Совершенствования ипотечного кредитования в России и за рубежом

СОДЕРЖАНИЕ 

 
 

 

      ВВЕДЕНИЕ 
 

     Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования — неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы.

     Актуальность  данной работы заключается в том, что ипотечное кредитование является в настоящее время одним из эффективных инструментов решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем, существующих в России. Тем не менее, по мнению многих специалистов, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования.

     Целью данной работы является анализ основных аспектов ипотечного кредитования и рассмотрение возможных методов усиления его роли в экономическом росте России.

     Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи:

     - рассмотреть возникновение, правовую и экономическую сущность ипотечного кредитования;

     - проанализировать отечественный и зарубежный опыт ипотечного кредитования, его роль для экономики страны;

        - выявить проблемы  на рынке ипотечного кредитования и тенденции развития этого рынка.

     Объектом  исследования является рынки ипотечного кредитования в России и зарубежных странах.

     Предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

     При написании работы были использованы логический анализ, анализ документов, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный анализ, табличный метод и другие.

     Данная  работа состоит из: введения, трех глав, заключения, списка литературы. В главе один описаны теоретические основы ипотечного кредитования в целом, глава два посвящена анализу рынка ипотечного кредитования РФ и зарубежных рынков, в третьей главе отражены проблемы развития ипотечного кредитования РФ и других стран,  а также перспективы их развития.

     Теоретической и методической основой послужили  законодательные и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

 

      ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
 

     

1. Возникновение ипотеки и ипотечного кредитования

 
 

     Термин  «ипотека» пришёл в мировую финансово-экономическую  систему из Древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н.э.   
В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную, Солон и предложил ставить на имении должника столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески "hypotetheca" - подставка, подпорка [9, С.116].

     У римлян ипотечное право не имело  двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки.  
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

     В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI века действовала негласная ипотека.

     В законодательстве европейских стран  ипотека имеет уже две характерные  черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа  заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.  
Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что "внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения". "Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte" - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца[12, С.214].

     Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении  которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.

     По  римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и  издержки, понесенные кредитором с  целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII - XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей.

     И в России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор, в случае невыполнения должником обязательства, имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось.

     Российский проект вотчинного устава ограничивал ответственность за проценты последними двумя годами. Действие ипотеки распространялось и на страховое вознаграждение собственника за сгоревшие строения и движимость, составляющую принадлежность имения. Владелец имел право всем этим пользоваться, но не наносить ущерб и вред; если это все же происходило, то кредитор был вправе потребовать дополнительное обеспечение.

     В исторической ретроспекции существовало два основания передачи ипотечного требования - договор и наследование.

     В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал  через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний  предполагал право требовать  удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

     В России существовало строгое различие между прекращением ипотечного права и его погашением. Последнее осуществлялось формальным уничтожением записи в ипотечной книге.

     Законченная ипотечная система введена:

     В Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

     В Российской империи образцовая ипотека  действовала в губерниях Царства  Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими "наслоениями". В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XVIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.

     На  европейской территории России ипотека  была введена законом 19 мая 1881 года. Особая ипотечная комиссия была создана  в 1882 году для проработки деталей и практики закона. В 1889 году отменяют старую систему оглашения завещаний, и утверждается порядок "гласности" и "специальности". В практику входит новая форма реестров крепостных дел, где статьи приурочены к названию имений, а не к существовавшему ранее порядку, связанному с именем собственника (так внедряется принцип "специальности").[9, С.125].

     В США вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание только во время Великой депрессии. Великая депрессия – это глобальный экономический кризис, начавшийся в 1929 году и закончившийся лишь во второй половине 1930-х. Этот термин обычно употребляется лишь в отношении кризиса в Соединенных Штатах.

       Тогда же было признано, что  ипотечные вклады в недвижимость  должны быть инвестициями малого риска. Ипотека в США сделала акцент на право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимости.

       Для ипотеки США характерна  государственная поддержка системы  кредитования, однако теперь появилось  много коммерческих структур ипотеки – частные участники рынка и агентства.

     Таким образом, исторически ипотечное  кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. [11, С.198]. 
 

     1.2. Сущность и особенности ипотечного кредитования  
 

     Ипотечный кредит — это особая форма кредита, связанная с предоставлением  займов под залог недвижимого  имущества — земли, производственных или жилых зданий и т.п. Ипотечные  займы предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит становится возможным лишь при условии частной собственности на землю и недвижимость. [7, С.256].