Перспективы развития ипотечного кредитования

    4. Риск потери ликвидности обусловлен  несбалансированностью сроков исполнения  выданных ипотечных кредитов  и обязательств, принятых на себя  кредитором, для выдачи ипотечных  кредитов. В таком случае при  необходимости непредвиденного  погашения обязательств по пассивным операциям возникает проблема “кассовых разрывов”, которая может привести к необходимости срочной ликвидации активной позиции банков по невыгодным ценам, что прямо отражается на финансовом результате последнего. Управление ликвидностью банки обязаны строить по следующим направлениям:

    - разработка (со скрупулезным расчетом потоков наличности) и реализация рыночно оправданной стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и форм расходования;

    - ориентация банков на сбалансированную ликвидность через комплексную активно-пассивную стратегию управления, в том числе через соблюдение обязательных нормативов ЦБ РФ “с запасом” по значениям. 

    2. Анализ ипотечного  кредитования в  России и РТ

    В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения.

    В 2008 году прирост рынка ипотечного кредитования замедлился. Если на протяжении 2006 и 2007 годов рынок ежегодно увеличился с 2005-2006гг на 500%, с 2006- 2007гг на 111%, то показатель по выдаче ипотечных кредитов с 2007- 2008 году достиг лишь 13% рубежа.

    В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе  перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не мог не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования.

    Кроме того, причиной ужесточения условий  российского ипотечного кредитования являются более строгие требования, которые установило к своим партнерам  с 1 февраля 2008 года Агентство по ипотечному

    Остается  очевидным, что Сбербанк предлагает самые низкие ставки по ипотечным кредитам от 13% до 15.5%.

    Сбербанк  уже на протяжении года не меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008 года он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальные  процентные ставки в евро и долларах. Следует отметить, что на Сбербанк приходится около половины всех выданных в России ипотечных кредитов.

    Появление подобных выгодных условий на рынке  ипотечного кредитования связано с  тем, что банки начали вновь находить для себя оптимальные варианты заимствования средств на международных рынках. Тем не менее, в сложившейся ситуации на рынке банки имеют очень ограниченные возможности для всевозможных маневров с процентными ставками. Поэтому сегодня им крайне сложно конкурировать между собой на разности этих ставок.

    Многие  эксперты прогнозировали вытеснение с  российского рынка ипотечного кредитования мелких банков. Однако, несмотря на возникший  кризис, число банков на рынке ипотеки  в России постепенно растет. Так, согласно данным АИЖК, в прошлом году на рынке  ипотечного кредитования было 450 банков. Сейчас же их количество составляет 586. Конечно, некоторые банки отказались от ипотечного кредитования, однако постепенно появляются новые участники на этом рынке.

    Для привлечения клиентов банкам приходится разрабатывать новые интересные программы и предлагать всевозможные дополнительные услуги. Банки заключают соглашения с некоторыми агентствами недвижимости, а также брокерскими компаниями. Благодаря этому, клиентам банка соответствующими агентствами и компаниями предоставляется полный перечень услуг по ипотечному кредитованию.

    Следует сказать, что, несмотря на всевозможные трудности на рынке, банки и застройщики  имеют достаточный опыт работы с  городской недвижимостью. Поэтому  ипотечные программы в этом сегменте наиболее развиты.

    Что касается учетной ставки, ЦБ России уже трижды с начала года увеличивал на 0,25 пункта ставку рефинансирования.

    Если  учесть, что представители федеральной  власти неоднократно озвучивали позицию  о необходимости ограничения  кредитных ресурсов в экономике в целях борьбы с инфляцией, то следствием таких ограничений может стать дальнейший рост ставки рефинансирования Центрального Банка РФ предположительно до 11,5-12% годовых.

    Предвидя  такие последствия, часть российских банков приостановила реализацию своих ипотечных программ или ужесточила условия ипотечного кредитования. Банки также идут в русле данных тенденций, повысив минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам до 13-14% годовых.

    Таким образом, при отмене принципа фондирования и ограничения объема денежных средств для предоставления льготных жилищных займов, и уже в августе 2008 года ипотечное жилищное кредитование в некоторых банках было приостановлено.

    Но, несмотря на то, что ипотека теряет доступность, кредит в банке - это  порой единственная возможность купить квартиру. Остается надеяться, что высокие темпы строительства жилья, активность сделок на рынке недвижимости, в том числе с привлечением кредитных средств банков, позволит уверенно говорить о том, что спрос на ипотечное жилищное кредитование в Татарстане будет активно расти. Банки должны будут оптимизировать условия кредитования, внедрить новые привлекательные для заемщиков программы, ведь количество желающих решить свой квартирный вопрос, со временем не уменьшится.

    Правительство России приняло экстренные меры по поддержанию рынка недвижимости в стране и выделило Агентству по ипотечному жилищному кредитования деньги в размере 60 млрд. рублей. АИЖК призвано поддерживать ипотечный рынок в России. Как стало известно недавно, АИЖК планирует направить 60 млрд. рублей на выкуп ипотечных закладных у банков страны. Это позволит оживить рынок недвижимости в стране.

    Банки получат приток денежных средств  и снова начнут выдавать кредиты  на покупку жилья гражданам. Деньги от Аижк будут распределяться по регионам на конкурсной основе. У Аижк есть свои операторы во многих регионах страны. Сначала планируется составить рейтинги по регионам. И уже на основе их, оценивая качество кредитов банков в регионах, будут выдаваться средства. Стоит заметить, что механизм выкупа ипотечных закладных разработан специально таким образом, чтобы заинтересовывать банки выдавать новые ипотечные кредиты.

