Право собственности в анализе российского рынка земли

Владея землей и другими природными объектами, государство вправе ограничить или запретить доступ на тот или иной природный объект. Государство вправе также наложить запрет на осуществление определенных видов хозяйственной деятельности.

Право владения землей и природными объектами представляет собой юридическую базу для пользования и распоряжения такими объектами. Иными словами, эксплуатация того или иного природного объекта возможна только на основании статуса владения им.

Право пользования землей и природными объектами - еще одно самостоятельное правомочие собственника. Оно предусматривает хозяйственную и иную эксплуатацию этих объектов, извлечение из них полезных свойств, использование в иных целях ради удовлетворения потребностей общества.

Органы местного самоуправления реализуют право собственности следующими способами: 1) через государственные предприятия, учреждения, организации; 2) предоставляют природные объекты в пользование гражданам, негосударственным организациям. Право пользования землей и другими природными объектами характеризуется тремя основными факторами:

- для пользователей объектами природы определенных правил их эксплуатации;

- государственный контроль над соблюдением установленных правил;

- уплата налогов, рентных платежей пользователями природных объектов исходя из доходов, полученных в процессе эксплуатации природных объектов.

Право распоряжения собственника землей и природными объектами – это третье самостоятельное правомочие, предусматривающее установление юридического статуса природного объекта. Юридический статус объекта, назначаемый государством как собственником, предполагает:

- определение категории объекта исходя из его основного целевого назначения;

- указание цели использования объекта природы при передаче его в собственность, во владение, пользование или аренду определенному лицу (гражданину, организации).[2]

Также, получить собственность на земельный участок можно и в порядке наследования. Это возможно, если он принадлежал наследодателю на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения. Причем никакого специального разрешения для принятия наследства в этом случае не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Если наследников земельного участка оказалось больше одного, встает проблема его раздела. Согласно ст. 1182 ГК РФ раздел земли должен быть произведен с учетом минимального размера земельного участка, который установлен для земельных участков соответствующего целевого назначения.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).

Все природные объекты могут быть дифференцированы по категориям:

- земли подразделены на семь категорий;

- полезные ископаемые - на две категории (общераспространенные и не относящиеся к таковым);

- водные объекты различаются в зависимости от пригодности для питьевых и бытовых нужд населения, для лечебных, раз­личных народно-хозяйственных целей и т. п.

Дифференциация природных объектов по категориям представляет собой первую стадию в процессе распоряжения ими. На второй

стадии происходит распределение и перераспределение объектов между собственниками, владельцами, пользователями и аренда­торами:

- предоставление в собственность, аренду и пользование;

- изъятие природных объектов;

- обмен природными объектами между собственниками, пользователями и арендаторами и т. п.

1.4 Специфика рентных отношений на рынке земли.

Чем подтверждается факт землепользования, с какого момента землепользователь обязан уплачивать налог? Без ответа на эти вопросы, являющиеся отправной точкой для решения иных, не обходится ни один спор в сфере налогообложения с участием "фактического землепользователя".

Основанием для признания организации или физического лица плательщиком земельного налога являются выданные в установленном порядке документы (свидетельства, государственные акты, решения и т.п.) о соответствующем праве на землю, сведения из которых учитываются непосредственно для целей налогообложения, а также документы, служащие основанием для регистрации прав на земельный участок.

Указанные права на земельный участок подлежат государственной регистрации, которая в силу п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

А теперь, давайте разберемся, что же такое рента и рентные отношения. Исходным условием для образования ренты является аренда земли. Аренда земли - вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается вознаграждение землевладельцу - арендная плата.

Рентные отношения представляют собой отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю, а другую долю - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник (рис. 1).

Рис. 1. Источники дохода предпринимателя и собственника земли

А. Смит раскрыл существо рентных отношений: «Устанавливая условия договора, землевладелец стремится оставить арендатору лишь такую долю продукта, которая достаточна для возмещения капитала, затрачиваемого им на семена, на оплату труда и покупку и содержание скота, а также остального сельскохозяйственного инвентаря, и для получения обычной в данной местности прибыли на вложенный в сельское хозяйство капитал... Всю ту часть продукта или, что-то же самое, всю ту часть его цены, которая остается сверх этой доли, землевладелец, естественно, стремится удержать для себя в качестве земельной ренты...». [3]

Сказанное означает, что земельная рента - это форма экономической реализации собственности на землю.

1.5 Цена земли и различия в ренте.

В развитом рыночном хозяйстве земля становится предметом купли-продажи. Что же в этом случае лежит в основе цены на земли?

При продаже земли ее собственник заботится о том, чтобы не потерять получаемый им рентный доход. Он, по-видимому, стремится получить за участок, по крайней мере, такую сумму денег, которая, будучи помещена в банк, принесла бы ему годовую величину процента, равную ренте. В свою очередь, покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, сравнивает приносимую землей сумму ренты с процентом, который он может получить, если положит свои деньги в банк. Стало быть, цена земли есть капитализированная (превращенная в денежный капитал) рента. Цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна ставке депозитного процента.

На рыночную цену земли определенное влияние оказывает соотношение предложения и спроса на данный товар. При этом важно отметить, что количество предлагаемой земли не может вообще измениться под воздействием повышения или снижения цены: общее количество освоенной земли невозможно увеличить. Только при очень высоких ценах на землю становится выгодным вовлекать в оборот заболоченные, пустынные и им подобные территории, но и их количество имеет непреодолимые пределы.

Для современных условий характерна тенденция уменьшения предложения земли вследствие ряда обстоятельств. Так, непрерывно усиливается процесс урбанизации (роста городов) и использования земли для других несельскохозяйственных целей (добычи полезных ископаемых, строительства аэродромов и т. п.). В связи с этим государство в ряде стран идет на национализацию части земель, создает национальные парки и заповедники, в которых в экологических целях сохраняется в неприкосновенности природная среда. Оно улучшает использование земель для городского строительства и рационального развития отдельных регионов страны. Все это, естественно, ограничивает предложение на рынке земли.

Одновременно возрастает спрос на землю. Его предъявляют крупные сельскохозяйственные предприятия, стремящиеся расширить свою деятельность. Активными покупателями выступают те, кто строит дома за пределами городов и использует землю для иных несельскохозяйственных нужд.

В таблице ниже приведены показатели нормативной цены земли без учета тех субъектов РФ, где она определяется как кратная ставкам земельного налога.

Нормативная цена земли в РФ (в рублях на квадратный метр )

Текущее состояние рынка земли: