Совершенствования ипотечного кредитования в России и за рубежом

     - денежные средства населения,  включаемые в недвижимость, фактически  включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса,  в создание и поддержку рабочих  мест, а не уходят на сторону  (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

     - применительно к работе банков  освоение технологии кредитования  под залог, в особенности под  залог недвижимости, позволяет сделать  шаг к общепринятой в мире  системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

     Все вышесказанное обусловливает объективную  необходимость развития ипотеки. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств. [10, С.287].

      ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ 
 

     3.1. Проблемы и пути их решения  ипотечного кредитования в России  и в других странах 
 

     Весь  мировой опыт свидетельствует, что  только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового  рынка, вовлечь в экономический  оборот деньги населения. Кризис и одно из его следствий – высокая инфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование как вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в России она выше.

     Основная  проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам.

     Финансово-экономический кризис 2008 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в государственный банк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени». Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

     В процессе подготовки и совершения ипотечной  сделки клиент может сталкиваться с различными трудностями (приложение 7). [23, С.28].

     Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление срока бронирования объекта клиенту нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры. Во-вторых, банк с целью подстраховаться может занижать сумму кредита, а в этом случае клиент, не располагающий крупными накоплениями, может не дотянуть до рыночной стоимости выбранной квартиры, и ему придется отказаться от покупки (потеряв единовременный сбор банка за положительное решение о выдаче кредита). И, наконец, банк может предъявлять дополнительные требования к заемщику. Условия могут быть самыми разнообразными: если указан совокупный доход гражданских супругов, банк может потребовать заключить брак; если за кредитом обратился человек без московской прописки, к моменту совершения сделки банк может попросить оформить временную регистрацию – все эти требования отнюдь не облегчают жизнь заемщика.

     Немаловажная  роль в успехе ипотечной сделки принадлежит  риелтору, который ведет сделку, или ипотечному брокеру. Здесь может возникнуть и вопрос обязанностей риелтора/брокера и вопрос определения объема оплаты услуг.

       Специалисты считают, что прозрачность  ценообразования риелторского вознаграждения должна способствовать установлению честных отношений между риелтором и клиентом, которые должны быть партнерами в предстоящей сделке, а возможность разбить сделку на несколько этапов и заказывать отдельную услугу поможет потенциальному клиенту сэкономить средства. Именно поэтому в некоторых компаниях дробят ведение сделки на несколько этапов, и клиент может выбрать любую из списка услуг компании или воспользоваться полным пакетом услуг.

     Многие  покупатели квартир, стремясь сэкономить средства, не желают обращаться к риелтору, комиссия которого сегодня может достигать 6-8%. Этому способствует, с одной стороны, высокий уровень образованности потенциальных заемщиков и с другой, – низкий уровень квалификации отдельных риелторов. В то же время, уникальность услуг риелтора и ипотечного брокера, владеющих всеми актуальными сведениями о существующих ипотечных программах банков, позволит наиболее грамотно подобрать банк и кредит для каждого покупателя. А совместная работа банка и ипотечного брокера по предварительному согласованию документов для ипотечной сделки (до подачи в регистрационную палату) позволит сделать большее число одобренных кредитов выданными. [22, С.70].

     Важно понимать, что покупатель, использующий ипотечный кредит, несет дополнительные расходы:

     1%-1,5% от суммы кредита – единовременная комиссия банка за выдачу кредита;

      0,8%-1,5% – страховая премия;

      $150 – стоимость отчета об оценке;

      $100 – месячная стоимость аренды  банковской ячейки;

       около $500 – регистрация сделки.

       Ко всем этим расходам стоит  подготовиться заранее.

       В процессе подбора объекта трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе – ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения накладываются банком, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в случае попыток продажи по доверенности.

