Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

     Рынок земли и земельные  отношения в каждом регионе  понимают по-своему. Маятник колеблется  от признания частной собственности  на землю до полного ее отрицания. Можно ли разобраться в этих проблемах? Для начала напомню о главных нормативных актах. Первый – это Конституция РФ, которая дает собственнику земельного участка право свободного распоряжения им, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает интересов других лиц. Это означает возможность заключения сделок. В законе РФ «О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для личного, подсобного, дачного хозяйства и садоводства» прямо говорится, что граждане, получившие земельные участки в собственность, могут их продать. В Указе Президента России «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ. Оборот земельных участков по указу регулировался гражданским законодательством с учетом законодательства земельного. И, наконец, постановление Правительства РФ «Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утверждал типовой договор купли-продажи. Итак, у нас складывается рынок земли.

     В 1995 году было  зарегистрировано свыше 200 тысяч  сделок. Может, не слишком много,  но сам факт подтверждает формирование  земельного рынка, как говорится,  в потребительской сфере. Однако  сектор сельскохозяйственного производства имел свои особенности. Необходимо отметить, что нигде в мире не существует свободного рынка земли. Любое государство регулирует его определенными правилами. При продаже земель сельскохозяйственного производства, изменение их целевого назначения не допускалось. То есть частник мог продать свой надел соседу-фермеру, но не предпринимателю из города, который вздумал бы на пашне построить спортивный комплекс. Впрочем, сможет продать и предпринимателю, но только после разрешения администрации области. Это устранило бы лишние помехи для земельных сделок. В целом правило хорошее. Государство и законодательство охраняют сельскохозяйственные угодья от разбазаривания. Практика показывает: в России предложение превышает спрос на землю. – Что же это за рынок? Продавцов больше, чем покупателей. – Покупатели есть, но им нужна земля несельскохозяйственного назначения. А в продаже – именно она. Почему же фермер готов расстаться с землей? Из множества причин выделим одну – совершенно объективную. Земельные участки фермеров порой настолько велики, что превышают размер, необходимый для рентабельности хозяйства. Он получил землю в собственность, но видит, что мог бы продать «избыток», а полученные деньги вложить в модернизацию производства. Только осуществить этот замысел трудно. Соседи вроде не прочь расширить собственное хозяйство, да неплатежеспособны. Вся надежда на граждан-дачников. Вот с такими помехами складывается земельный рынок. В основном из небольших участков, имеющих потребительский характер. В одних местах процесс шел активнее – в Московской области и южных регионах, в других – медленнее. Есть и такие регионы, где земля по-прежнему остается исключительно в собственности государства

     В Республике Марий  Эл можно взять участок для подсобного хозяйства, дачи или сада, но для сельскохозяйственного производства землю в собственность не давали. – А что заставляло садоводов отказываться от собственности на землю? – Высокий подоходный налог со сделок. Ведь налог с купли-продажи дачи или сада рассматривается как форма подоходного налога. Деньги, конечно, должны поступать в казну с любой сделки, но в разумных пределах.

     В письмах-жалобах  люди просят взять эту землю  в государственную собственность  и дать ее им в пожизненное  наследуемое владение. Как юридически отработать «обратный ход»? Пока практика не обнаружила эту проблему, никто о ней не догадывался. Налог на землю – небольшой, а вот в случае ее продажи резко возрастает. Человеку продавать дачу без земли выгоднее: легче налоговое бремя. Проблему надо решать на федеральном уровне, совершенствуя Налоговый кодекс и памятуя простую истину: чем выше налог, тем меньше сбор денег. Многое можно решить и на уровне субъекта Федерации. – Когда-то саратовский губернатор Столыпин мечтал отдать землю в собственность крестьянам. – Именно крестьянам, а не садоводам. Столыпинская реформа отдавала в собственность хуторские и отрубные земли. Тогда камнем преткновения был консерватизм крестьянской общины, неохотно выделявшей единоличнику часть своей земли.

     Современное законодательство  дает собственнику, получившему  свидетельство на земельную долю, все права. Можно выделить свою  долю земли из общей собственности  и вести фермерское хозяйство.  Можно эту земельную долю продать,  что, конечно, непросто, но юридически возможно. Практика показывает: сегодня участки (доли) чаще всего передаются в аренду. Но выделение земли для индивидуальных фермерских хозяйств идет медленно. В 1990 году был настоящий бум – выделилось 350 тысяч хозяйств фермеров. Потом число энтузиастов уменьшилось до 280 тысяч. Законодательство этот процесс не ускоряет и не замедляет, позволяя проявиться естественному ходу событий. Крестьяне в общем-то, обладают полной свободой выбора. Захотел выйти из сельскохозяйственной коммерческой организации (колхозов уже нет) – пожалуйста. Не захотел – работай в коллективе. Крестьяне сдавали свою земельную долю в аренду с/х коммерческой организации, оформляя процедуру двусторонними или многосторонними договорами. Другой вариант – вносили долю в уставной фонд организации (теряя право собственности) и получали дивиденды. То есть родилась многоукладная экономика. С одной стороны, существовали коллективные хозяйства в любых формах, допускаемых Гражданским кодексом. С другой – немногочисленное фермерство.

     У крестьянина проблем с получением земли почти не было. Его трудности в ином. Оставшись с землей один на один, фермер ничего не мог сделать без денег, техники, удобрений и т. д. – Отличие нынешней земельной реформы от той заключается в решении финансовой проблемы. Так столыпинскую реформу финансировал Крестьянский банк. Он давал хуторянам под залог земли дешевые и долгосрочные кредиты. В коллективизацию было раскулачено и оторвано от земледелия 10 миллионов зажиточных крестьян.

