Рынок земли и современные проблемы его формирования в России

В России не было военного захвата  земель. Виды поземельной собственности  определялись способом заселения, который  зависел от местных условий: там, где для расчистки посела и пашни требовался артельный труд, образовалась общинная передельная собственность (передел производили при изменении численности населения посела). Там, где для посела не требовалось общего труда, образовалась общинная раздельная собственность. Общая земская собственность для отдельных лиц сводились к праву владения. Во всех случаях заселение было бесплатным, но при обязательном налоге в общую пользу.

Система земельных отношений в  России включала три типа отношений: государственную собственность на землю, частное землевладение и общинное землепользование.

Самобытность в России в большей  степени определялась особенностями  деревенского уклада, основанного на культурно-нравственных традициях  российского крестьянства, - основной массы населения страны. Сущность этого уклада составляли: общинное землепользование, отсутствие частной собственности на владельческую землю, исключение земли из товарного оборота, артельная взаимопомощь.

В 1914 г. в Европейской России в  частной собственности находилось 25% сельскохозяйственных земель (102 млн десятин). В собственности дворян было 52% этой площади, купцов – 13, мещан – 3, крестьян – 13, крестьянских обществ и товариществ – 12%. Земельные собственники задолжали банкам 3,5млрд рублей золотом, что составляло 80% стоимости их земли. Держателями банковских листов были в основном подданные Франции и Англии. Они-то и являлись фактическими собственниками этой земли.

Реформирование деревенского уклада оказалось сложным делом. За десять лет взяли свои наделы в частную собственность немногим более 20% домохозяев, но порвали связь с общиной всего лишь 10%. Годы реформы сопровождались крестьянскими волнениями. Наибольшее неудовольствие вызвало сохранение помещичьей собственности при малоземелье крестьян. Реформа не достигла цели и была свернута в 1916 г. В августе 1917 г. был опубликован «Крестьянский наказ о земле». Крестьяне требовали отменить помещичью собственность на землю и установить уравнительное и бесплатное землепользование. Эти требования стали основой «Декрета о земле», принятого 26 октября 1917 г. ll Всероссийским съездом Советов и «Законом о социализации земли» от 6 (19) февраля 1918 г. Земля была объявлена достоянием народа. Наряду с бесплатным землепользованием разрешалась и аренда земли.                                                   

Аграрное производство является оплотом  чистой конкуренции, но оно не вписывается  в современную рыночную экономику. С одной стороны, уникальность аграрного  труда и его продукта, удовлетворяющего первичные потребности людей, обеспечивает достаточное предложение, стабильный спрос и высокие цены, что позволяет обществу сохранять земельную ренту как излишек. С другой стороны, наблюдается устойчивая тенденция отставания сельскохозяйственных цен и доходов аграриев от изменения цен и доходов в экономике в целом, что лишает этот вид предпринимательства мотивации.

В краткосрочном периоде эта  проблема проявляется в крайней  нестабильности доходов аграриев в  различные годы, в долгосрочном периоде  – в ценовой неэластичности спроса на сельскохозяйственные продукты. Неэластичность спроса подтверждается такими расчетами по развитым странам: цены на сельскохозяйственные продукты нужно понизить на 40 – 50%, чтобы потребители увеличили их закупки на 10%.

Во-первых, особенности первичных потребностей: потребность в пище имеет предел насыщения. Во-вторых, В последние десятилетия производительность отраслей земледелия и животноводства росла значительно быстрее производительности труда в несельскохозяйственном секторе экономики: сказывались результаты стремительно набирающей темпы научной и биотехнической революции, позволяющие более полно использовать естественные производительные силы.

Крестьянские и фермерские хозяйства  находятся в конкурентной сфере, которая является свободным  рынком. Каждое из них предлагает такое малое количество продукта, который они производят, что это не влияет на уровень цены, и они соглашаются с ценой, определяемой рынком.

Последствия таковы: доходы аграриев сравнительно более низкие и неустойчивые. Уровень доходности зависит от размеров аграрного производства. Величина дохода определяет возможности предпринимателя применять достижения биотехнической революции.

Во всех странах с рыночной экономикой осуществляется государственная политика его поддержки. Используется концепция паритетных цен. Суть ее такова: соотношение между ценами на продукцию сельского хозяйства и ценами на товары и услуги должны оставаться постоянными. Цены на сельскохозяйственные продукты поддерживает государство, используя различные методы финансирования.

Российские реформы не предусматривали  наличие государственной политики поддержки аграрного производства, игнорируется и мировая тенденция  развития продовольственного хозяйства. Фермеризация началась без учета  качественного изменения первичного звена аграрно-промышленного производства. Аграрии брошены в стихию нерегулируемого рынка. Началось разрушение системы АПК. С 1986 по 1995 г. производство зерна сократилось с 118 до 65млн тонн, картофеля соответственно с 43 до 38 млн тонн, поголовье крупного рогатого скота с 60 до 43 млн голов, свиней с 39 до 25 млн голов, овец и коз с 63,4 до 34 млн голов. Производство тракторов в 1995 г. составило 8% от уровня 1985 г., минеральных удобрений – 47%.