    По  результатам проведенного анализа  рынка ипотечного кредитования в  РФ, можно выделить следующие тенденции: рост ставок на кредит, снижение объема выдачи кредитов, приостановку банками ипотечных программ, сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства. 

    3 Перспективы развития  ипотечного кредитования

    С целью удовлетворения потребностей населения российские коммерческие банки, а также специализированные учреждения предлагают широкий спектр ипотечных кредитных продуктов  и программ. На сегодняшний день на российском рынке уровень монополизации ипотечного кредитования достаточно высок: лидирующие позиции по итогам первого полугодия 2007 года занимают пять основных игроков (Внешторгбанк, Сбербанк России, Raiffeisenbank, Delta Credit, Городской Ипотечный банк). Однако в последнее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается тенденция к уменьшению уровня монополизации за счет освоения данного сегмента новыми участниками, которые представлены как российскими коммерческими банками, так и их иностранными коллегами. Увеличение емкости рынка ипотечного кредитования также обусловлено развитием региональной филиальной сети коммерческих банков. Региональная экспансия является одним из наиболее приоритетных направлений на рынке банковского ритейла, поскольку позволяет расширить целевую аудиторию вне мегаполисов, где клиенты не столь избалованы ассортиментом предлагаемых банковских продуктов. Необходимо отметить, что наибольшая активизация деятельности на региональном уровне отмечается со стороны иностранных банков, которые, в свою очередь, добившись значительных успехов на столичных рынках ипотечного кредитования, продолжают предлагать и совершенствовать программы ипотечного кредитовая, имеющие более высокие конкурентные характеристики по сравнению с российскими.

    Развитие  ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой - небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных коммерческими банками.

    Развитие  ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

    - принятие нормативных правовых  актов;

    - оптимальное налогообложение;

    - совершенствования проектирования  и технологий строительства;

    - государственные гарантии, способствующие  привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

    - адресные жилищные субсидии гражданам.

    Действительно, площадь жилищ, приходящихся на одного жителя, в целом по России составила  в 2003 году 20,2 кв. м. Самый низкий показатель в Республики Ингушетия - 6,7 кв. м., наиболее высокий - в Чукотском автономном округе - 28,4. По качеству жизни основной части Россиян мы удерживаемся в седьмом десятке стран среди развивающихся государств. А обеспеченность жильем - основной показатель, характеризующий уровень жизни населения.

    Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на декларируемый рост доходов (в январе-июне 2006 года реальные располагаемые денежные доходы населения возросли по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 8,3%, против 8,9% в январе-июне 2005 года), наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов. Так, по предварительным данным в первом полугодии 2006 года она составила 72,5% против 70,6% в соответствующий период 2005 года. При этом на долю оплаты услуг приходилось 17,4% против 16,6% в первом полугодии 2005 года. На увеличение этой доли повлияли достаточно высокие темпы роста цен на платные услуги населению, вследствие чего удельный вес расходов на оплату жилья в 2005 году составил 1,3% от общего числа расходов (с 1990 года этот показатель наиболее высоким был в 1995 году - 1,7%). Доля организованных сбережений населения в структуре использования доходов сократилась в январе-июне 2006 года по сравнению с соответствующим периодом 2005 года на 0,7 п.п. и составила 10,9%. При этом доля расходов на покупку валюты увеличилась на 1 п.п. - до 8% (эти средства также могут быть вовлечены в систему ипотечного кредитования).

    Чтобы составить прогноз развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) в Росси  нужно рассчитать общую площадь  жилья, необходимого для удовлетворения спроса населения (в расчете 40 кв. м. на одного человека). В США этот показатель равен 70 кв. м., во Франции - 35 в. м. За 2003 год в России введено в срой 36,3 млн. кв. м. жилья. Львиная доля приходится на Москву - 10% (4,443 тыс. кв. м.) и Санкт-Петербург - 3,6% (1,758 тыс. кв. м.). При таких темпах строительства население России будет обеспечено жильем лишь через 161 год, на эти цели потребуется 94 633 079 млн. руб. Лазарова Л.Б. Причины неудовлетворенно спроса населения на жилье // Банковское дело.№1.2006. С 42

    Решение жилищной проблемы должно стать приоритетным направлением государственной политики.

    В очереди на улучшение жилищных условий стоят 4,43 млн. семей (18,6% от общего количества). Время ожидания в очереди на получение социального жилья - 15-20 лет.

    Отсутствие  жилья - определяющая причина кризисной  демографической ситуации в России, когда население страны при постоянном миграционном потоке сокращается. По оценке специалистов Департамента жилищной политики правительства Москвы, в 50% случаев причиной разводов в молодых семьях является отсутствие жилья. Следовательно, необходимо принятие законодательных актов в области строительства, способствующих снижению себестоимости жилья.

    Таким образом, можно сказать, что недостаточное  количество жилья на продажу, при  увеличении объемов денежных вложений населения, в собственно ИЖК без  создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости, может привести к дисбалансу спроса и предложений на рынке жилья. И вместо снижения или, по крайней мере, стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.

    Следует отметить, что состояние российской экономики напрямую сказывается на развитии рынка недвижимости. В последнее время экономика России продолжает расти. Есть, конечно, много нерешенных проблем, но в целом прогресс, несомненно, есть.

    На  протяжении нескольких последних лет, наблюдается стабильный прирост ВВП. Рост показателя ВВП в стране означает увеличение и расширение производства, что оказывает благотворное влияние на развитие экономики страны. При этом улучшается благосостояния населения, доходы которого начинают расти, тем самым увеличивается спрос на недвижимость.

    Динамика  ВВП РФ за 2000-2005 гг. отражены на диаграмме 1.