Право собственности в анализе российского рынка земли

А теперь рассмотрим состояние рынка земли Москвы и Московской области:

Первичный рынок (ИЖС, дачное строительство)[5]

Изучив рынок первичного предложения, было выявлено несколько особенностей. Так, наибольшее количество поселков с участками без подряда находится на удалении 15-40 км от МКАД – 31 поселок. Наибольшее количество предложений в формате бизнес-класса зафиксировано на удалении 30-40 км – 12 поселков, при этом на расстоянии 40-60 км бизнес-класс практически не представлен. Для адекватного отражения средней цены за сотку в эконом-классе, диапазон удаленности был скорректирован – 30-60 км.

Различия в ренте.  В отличие от обычных промышленных средств производства, которые могут изготавливаться в нужном объеме, земля является невоспроизводимым фактором экономики и количественно ограничена. К тому же она различна по качеству (по плодородию и по месторасположению - удаленности от рынка сбыта): различаются лучшие, средние и худшие участки земли.

Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в этих благах. Поэтому при условии получения обычной прибыли предприниматели берут в аренду и худшие участки. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию. Рыночная цена за каждую ее единицу складывается по условиям производства на худших землях. Все фермеры сбывают выращенный урожай по ценам, которые не только окупают повышенную себестоимость на худших землях, но и обеспечивают, как минимум, обычную прибыль.

В силу более благоприятных условий на лучших и средних по качеству землях себестоимость единицы продукции ниже, чем на худших участках. Если сложить такую относительно низкую себестоимость с обычной прибылью, то на лучших участках ее индивидуальная цена будет ниже рыночной. Поэтому фермеры, хозяйствующие здесь, получают при продаже созданных благ по рыночной цене дополнительную сверхприбыль. Такая дифференциальная сверхприбыль - это разница между рыночной ценой, отражающей повышенные затраты на худших участках, и сравнительно низкой индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на лучших землях.

Предприниматель может повысить экономическое плодородие земли, то есть он вносит удобрения, улучшает почву и выполняет иные агротехнические мероприятия. В таком случае проводится интенсификация сельского хозяйства, которая означает увеличение выпуска продукции без расширения земельных участков путем улучшения использования средств производства и рабочей силы. Такие меры повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, в результате чего себестоимость единицы продукции снижается. Продавая собранный урожай по установившейся рыночной цене, фермер получает новую разностную сверхприбыль. Она представляет собой разницу между рыночной ценой единицы продукции и индивидуальной ценой, которая понизилась вследствие интенсификации хозяйства на арендованном участке. Этот доход предприниматель получает до истечения срока арендного договора. Когда же землевладелец заключает с предпринимателем арендный договор на новый срок, то он учитывает результаты капиталовложений в улучшение земли (произведенные без всякого его участия) и назначает более высокую плату за пользование его землей.

Рента подобным же образом образуется в добывающей промышленности (где получают энергоносители, полезные ископаемые и другие сырьевые продукты). Здесь дифференциальный доход порожден различиями в уровне производительности труда и величине себестоимости, которые обусловлены неодинаковым богатством залежей и неравенством других природных условий на рудниках, шахтах, нефтяных и газовых скважинах. Цены на продукцию добывающей индустрии устанавливаются, естественно, по худшим условиям ее производства. На лучших же участках, где получают полезные ископаемые с меньшими издержками, образуется разностный доход. Он достается собственнику земли в виде ренты.

В итоге мы приходит к важному выводу. Эффективно использовать собственность на землю (получить доход) можно при разных формах землепользования: и когда действует арендатор чужой земли, и при сдаче земли ее владельцем в ипотеку, и если собственник земли полностью сам распоряжается ею. Это означает, что сельское хозяйство может успешно развиваться при плюрализме форм собственности на землю. Решающее значение для получения нормального дохода имеют технические и организационно-экономические условия производства. Такие условия имеются у процветающих крупных хозяйств. Что касается мелких фермерских хозяйств, то они нуждаются в поддержке государства: им требуется финансовая помощь, серьезные экономические стимулы и современная инфраструктура сельскохозяйственного производства, которую обеспечивает агропромышленный комплекс. В нем продуктивно соединяется изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли промышленной переработки полученной продукции. Новейшие научно-технические достижения позволяют поднять эффективность труда во всех отраслях комплекса.

