Совершенствования ипотечного кредитования в России и за рубежом

     Объем выданных ипотечных кредитов на покупку  жилья в России за 2004-2007 года (приложение 1).

     Как видно из таблицы, объём выданных кредитов ежегодно растёт в несколько  раз. Это связанно с повышением спроса среди населения на данный вид кредита. [20, С.74.

     Важная  тенденция - широкое распространение  новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные  варианты ипотечных кредитов под  залог недвижимого имущества, в  том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.

     В первой половине 2007 года так же динамично  менялись условия и параметры  предоставления ипотечных кредитов. Появились долгосрочные кредиты  сроком до 50 лет. Первоначальный взнос  при покупке недвижимости сократился до 10%, а в нередких случаях и  до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживались политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.

     В целом 2007 год не был однозначным  для российской ипотеки. С одной стороны -активное наращивание объемов кредитования, появление новых крупных игроков на рынке, экспансия столичных банков в регионы, построение розничных сетей, вход на рынок иностранных участников путем поглощений успешных российских банков, сегментация клиентской базы - характеристики первичного рынка в 2007 году. С другой стороны - развитие кризисных процессов на мировых рынках капитала летом 2007г. значительно осложнило жизнь, прежде всего, участников вторичного рынка, осуществляющих рефинансирование ипотечных кредитов. [21, С.45].

     Ипотечный кризис в США привел к изменениям на российском рынке ипотеки, которые можно представить в виде следующих тенденций:

     - Рост ставок. Так в декабре  2007г. - январе 2008г. подняли свои  ставки на 0,5-1,5% банки, которые активно работают с ипотекой и на политику которых ориентируются большинство других кредитных учреждений: Сбербанк России, ВТБ 24, Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, «Райффайзенбанк», Банк Москвы, «Альфа-Банк», «Уралсиб», РосЕвробанк, «Возрождение», «Кит-Финанс».    

      - Увеличение первоначального взноса. Многие банки еще осенью 2007 года автоматически увеличили требования к первоначальному взносу с 10% до 20% и выше. В 2008 году получить ссуду даже с 10%-ным первоначальным взносом становится все более проблематично. Только ограниченное количество банков, в том числе ВТБ 24, Банк Москвы, Газпромбанк, по-прежнему рассматривают подобные варианты.     

     - Ужесточение требований к заемщикам.  В первую очередь это касается  индивидуальных предпринимателей, а также работников с официально неподтвержденным доходом. Если в 2007г. активно действовали программы «без документального подтверждения доходов», то уже в 2008г. взять кредит на таких условиях практически невозможно. Кроме того, банки стали намного тщательнее проверять данные, предоставляемые заемщиком. Это явилось основной причиной следующей тенденции.    

     - Затягивание сроков рассмотрения  заявки. В начале 2007г. на эту  процедуру уходило одна-две недели, а, начиная с осени 2007г. - три  и более. Если летом 2007г. заемщик мог стать владельцем квартиры примерно через 1,5 месяца после обращения в банк, то вначале 2008г. в лучшем случае - через 2,5 месяца. [19, С.37].

     Кроме того, с начала 2008 года АИЖК пересмотрело условия выкупа ипотечных кредитов для банков. Агентство больше не принимает закладные по кредитам с повышенным риском - на сумму более 1,5 млн. рублей и с первоначальным взносом менее 20%.

     В целом развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП (приложение 2).

     Согласно  данным таблицы на 1 января 2008 года доля задолженности по ипотечным кредитам составляет всего 1,8% к ВВП. Таким  образом, Россия продолжает сильно отставать  от развитых стран и стран Восточной  Европы. С одной стороны, сохраняется  потенциал для дальнейшего роста, с другой - становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий. [25].

     Среди положительных тенденций российского рынка ипотечного кредитования прежде всего необходимо отметить снижение процентных ставок по кредитам. Если в 2001 году ставки по кредитам составляли порядка 16-18% в валюте и 23-25% в рублях, то в настоящее время размер ставок снизился до 11-12% в валюте и 13-16% в рублях, хотя это по-прежнему существенно превышает общемировой уровень. Наметилась тенденция к увеличению срока кредита.

     На  сегодняшний день рынок ипотечного кредитования в России сохраняет  значительный потенциал. По мнению экспертов  Международной финансовой корпорации (IFC) - инвестиционного подразделения группы Всемирного банка, на сегодняшний день Россия обладает наибольшим среди европейских стран потенциалом ипотечного рынка, емкость рынка оценивается в 10 - 30 млрд. долларов США. Еще более оптимистична оценка емкости российского рынка ипотечного кредитования Ассоциацией российских банков – 50 млрд. долларов США. [23, С.28].

