Совершенствования ипотечного кредитования в России и за рубежом

     Можно рассмотреть основные показатели некоторых  иностранных банков в сфере ипотечного кредитования (приложение 5).

     Таким образом, за счет участия государства  в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки  жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

     Существует  две системы организации ипотечного кредитования:

     1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

     2. в Германии государственной регистрации  подлежит не только залог, но  и полученный кредит. По мере  выплаты суммы размер кредита уменьшается.

     В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и  в Законе об ипотечных банках –  специальном законе для частноправовых кредитных институтов.

     Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом  им отведена посредническая и трансформационная  функция. Задачей банков является привлечение  свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

     Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

     Другой  отличительной особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

     Форма организации ипотечных банков также  подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в  форме акционерного общества или  коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

     Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации  прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

     Страны англо-американской системы права используют двухуровневую модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

     В сложившихся тогда условиях для  создания общенационального рынка  пришлось с помощью экономических  механизмов воздействовать на процесс  ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В  дальнейшем права на ипотечные кредиты  могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов.

     Таким образом, суть двухуровневой модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном  рынке, переуступаются специально созданным  агентствам. Двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания). Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования (приложение 6).

     На  первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

     После получения кредита заемщик заключает  договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

     Со  страховой организацией заключаются  договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

     На  вторичном ипотечном рынке между  кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным  кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами  требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции. [10, С.275].

     По  сравнению с другими видами кредитов в США ипотечные инструменты  отличаются:

     - долгосрочностью (обычно до 20-30 лет);

     - относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

     - неопределенностью поступлений в связи с возможностью досрочного погашения.

     Наиболее распространенные ипотечные инструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования.

     Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

     В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

     Важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

     Таким образом, можно говорить о том  что В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования, имеющие своеобразные присущие им черты и системы договоров. [13, С.76]. 
 

     2.3. Роль ипотечного кредитования для экономики страны 
 

     Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального  развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для  постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

     Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и  важнейшим механизмом улучшения  инвестиционного климата, регулирования  денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

     Не  случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

     Развитие  ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

     Ипотека способствует реализации построенных  домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного  и дорожного машиностроения, в  деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны .

     Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

     Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве  и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

     Огромное  значение ипотека имеет и для  повышения стабильности и эффективности  функционирования банковской системы  страны. Обеспеченные кредиты более  безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог  и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

     Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное  направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

     Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему. [9, С.250].

     Существует  еще одна важная сторона влияния  системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

     Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

     Таким образом, значение ипотеки для экономики  страны заключается в следующем:

     - вовлечение капиталов в виде  недвижимости в хозяйственный  оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

     - рынок недвижимости “связывает”  значительную часть денежных  средств и этим самым является  важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего  американца уходят на оплату долгов по недвижимости,