Перспективы развития ипотечного кредитования

    На  государственном уровне ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств, в частности - Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

    Различные классификации ипотечных кредитов нацелены на характеристику его основных признаков: это различное по форме имущество, приобретаемое в кредит, цели кредитования, способ амортизации основного долга, виды процентных ставок, величина первоначального платежа и т.д. На основе расшифровки данных характеристик основаны большая часть классификаций, представленных в современной литературе.

    Ипотечные кредиты выдаются различными банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и  любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

    Срок  ипотечного кредита чаще всего составляет от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки - 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный  кредит выдается на срок до наступления  пенсионного возраста заемщика. Но существуют ипотечные программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита. Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

    Ставка  по кредиту - ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки имеют достаточно высокий уровень, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более.

    Обычно  банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому  выдаваемому кредиту, так как  она зависит от объекта кредитования - квартира или дом - это одна ставка по кредиту, а если объект кредитования иной - иная ставка по кредиту. Также ставка зависит от рынка недвижимости - первичный или вторичный, так как по строящемуся жилью ставка выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ставку на период строительства и понижение ставки после сдачи дома. Процентная ставка по кредиту зависит также от срока - чем длиннее срок ипотечного кредита, как правило, выше ставка по кредиту.

    Важным  моментом при получении ипотечного кредита является выбор валюты кредита. Она может быть как национальной, так и иностранной. В России ипотечный кредит можно взять в рублях, долларах США или в евро. По статистике большинство кредитов берется в национальной валюте.

    Нынешнюю  обстановку на российском ипотечном  рынке действительно легкой не назовешь. В условиях финансового кризиса активизировались сразу несколько проблем. Граждане не торопятся покупать жилье в надежде снижения цен на недвижимость. При этом очень значительно снизились кредитные средства, которые поступали на рынок из банковской системы. Банки повысили процентные ставки и стали более жестко подходить к отбору заемщиков. За первый квартал 2009 года ипотечных кредитов было выдано всего на 27-30 млрд. руб. по сравнению со 150 млрд. руб. годом ранее. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов.

    Вообще  говоря, тенденция на фоне неблагоприятной  экономической ситуации как в  мире, так и в нашей стране, заставила многие банки приостановить  выдачу ипотечных кредитов. И хотя многие банки, заявив о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности, отгородившись от реальных действий либо неприемлемыми процентными ставками, либо чересчур строгими требованиями к потенциальным заемщикам.

    Ситуацию  еще более осложняет тот факт, что ранее, стремясь любым способом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, и без того испытывающие собственные трудности, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.

    Поэтому правительство РФ в срочном порядке  разработало план по спасению отечественной  ипотеки, отведя главную роль в этом деле созданному еще в 2001 году Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.

    В результате было решено, что банки  займутся выпуском ипотечных облигаций  по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. "Дефолтные" облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков.

    Все случившееся указывает на необходимость  принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока нет.

    Что будет через год, сказать пока трудно. Но очевидно, что закачивание громадных денежных ресурсов в оживление рыночного механизма, который доказал свою несостоятельность не только в нашей стране, но и в США, по сути не имеет смысла. 
 

    Список использованных источников

    1. Букато В.И., Головин Ю.В., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России. - М.: Финансы и статистика, 2010.

    2. Веремейкина В.Д. Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (зарубежный и российский опыт организации), Банковские услуги. - 2010.

    3. Виноградова В.Ф. Ипотечные продукты - новые предложения / Виноградова В.Ф. // Банковское кредитование. - 2008. - №2.

    4. Волошина К.С. Российский рынок  кредитования и кризис на мировых  рынках / Волошина К.С. // Банковское  кредитование. - 2008. - №1.

    5. Гараган С.А. Оптимальная организация  процесса рассмотрения кредитных заявок / Гараган С.А. // Банковское кредитование. - 2008. - №6.

    6. Гараган С.А. Павлов О.А. Взаимодействие  банков с коллекторскими организациями  и кредитными брокерами / Гараган  С.А. Павлов О.А. // Банковское кредитование. - 2009. - № 1.

    7. Горбачев А.С. Методика оценки кредитного риска заемщика / Горбачев А.С. // Банковское кредитование. - 2009. - № 1.

    8. Гусева Л.И. Работа с проблемной задолженностью в банке / Гусева Л.И. // Банковское кредитование. - 2008. - № 6.

    9. Дощенко Ю. История зарождения ипотеки / Дощенко Ю. // Вестник ДГУ. - 2002. - № 3.

    10. Зотова И.П. Залоги успешного кредитования / Зотова И.П. // Банковское кредитование. - 2009. - № 1.

    11. Казаков А. Проблемы развития системы ипотечного кредитования на современном этапе / Казаков А. // Рынок ценных бумаг. - 2008. - № 10.

    12. Качаева М.И. Оценка кредитного риска в коммерческом банке /

    13. Крутов А. Проблемы взаимодействия участников рынка ипотечного кредитования - препятствие для развития массовой ипотеки в России// Открытая экономика, 2010, №4, - с.85 -96