     Аграрное производство  создает продукты, удовлетворяющие первичные потребности, которые не могут быть заменены. На макроуровне аграрное производство не вписывается в современную модель рыночной экономики и может развиваться лишь при наличии соответствующей программы государственной поддержки.

 

3. Земельная рента, цена земли.

 

 

Земля – уникальное средство производства: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести; земельные участки различаются  по плодородию, т. е. имеют различную  естественную производительную силу.

Использование земли регулируется различными системами экономических отношений. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения и издержек производства. Количество земли фиксировано, поэтому, где бы ни использовалась земля, ее предложение абсолютно неэластично. Это означает, что на рынке земли активен лишь спрос.

Деформированный рынок земли –  не единственное препятствие проникновению  капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки  оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал уничтожает или подчиняет себе все прежние формы земельных отношений, но вынужден мириться с наличием земельной ренты, которую он все же перестраивает на свой лад.

Субъектами рыночной аграрной экономики  являются два типа собственников  – полный собственник и собственник  по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность  ее воспроизводства способствуют возникновению двух видов монополии на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: он волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле. Там, где собственником земли является государство, а государственный земельный фонд имеется во всех странах, иногда его удельный вес велик и устанавливается один вид монополии – монополия на землю как объект хозяйствования, которую осуществляет собственник по потреблению (владелец, пользователь земельного участка).

Монополия на землю – исключительное право рыночного субъекта распоряжаться  этим ресурсом – приносит ее обладателю дополнительный доход, который принимает  экономическую форму земельной  ренты. Монополия частной собственности  порождает абсолютную земельную  ренту, монополия хозяйства на земле – дифференциальную земельную ренту.

Рента – один из видов дохода на собственность, плата собственнику за разрешение применить капитал  к земле. Следовательно, земельная  рента – та форма, в которой  земельная собственность реализуется экономически, приносит доход. Она выступает как добавочная прибыль, которая распределяется на две части – прибыль, присеваемую предпринимателем – арендатором земли, и ренту, достающуюся земельному собственнику.

Арендная плата равна земельной  ренте. Но она превышает размер ренты, поскольку в аренду сдается земельный участок, на котором имеются сооружения, постройки, дороги и т. д. В таком случае в арендную плату помимо земельной ренты входят и ссудный процент, уплачиваемый за временное пользование примененным к земле капиталом.

Арендатор, стремясь получить больше дохода от арендуемой земли, делает добавочные вложения капитала. После окончания  срока договора об аренде эти добавочные вложения капитала становятся достоянием собственника земли и на них начисляется процент при заключении нового договора. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли – в краткосрочной аренде.

В земледелии уровень издержек производства во многом зависит от качества земли. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают рост спроса на продукцию растениеводства и животноводства. Предложение земли фиксировано, неэластично. Количество лучших и средних по качеству земельных участков ограничено. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель, поэтому цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодным производство и на худших участках. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации предприниматели получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты. Она – результат применения более высокой естественной производительной силы, а не капитала.

Дифференциальная рента фиксируется  как разность между индивидуальной ценой производства на участках, располагающих  монополизированной естественной силой, и ценой, которая складывается на рынке. Земельная собственность не имеет никакого отношения к созданию избыточной прибыли, но она является причиной превращения ее в форму земельной ренты. Поэтому ренту называют незаработанным доходом.

Земля как фактор производства имеет  товарный характер, она продается  и покупается, и ее цена на рынке  зависит от спроса на нее. Земельный  кадастр – это свод данных о  земле. Земля является общим предметом  труда в сельском хозяйстве, но отнюдь не его продуктом. Поэтому оценка земли предполагает:

• Оценку потребительских свойств земли;
• Оценку полезности ее свойств.

     Стоимость земельного  участка или прав на него  измеряется текущей стоимостью  будущих выгод, основанных на  праве собственности или иных  правах на земельный участок. Для оценки земли существует несколько методик. Показатели относительного плодородия обеспечивают дифференциальный земельный доход, величина которого зависит не только от уровня плодородия, но и от дополнительных вложений капитала и труда для совершенствования земли. Но, продавая земельный участок, его владелец продает не почву, а право на получение с него ежегодного дохода (ренты). Поэтому он рассчитывает получить за землю такую сумму, которая принесет ему доход в форме процента, равного ренте.

    

                  

Размер ренты

Цена земли = ---------------------------------------- * 100

             Величина ссудного процента

        Годовая стоимость земли, которая  определяется ее местоположением  в районах с наиболее благоприятным климатом и лучшими природными свойствами, называют «первоначальной стоимостью». Именно она непосредственно связана с рентой. Налог на общественную и индивидуальную стоимость по-разному оказывает влияние на рыночную цену продукции, производимую на земле, и в качестве обратного действия – на цену земли. На цену земли влияют и другие факторы. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции, особенно гиперинфляции, а это ведет к росту цены земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Российский  земельный рынок: проблемы и особенности

 

 

2.1. История  земельных отношений в России

 

     В России  в девятнадцатом веке земельные  отношения развивались весьма  ускоренными темпами. Тогда в  России можно было усмотреть  как феодальные, так и капиталистические  отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так, например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той ее части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 года, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землей. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным.  Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту, кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

     Спустя  полвека Россия была уже более  развитой в правовом смысле  страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного ее использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.