Диаграмма 1

    Одним из главных факторов, определяющих цены рынка недвижимости, являются цены на нефть. Экспертами изучена данная взаимосвязь между ценами, она имеет характер прямой корреляции. Однако рост цен на нефть, не всегда означает рост цен на недвижимость. В условиях нестабильности экономики, взаимосвязь может нарушаться. Примером было 2-е полугодие 2004 года, когда при небывало высоких ценах на нефть, цены на недвижимость остановили свой рост. Данная взаимосвязь показана ниже на диаграмме 2.

    Диаграмма 2

    Средняя цена сегодня составляет 70 $/баррель. Высокие нефтяные цены обеспечивают прилив денежных средств в экономику  России, поддерживая ее рост. При этом цены на недвижимость также будут расти при условии отсутствия экономических кризисов. Развитию рынка недвижимости также может способствовать рост иностранных инвестиций в российскую экономику.

    Поскольку все цены на недвижимость в России исчисляются в долларах, то курс данной валюты, оказывает сильное влияние на рынок жилья. Если курс рубля растет, то обычно продавцы недвижимости увеличивают долларовые цены на такой же процент.

    Падение курса доллара к рублю за 2004 год составило почти 6%. В текущем году вероятно тенденция падения курса доллара продолжится из-за нестабильности экономики США (фактор курса доллара будет толкать цены на недвижимость вверх).

    Развитие  ипотеки в РФ стимулирует спрос  на недвижимость. Пока конечно мало кто имеет достаточное количество средств, чтобы воспользоваться данной услугой. По данным исследований экспертов это могут сделать всего около 8% россиян.

    Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

    Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека  вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения  жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

    3.1  Развитие рынка ипотечного кредитования в России

    Начало  ипотечного кредитования в России можно  отнести к царствованию императрицы  Елизаветы Петровны. В 1754 году был учрежден Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.

    При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно  принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.

    В дальнейшем устав Земельного Банка  был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые  оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.

    С середины 60-х годов ХVIII века в  России стали появляться ипотечные  учреждения, основанные на капиталистических  принципах. Уже к концу 80-х годов  сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных  и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.

    Такая система просуществовала до 1917 года.

    В основе своей деятельности ипотечные  кредитные институты руководство  вались сходными принципами в отношении  определения объекта залога, методов  оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

    Открытие  кредита совершалось на основании  подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду.

    Земельные акционерные банки выдавали ссуды  главным образом под залог  земель, а сумма ссуд под залог  городского имущества ограничивалась 1/3 итога непогашенного остатка по всем ссудам. Сроки по выдаваемым ссудам под залог земель и городского имущества для банков составляли от 10 до 66 лет в зависи мости от ставки погашения.

    Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволю ционного периода в России можно выделить следующие:

    - повышенное внимание к проведению  оценки недвижимости, выделение  двух методов оценки: нормальный  и специальный;

    - преобладание земельного ипотечного  кредита;

    - определение суммы кредита с  учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;

    - ограничение выдачи краткосрочных  и долгосрочных кредитов, в частно  сти, для акционерных земельных  банков - 60 процентов оценочной стоимости  не движимости;

    - развитая система перезалогов,  дополнительных ссуд;

    - выдача ссуд допускалась в  основном ценными бумагами: закладными  листами, облигациями, что свидетельствовало  о высоком уровне надежности  данного вида ценных бумаг;

    - основными способами погашения  закладных листов являлись тиражи  и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;

    - обеспечение закладных листов  создавало большие преимущества  для инвесторов;

    - резервирование части запасного  капитала ипотечных институтов  в государственных ценных бумагах  (ГКО), в том числе в свидетельствах  Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50 процентов);

    - участие государства в ипотечном  процессе.

    Началом кардинальных реформ жилищного сектора  в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.

    Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона.

    2009 год был, пожалуй, самым тяжелым  для России после кризиса 1998 года: в первом полугодии 2009 года  ВВП упал на 10,4% и, по предварительным  данным Росстата, на 7,9% в целом  за год. Это падение, отражающее  снижение инвестиций, спад производства и замедление экономической активности, явилось, главным образом, следствием прекращения доступа к внешним источникам финансирования для российских заемщиков и снижения цен на российский сырьевой экспорт на фоне мирового экономического кризиса.

