономическим и экологическим обоснованием перераспределения земель, консолидацией земельных участков крестьянских хозяйств и других сельскохозяйственных товаропроизводителей в целях обеспечения условий для их кооперирования, рационального использования и охраны земель, сохранения и повышения плодородия почв.

За годы земельной  реформы в городах и других поселениях области выполнены значительные земельные преобразования. В больших масштабах осуществлены земельно-оценочные работы, кадастровое зонирование земель, инвентаризация и учет налогооблагаемой базы, дифференциация ставок земельных платежей, развитие рыночного оборота земельных участков. Становление и развитие новых земельных отношений в городских территориях сдерживается по ряду организационно-правовых и экономических причин. В целях земельных преобразований в городах и других поселениях намечено осуществить задачи:

• подготовку предложений по вопросам правового зонирования в отдельных городах;
• разработку в соответствии с утвержденной градостроительной документацией проектов и планов межевания застроенных и подлежащих застройке земель;
• инвентаризацию и оценку земель, межевание застроенных и подлежащих застройке территорий в границах красных линий, уточнение и вынесение черты городских и сельских поселений, создание опорной межевой сети;
• приватизацию земель на территории поселений;
• разработку долгосрочных планов использования земель городов и схем городского землепользования;
• расширение работ по обновлению планово-картографического материала.

Рынок земли в области  стал реальностью. Он функционирует  с 1993 года и прошел начальную фазу формирования. Введена платность  землепользования, приведены в действие инструменты рыночного регулирования земельных отношений и оборота земель. Рыночные отношения в земельной сфере не достигли полноценного характера, нуждаются в корректировке. В области не закончена приватизация и кадастровая оценка земель, не сбалансирована с рыночными принципами система земельных платежей, не завершены работы по оптимизации структур управления земельными ресурсами и созданию инфраструктуры земельного рынка.

В области проведены  большие работы по введению платности  землепользования и совершенствованию земельных платежей.

Массовая кадастровая  оценка земель – важнейшее направление  развития земельной реформы, позволяющее  поставить работу с земельными ресурсами  на твердую и объективную экономическую  основу: реальную стоимость земельных участков, их эффективное налогообложение и нормальную доходность от передачи в собственность и аренду. Дальнейший рост экономической эффективности земельных преобразований в решающей степени зависит от расширения масштабов и ускорения всех видов оценочных работ.

Предпринятые в ходе земельной реформы землеустроительные меры обеспечили решение ее важнейших  задач. Значительная часть землеустроительных задач не разрешена и сдерживает позитивное развитие земельной реформы  в области. В целях повышения роли землеустройства в земельных преобразованиях ставятся задачи:

-пересмотреть практику  финансирования землеустроительных  работ, увеличить его объемы  на эти цели

-ускорить реализацию  приоритетных землеустроительных  мер, позволяющих повысить эффективность затрат на управление земельными ресурсами и рост их бюджетной доходности

активизировать работы по формированию и развитию рынка  землеустроительных услуг

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

    

 Земля должна принадлежать  тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится  и   развивается. Частная собственность на землю - это меч обоюдоострый. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Партия власти зовет к полной свободе для криминального капитала. Коммунисты и аграрии тянут назад к бесконтрольному распоряжению чиновника, к авторитарной земельной диктатуре. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и  распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Нет ли здесь противоречия? Нет. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.