Право собственности в анализе российского рынка земли

Анализируя различные способы приобретения прав на земельные участки, можно констатировать, что приобрести в собственность земельный участок можно только производными способами.

Земли, не принадлежащие физическим или юридическим лицам, являются собственностью государства[10]. Если собственность на земли не разграничена, распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, т.е. при отсутствии установленного собственника данное недвижимое имущество не признается бесхозяйным.[11]

Порядок передачи земельных участков в собственность, деление территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.

Возникновение, изменение либо прекращение прав собственности подлежат государственной регистрации. В соответствии с законодательством выделяются три основные категории способов признания права собственности на землю:

1)     переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки гражданами и юридическим лицам[12]

2)     административный порядок признания права собственности на земельные участки[13]

3)     гражданско-правовой способ признания права собственности на землю[14]

Из указанных способов наиболее распространенный в существующей экономической формации - гражданско-правовой, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлении права собственности в связи с вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий. Большинство проблем связано с установлением права собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

Один из известных примеров - неоднократно освещавшаяся российскими СМИ ситуации вокруг здания на улице Новаторов в г. Москве, которое местная православная община считала бывшим храмом. Возникло противостояние чиновников с обществом, ставшим на защиту спорного по статусу строения. За четыре года бюрократических отписок так и не последовало обращение в суд за установлением статуса здания, а соответственно, принадлежности земельного участка. В результате спорное здание разрушено, а на его месте, возможно, будет возведена парковка или спортивная площадка. Время покажет, ради какого целевого использования земельного участка было снесено здание, олицетворяемое прихожанами и священнослужителями с Преображенским храмом.

Такой способ, как переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки по своей природе носит административный характер (поскольку осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится все менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение о порядке переоформления прав физическими и юридическими лицами неодинаковое.

В отличие от переоформления ранее принадлежащих прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений. Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций) и решается вопрос, в какой форме (платной или бесплатной) будет предоставлен земельный участок. Земельный кодекс РФ практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время суды рассматривают значительное число споров, как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве.

Глава 3. Анализ проблем земельного рынка в России и возможные способы их решения.

3.1 Анализ проблем земельных отношений.

              Статистика, выходящая редко и нерегулярно, обычно малоинтересна в качестве новостей. Тем не менее и она бывает полезна — хотя бы для того, чтобы оценить реальные масштабы крупных процессов в экономике, в оперативной статистике малозаметных. Росреестр впервые открыл доступ к статистике о состоянии земельного рынка в РФ 15.07.2010[15]. Отдельные цифры о структуре собственности земельного фонда раскрывались ранее Росстатом и бывшим Росземкадастром, Росреестр представил полную картину того, что представляет собой рынок земли в РФ.

Соотношение частных и государственных земель в РФ предсказуемо: на 1 января 2010 года государство и муниципалитеты владели в РФ 92,2% всей земли, или 1,57 млрд га, юрлица — 0,6%, или 10,2 млн га, физлица — 7,2%, или 123 млн га земли. Доминирование государства достигается огромными земельными угодьями государства в Сибири, на Северо-Западе и на Дальнем Востоке: уже в Центральном федеральном округе на более чем 40 млн га госземель приходится 22 млн га земель в собственности физлиц и 2,5 млн га — юрлиц (данные 2009 года). Близки доли государства и физлиц на рынке земли в Приволжском федеральном округе — 68 млн га против 33 млн га, юрлица там владеют на порядок меньшими площадями.

Однако, лишь 1% всех госземель — это земли населенных пунктов (16,6 млн га), 1% — земли промышленности (15,4 млн га). 270 млн из всех российских 400 млн га земель сельхозназначения — государственные, при том что агропроизводство в РФ остается преимущественно частным. Из оставшихся 130 млн га агроземель России 79 млн — это паи граждан в действующих бывших колхозах, 24 млн — невостребованные доли в них же, 20 млн га агроземель используется фермерами, дачниками, в приусадебных хозяйствах и т. д. Лишь 10 млн га — это агроземли в собственности юрлиц, в том числе используемые под производство агрохолдингами. Это сравнимо с общей площадью земель в России, которыми владеют частные собственники-физлица,— 7,5 млн га, из которых лишь 0,4 млн — это земля, используемая под индивидуальное жилищное строительство. Четверть земли под частными домами находится в Центральном федеральном округе (111 тыс. га). Даже если считать (с явным преувеличением), что половина "коттеджных" земель ранее была землей сельхозназначения, речь идет о переделе 0,05% всех российских агроземель. 