     Во-вторых, весной и летом текущего года объем  предложений на рынке заметно  снизился благодаря высокому спросу, а объектов, подходящих для ипотечных  сделок, стало меньше. Если квартира не свободна, а выставляется на продажу  как предмет «альтернативы», справиться без риелтора очень тяжело – поджимают сроки, отведенные на проведение ипотечной сделки. Даже внеся аванс за понравившуюся квартиру, покупатель зависит от продавца, который должен найти вариант для себя, в противном случае теряется драгоценное время. Чем больше квартир в цепочке, тем меньше вероятность совершить ипотечную сделку, тем более что каждый участник цепочки выдвигает свои требования.

     Другая  не менее острая проблема растущего  рынка – повышение продавцом  квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором – платить больше либо начинать поиск снова.

     Понятно, что универсального решения этих проблем нет, однако в принципе для  сокращения сроков сделки имеет смысл  одновременно получать одобрение банка на выдачу кредита и осуществлять подбор квартиры. Работать с юридически свободными квартирами или с недвижимостью, специально выкупленной риелторскими компаниями. Пользоваться базами ипотечных квартир, существующими на сайтах банков. Кроме того, на уменьшение сроков положительно влияет сокращение банком времени на организацию и согласование сделки: сегодня некоторые банки укладываются в 2–3 дня вместо 5–10 дней, бывших нормой полгода назад.

     Этап  согласования с банком и страховой компанией найденного варианта также таит в себе массу опасностей и подводных камней для покупателя. Так, сбой в цепочке, на каком-либо ее участке приводит к расторжению сделки. Другая проблема – невозможность указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, что часто требуется для оптимизации налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с момента ее покупки. Необходимо заранее узнавать, какие банки могут предложить решение данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном случае в договоре будет фигурировать реальная сумма сделки, или, в крайнем случае, оценочная стоимость квартиры (а она близка к реальной).

     Еще один мощный подводный камень –  несовпадение цены квартиры с ее оценочной  стоимостью.

     Есть еще одна, неочевидная проблема: как правило, расчет между покупателем и продавцом квартиры производится в банке, выдающем ипотечный кредит, а продавцу квартиры это может быть неудобно, особенно если поблизости от его дома нет отделения или филиала данного банка. В этом случае спасет безналичный перевод средств, который может быть осуществлен только после регистрации сделки.

     Факторы, негативно воздействующие на отечественный  ипотечный рынок:

     -целенаправленная, широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

      - пассивность всех ветвей власти  в создании развитого правового  поля в отношении ипотечных  отношений, прежде всего в сфере  ипотечного жилищного кредитования  и придании ему на этой основе  стабильности;

      - отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

     - российские банки демонстрируют  стойкое нежелание включаться  в долгосрочное кредитование, в  т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствие капитала; низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

      - структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

     Таким образом, видно, что ипотечное кредитование ещё имеет достаточно много недостатков  требующих рассмотрения и дальнейшей корректировки. Для развития данного  вида рынка необходима объёмная правовая база, регламентирующая все аспекты ипотечного кредитования, а так же уточнение самого процесса ипотеки и привлечение долгосрочных финансовых ресурсов. [20, С.74]. 
 
 

     3.2. Тенденции развития ипотечного кредитования на российском рынке и за рубежом 
 

         На данный момент есть все основания считать ипотечный  бизнес одним из наиболее перспективных  направлений банковской деятельности. Высокая потребность в новом  жилье создает предпосылки для  активного расширения объемов ипотечного кредитования. Например, в России по оценкам экспертов, при условии сохранения динамики экономических показателей в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей.

         В целях активного  развития ипотечного кредитования необходимо уделить внимание правовому просвещению населения о сделках купли-продажи жилья, информированию о процедурах оформления ипотеки.

         Необходимо сместить ориентиры с обеспечения жильем экономически активного населения  в направлении его доступности  для широкого круга жителей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

         Для развития ипотечного кредитования необходимо создать условия  для расширения объемов жилищного  строительства. Принимая во внимание комплексный  характер проблемы ограниченного предложения  жилья, политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

         Удешевлению жилищного  строительства будут способствовать переоснащение предприятий строительной индустрии на новой современной технологической основе, укрупнение строительных организаций, объединение их в корпорации, обладающие значительными собственными финансовыми ресурсами.