     Рынок ипотечного кредитования в России, за исключением столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург), является высококонцентрированным. На российском ипотечном рынке присутствует около 600 российских банков, однако более 50% объема рынка формируют всего 10-12 участников. Согласно данным Ассоциации российских банков (АРБ), на российском рынке ипотечного кредитования свои услуги предлагают более 140 банков (приложение 3).

     Как видно из диаграммы  70% всего рынка контролируется пятью крупнейшими банками: 50% всех выдаваемых ипотечных кредитов приходится на Сбербанк, 20% делят между собой «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Городской Ипотечный Банк и Внешторгбанк. [25].

     Как отмечают ведущие участники ипотечного рынка в России, в настоящих  условиях ставки по ипотечным кредитам снижены практически до минимума. Величина ставок зависит от ряда факторов, среди которых наиболее важны: стоимость привлекаемого конкретным банком финансового ресурса для выдачи кредитов, финансовый рейтинг банка, международный рейтинг нашей страны, который в свою очередь зависит от уровня развития экономики и рисков в кредитной и правовой сферах для инвесторов. Учитывая эти факторы, в перспективе ближайшего будущего существенные изменения ставок по ипотечным кредитам маловероятны. Развитие ипотечного кредитования является основным направлением движения в контексте повышения доступности жилья для россиян. Задача развития ипотечного кредитования активно поддерживается российским правительством. В ближайшие 3-4 года российское правительство планирует довести объемы кредитов на жилье до суммы в 415 миллиардов рублей. Доля семей, которые получат возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, к 2010-му году, согласно планам правительства составит не менее 30%. Достижению данного показателя будет в значительной мере способствовать снижение процентных ставок по кредитам, которые к 2010 году должны опуститься до 9%. В более развернутой перспективе планируется дальнейшее снижение ставок до общепринятого мирового уровня в 7-8%.

     Несмотря  на поддержку и стимулирование развития ипотечного рынка на правительственном  уровне, на сегодняшний день присутствует ряд факторов, оказывающих сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитования. Одними из основных таких факторов выступают медленные темпы строительства жилья, и высокая динамика роста стоимости недвижимости, значительно превышающая рост доходов населения.

     Стремительный рост цен, ограниченные объемы строительства  жилья, усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость способствуют тому, что в настоящее время  многие банки в крупных российских городах фактически конкурируют  лишь за небольшое число платежеспособных клиентов. 
Структура потребительского спроса на различные виды ипотечных кредитов в настоящее время выглядит следующим образом: (приложение 4).

     Наиболее востребованы кредиты на покупку вторичного жилья (59%); кредиты на покупку квартир в новостройках востребованы существенно меньше (22%), что во многом связано с ограничениями, накладываемыми сотрудничеством банков с застройщиками. Кредит под залог имеющегося жилья востребован (12%), однако банковские предложения в этом сегменте минимальны. Спрос на ипотеку коммерческой недвижимости находится скорее в зародышевом состоянии (6%). Практически отсутствует спрос на ипотеку земельных участков, загородной недвижимости (1%).

     В ближайшем будущем ситуация для  покупки квартиры с помощью ипотечного кредита будет становиться более благоприятной. Этому будут способствовать действия, предпринимаемые российским правительством, усиление конкуренции среди участников рынка, а также наметившаяся тенденция замедления роста цен на недвижимость.

     Резкое снижения ставок по ипотечным кредитам в ближайшем будущем и, в частности, в текущем году ожидать не следует. Участники рынка полагают, что в настоящее время ставки по ипотеке близки к минимуму и полностью соответствуют современной экономической ситуации.

     Таким образом, улучшение условий ипотечного кредитования является на сегодняшний день приоритетной и исполнимой задачей. Переломный момент, а именно кризис 2008 года позади и стабилизация экономики ведёт к расширению рынка ипотеки. [15, С.228]. 
 

     2.2. Анализ ипотечного кредитования за рубежом 
 

     В настоящее время ипотека в  странах ЕЭС является мощным фактором развития экономики. В странах ЕЭС  до 80% всех залогов являются ипотечными. Процент за ипотечный кредит существенно  ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

     Ипотечный кредит, как правило, выдается на срок 15-40 лет. Процент кредита фиксируется  только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент  зависит от состояния экономики  и устанавливается фактически ежемесячно. В Швеции в 1994г. процент был равен 12%, в 1996г. – 7-8%.

     В странах ЕЭС действуют государственные  системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта  равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

     Кадастровая оценка стоимости недвижимости является основой для начисления налога на недвижимость и для определения  размера ипотечного кредита.

     В зависимости от состояния экономики  происходят колебания стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного под них кредита. Падение стоимости объекта из-за физической амортизации или морального старения – один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

     Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные  нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

     Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем привлечения депозитов, а путем выпуска специальных  ипотечных облигаций (закладных). Эти  облигации, как правило, считаются  высоконадежными и ликвидными ценными  бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента.

     Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами ЕС для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям. [8, С.239].