Исходя из цифр Росреестра, можно оценить и целиком итоги "земельного передела" в РФ, сопровождавшегося арестами, судами, борьбой "крыш", денежными оборотами не менее $20-25 млрд в год. По оценке бывшего Росземкадастра, приводимой "Прайм-ТАСС", в 2001 году физлица в РФ владели 130 млн га земли. В начале 2010 года этих земель у них осталось 123 млн га. То есть за десять лет в собственность юрлиц "утекло" около 6-7 млн га, и теперь они владеют 10 млн га российских земель, 0,5% от общего земельного фонда РФ. [16]

              В последнее время в СМИ все чаще стала появляться информация о том, что того или иного чиновника, связанного с регистрацией прав на землю, судят за незаконный оборот участков. Обвинения выдвигаются по разным статьям, но суть одна — государство взялось за нечистых на руку представителей власти, которые, пользуясь своими служебными полномочиями, занимаются махинациями с землей, фактически, рейдерством. Термин «рейдер» пришел в Россию из США, где таким образом именуют атакующую сторону в процессах слияний и поглощений. Суть рейдерства — создание условий, при которых владельцы предприятий вынуждены отказаться от своей собственности.

Следующая проблема - оформление права собственности на земельный участок. Сейчас этот процесс зачастую стоит дороже самого участка. Поэтому получилось так, что рынок земли есть. Но земля переходит не к крестьянам, а к олигархам. Однако стать владельцем земли без «заносов» дензнаков чиновникам сложно, но вполне реально. Проблемы начинаются при регистрации прав на участок. Кроме того, дело еще и в пресловутом «русском менталитете»: мы привыкли давать взятки всем подряд, откупаясь от сотрудников ГИБДД, закрывая уголовные дела за деньги и так далее. Поэтому когда чиновник говорит, что получить документы на землю можно только оказав ему адресную помощь в размере 10% от рыночной стоимости участка, большинство, не задумываясь, соглашаются. Но с чиновничьим беспределом можно столкнуться не только напрямую, посредством взяток. В СМИ все чаще пишут о махинациях с землей, где фигурирует передача земельных активов фирмам, подконтрольным родственникам чиновника. [17]

За последние годы махинации с землей перестали носить массовый характер. Да и помощь со стороны государства весьма ощутима. С чисто рейдерскими захватами земли скоро будут бороться при помощи новых законов, которые Госдума в настоящий момент рассматривает, а жадных до легких денег чиновников посадят в рамках программы по борьбе с коррупцией. Если же этого не произойдет, то цивилизованный земельный рынок в нашей стране вряд ли будет сформирован.

Закон практически не ограничивает площади земель в руках одного хозяина. Вот и появились у нас сегодня латифундии по 200, 300 тысяч га. Даже в Подмосковье уже есть собственники, которые владеют 150 тысячами га. Отрегулировать ситуацию рыночными методами сейчас не представляется возможным: не сложилась еще правовая система, в сфере земельных отношений часты случаи коррупции, практически без особого государственного контроля можно перевести земли сельскохозяйственного назначения в другие категории. Поэтому ограничить хотя бы временно размеры земельной собственности в одних руках было бы полезно.

3.2 Возможные способы решения проблем на российском рынке земли.

В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты:

1. Землю надо рассматривать в единстве ее основных свойств.

2. Необходимо разумно сочетать государственные и рыночные механизмы регулирования земельных отношений, делая главную ставку на создание системы государственного управления земельными ресурсами и второстепенную - на строго контролируемый и регулируемый земельный оборот.

3. При установлении направлений развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование.

4. Для старта в восстановлении экономики и обеспечении ее эффективного функционирования в дальнейшем нужно вовлечь в нее земельно-ресурсный потенциал, делая двигателем развития производительных сил и производственных отношений, организуя его рациональное использование и охрану.

5. Земельную политику надо строить, исходя из обоснованного сочетания государственных, коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе.

Контроль за использованием и охраной земли является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Без контроля нельзя эффективно управлять. Поэтому его нужно всячески развивать и сделать только государственным.

Оценка земель - основное звено экономического механизма регулирования земельных отношений. Показатели оценки земли необходимы для определения ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости. В России до сих пор несовершенно законодательство, регулирующее земельные отношения. Поэтому необходимо доработать законодательную базу.

Земельная политика и земельный кадастр должны обеспечить: формирование современного функционального использования земель; описание состояния сложившейся земельно-хозяйственной структуры; организацию системы кадастрового и технического учета земель; организацию управления земельными ресурсами и контроль за их использованием.

Заключение.

Безусловно, земля, являясь важнейшим видом недвижимого имущества, требует наиболее тщательной правовой регламентации, фундаментом которой выступают нормы Конституции РФ. В связи с этим, очевидно, что несвоевременность корректировки положений, регламентирующих защиту права собственности на землю, ведет к невозможности реализации субъектами права собственности на землю их прав и интересов, гарантированных Конституцией РФ, что, в свою очередь, приведет к невозможности успешного функционирования механизмов рынка земли.