Глава 2. Собственность на землю: экономический и юридический аспект.

2.1 Социально-экономические аспекты проблемы собственности на землю.

Несмотря на мировой экономический кризис, земля была и остается самым надежным капиталом. К сожалению, большинство землевладельцев не придают значения статусу земельного участка и до недавнего времени не задумывались над вопросом: можем ли мы чувствовать себя собственниками земли? И совершенно напрасно, поскольку только право собственности на земельный участок предоставляет возможность лицу владеть, пользоваться и распоряжаться землей свободно, по своему усмотрению и в соответствии с законодательством способами, не нарушающими права третьих лиц, и требованиями охраны окружающей среды.

Правом распоряжаться земельными участками наделены их собственники или уполномоченные ими лица, в связи с чем можно выделить несколько способов приобретения права собственности: переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, административный и гражданско-правовой способ приобретения права собственности. Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности отнесены к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. На федеральном и региональном уровнях принято большое количество нормативных актов, регулирующих вопросы приобретения в собственность гражданами и юридическими лицами земельных участков.[6]

Согласно ст. ст. 9 - 11, 29 Земельного кодекса РФ полномочия органов власти соответствующего уровня по распоряжению земельными участками находятся в зависимости от права собственности на них. Так, в соответствии с п. 2 ст. 9 ЗК РФ Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности; субъекты Федерации уполномочены управлять и распоряжаться земельными участками, находящимися в их собственности (п. 2 ст. 10 ЗК РФ); органы местного самоуправления - земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (п. 2 ст. 11 ЗК РФ) [7]. Тем не менее, Земельный кодекс РФ не определяет государственные органы, осуществляющие полномочия собственника. Нет единого мнения и среди ученых, кому же стоит делегировать данные полномочия: органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти субъектов Федерации, органам муниципальных образований, Правительству РФ или отдать их в совместное ведение федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Федерации [8]?

В связи с этим актуальным остается вопрос об определении уполномоченного органа, предоставляющего права на земельный участок. Так, на региональном уровне встречаются случаи незаконного предоставления земельных участков, а такая процедура, как согласование места размещения объекта недвижимости и предоставление под него земельного участка, часто проводится с нарушением требований законодательства. Например, постановление администрации г. Саратова о предварительном согласовании места размещения объекта в городе признано незаконным, так как согласно Временному порядку предоставления земельных участков на территории города Саратова, принятому решением Саратовской городской Думы от 27 сентября 2001г. N 13-101, предоставление вновь отводимых земельных участков юридическим и физическим лицам утверждается постановлением мэра г. Саратова. В данном случае нарушены Устав г. Саратова и Федеральный закон "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". Помимо этого не соблюдены согласительные процедуры, поскольку проведенные действия нарушали права пользователей смежных земельных участков, являющихся собственниками расположенных на них зданий и сооружений.[9]

              Достаточно актуальным, на мой взгляд, является вопрос о порядке оформления в собственность земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства. Оформление права собственности на землю, в соответствии с законодательством, возможно провести  по обычной, или по упрощенной процедуре. Упрощенная  процедура применяется к ограниченной группе земельных участков и прописана в Федеральном законе Российской Федерации от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который вступил в силу 1 сентября 2006 года.

     Данный закон  принято называть законом о  "дачной амнистии". Он установил упрощенный порядок приватизации земельных участков, находящихся по факту в личном пользовании, а также порядок оформления домов и строений на данных земельных участках.

     Дачная амнистия позволяет оформить земельный участок в собственность,  зарегистрировав право на него в  органах государственной регистрации.

     Для этого  на регистрацию права собственности необходимо представить два основных документа:

- Правоустанавливающий документ на землю;

- Кадастровый паспорт на земельный участок.

Оформление прав на земельный участок  в соответствии с  законом о  «дачной амнистии»  предусматривает возможность использования в качестве основного - практически любого правоустанавливающего документа.

2.2 Экономические и юридические отношения собственности и права собственности на землю.

В силу своей двойственности юридической природы земельные отношения представляют значительную сложность и для правового регулирования, и для изучения. Соответственно, и в правоприменительной практике отсутствует единообразие при решении многих земельных вопросов.

Отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом. До настоящего времени идет спор: какой отрасли права отдать преимущество - гражданскому, земельному или административному праву? Земельные отношения носят имущественный характер. В какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством. В свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.