     В ноябре 1990 года вступили в действие законы РСФСР «О земельной реформе» и «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», которые были призваны, согласно приснопамятным декларациям их разработчиков, обеспечить радикальное   обновление экономических отношений на селе и качественный прорыв в развитии АПК. Подводя итоги агрореформирования следует сказать о непосредственных результатах земельной реформы, которая была нацелена на перераспределение земли ради создания условий для равномерного развития различных форм хозяйствования на земле (формирования многоукладной экономики) и, что хотелось бы отметить особо, - для «рационального использования и охраны земель на территории РСФСР». Говоря о главных фактических итогах реформационного десятилетия следует отметить, что во-первых, площадь земель сельскохозяйственного назначения в России сократилась на 187 млн. га, или почти на треть; площадь сельхозугодий и пашни – соответственно на 24,1 млн. (на 11,3%) и 14,5 млн. га. (11%). Значительно сократилась также площадь наиболее ценных в производственном отношении орошаемых и осушаемых земель – соответственно на 24,6 и 8,5%. Во-вторых, произошло повсеместное истощение почв, особенно пашни, что привело к резкому падению урожайности сельскохозяйственных культур.

     В 90-е  годы имело место существенное уменьшение объема основных фондов сельского хозяйства и их качественное ухудшение. Капитальные вложения в АПК (в сопоставимых ценах) сократились в 20 раз, объем мелиоративных работ упал в 30 раз. Парк основных видов сельхозмашин уменьшился на 40 - 60%. Более 70% парка техники выработало срок эксплуатации.

    Крайне низкой  остается техническая оснащенность  отраслей перерабатывающей промышленности.

    Высокий уровень  безработицы (17% активного населения  против 11,7% к среднему по стране) и низкий уровень оплаты труда (40,7% к среднему по отраслям экономики) обусловливают вкупе с другими факторами отток молодежи и старение занятого в сельском хозяйстве населения.

    В 1996 году  правительство утвердило Федеральную  целевую программу развития крестьянских (фермерских) хозяйств и кооперативов на 1996-2000 годы. Она должна была решать финансовые проблемы земледельцев. Если будет государственная поддержка в той или иной форме (дотации, кредиты или что-то другое), если появятся кооперативы по переработке и сбыту продукции, то российское фермерство будет шаг за шагом развиваться.

     Так что  же представляет собой наше  фермерство на современном этапе?  Это – 285 тысяч хозяев и 13,5 миллиона гектаров земли. Этот  сектор, по официальным данным, производит  пока только 6-8 процентов продовольствия. Впрочем, статистика четкой картины не дает, потому что она фиксирует только то, что продают на элеваторы, на большие сборные пункты, а тот продукт, который идет от фермеров непосредственно населению – через рынки, например – не учитывается.

          2.2. Земельный кодекс

     Земельный кодекс  РФ был принят Государственной  Думой 28 сентября 2001 года и одобрен  Советом Федерации 10 октября 2001 года. В нем говорится о принципах  земельного законодательства, отношениях, регулируемых земельным законодательством, участниках земельных отношений, объектах земельных отношений, составе земель в РФ и т. д.

     Основными принципами  земельного законодательства являются:

1) учет значения земли  как основы жизни и деятельности  человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте.

2) приоритет охраны  земли как важнейшего компонента  окружающей среды и средства  производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Согласно ему владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками земельных участков свободно.

3) приоритет охраны  жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты решения и осуществлены виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека.

4) участие граждан,  общественных организаций и религиозных  организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю

5) единство судьбы  земельных участков и прочно  связанных с ними объектов, согласно  которому все прочно связанные  с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков.

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

7) платность использования  земли, согласно которому любое  использование земли осуществляется за плату.

8) деление земель по  целевому назначению на категории.  В этом принципе правовой режим  земель определяется исходя из  их принадлежности к той или  иной категории и разрешенного  использования в соответствии  с зонированием территорий и  требованиями законодательства.

9) разграничение государственной  собственности на землю на  собственность РФ, собственность  субъектов РФ и собственность  муниципальных образований.

10) дифференцированный  подход к установлению правового  режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

11) сочетание интересов  общества и законных интересов  граждан. В нем говорится о  регулировании использования и  охране земель, которые осуществляются в интересах всего общества.

     При регулировании  земельных отношений применяется  принцип разграничения действия  норм гражданского законодательства  и норм земельного законодательства  в части регулирования отношений  по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

     Земельные  отношения могут регулироваться  указами Президента РФ, и они  не должны противоречить настоящему  Кодексу, федеральным законам.  Правительство РФ принимает решения,  регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения.

     Земельное  законодательство регулирует отношения  по использованию и охране  земель как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также отношения по использованию в охране недр, вод, лесов, животного мира и иных природных ресурсов, охране окружающей среды и имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними.

      Участниками  земельных отношений являются  граждане, юридические лица, РФ, субъекты  РФ, муниципальные образования, а  также иностранные граждане, лица  без гражданства и иностранные юридические лица

Земля как природный  объект и природный ресурс, земельные  участки и части земельных  участков становятся объектами земельных  отношений.

Рассмотрим некоторые  статьи Земельного кодекса, касающиеся собственности на земельный участок.

     Пункт 1 статьи 21 Земельного кодекса РФ устанавливается, сто предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается, хотя в том же пункте сделана оговорка, что если такое право приобретено ранее, оно сохраняется. Но распорядиться этим участком – продать, завещать или подарить вы не сможете. Вместе с тем гражданам, которые имеют земельные участки на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Земельный кодекс предоставляет немалую льготу: они могут бесплатно приобрести свой участок в собственность. Но однократно!