    Сокращение доступа к (ре-)финансированию и снижение кредитных возможностей банков в совокупности с ростом их требований к заемщиками, с одной стороны, а также снижение платежеспособного спроса населения и переход к выжидательно-сберегательной стратегии - с другой, привели к сокращению объемов выдачи ипотечных кредитов в 2009 году.

    По  итогам года было выдано чуть более 130 тыс. ипотечных кредитов на общую  сумму в 152,5 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года в количественном выражении, и в 4,3 раза - в объемном. Сократился также средний размер кредита - с 1,88 млн. рублей в 2008 до 1,17 млн. рублей в 2009 году (-38%), что во многом также обусловлено снижением цен на рынке жилья.

    Вместе  с тем, в течение года наблюдалась  медленная, но устойчивая тенденция роста выдачи ипотеки, заметно ускорившаяся в IV квартале 2009 года, особенно в декабре, когда только за один месяц было выдано18% общего годового объема выдачи. Если в первом полугодии 2009 года было выдано лишь 55,9 млрд. рублей ипотечных кредитов, что 6,1 раза меньше уровня сопоставимого периода 2008 года, то уже во втором полугодии глубина падения рынка сократилась практически вдвое - объем выданных кредитов составил 96,6 млрд. рублей, что лишь 3,3 раза меньше объема выдачи во втором полугодии 2008 года. В количественном выражении во втором полугодии 2009 года было выдано 85,6 тыс. ипотечных кредитов, что в 1,9 раза больше уровня первого полугодия (44,4 тыс.).

    Определенную  роль в динамике рынка сыграл эффект сезонности, присущий ипотечному кредитованию. Тем не менее, существенный рост объемов выдачи в IV квартале 2009 года связан, прежде всего, со снижением требований банков к ипотечным заемщикам на фоне улучшения ситуации с фондированием и позитивных сигналов со стороны мировой экономики. Помимо этого в IV квартале было отмечено возвращение на рынок части отложенного спроса, что объяснялось изменением настроений у части ипотечных заемщиков решивших, что цены на рынке недвижимости достигли «дна», а также выплатами бонусов по итогам года (в 2008 году многие компании отказались от таких выплат).

    Отличительной чертой 2009 года стало также существенное изменение структуры выдачи ипотечных  кредитов. Если в 2008 году кредиты в  иностранной валюте составили 14,5% от общего объема выданных кредитов, то по итогам 2009 года их доля составила лишь 6,6%. Такое снижение связано с изменением макроэкономических условий и падением курса рубля в конце 2008 - начале 2009 года, что существенно повысило стоимость обслуживания валютного долга для заемщиков и риск неплатежей по кредитам в иностранной валюте для банков.

    По  прогнозу АИЖК, общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2010 году оставит 280-320 млрд. рублей, в количественном выражении - 210-240 тыс. С учетом эффекта  сезонности, ожидается, что в I квартале 2010 года будет выдано 35-45 тыс. кредитов на общую сумму 40-50 млрд. рублей.

    Таким образом, 2009 год стал годом отработки  бизнес процедур, оптимизации портфелей  и повышения качества обслуживания. Это период для оценки дальнейших планов развития бизнесов, разработок и, конечно, оценки ситуации на рынке. Дальнейшее развитие во многом будет зависеть от рынка. Прежних темпов роста рынка в этом году ожидать не стоит, объемы будут даже ниже прошлогодних. На рынке сохранятся наиболее консервативные кредитные программы. 

    Заключение

    Ипотека в последние годы стала одним  из важных направлений в решении  жилищной проблемы в российском обществе.

    Под ипотекой в нашей стране подразумевают  залог недвижимости для обеспечения  обязательств перед кредитором. При  ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

    В России самый распространенный вариант  использования ипотеки - это покупка  квартиры в кредит. Закладывается  при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже  имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый оценивает самостоятельно. Важными преимуществами ипотечного кредита являются, во-первых, возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, а также то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, заемщик и члены его семьи получают возможность сразу зарегистрироваться в новом жилье. При этом заемщик получает льготы по подоходному налогу (на сумму определенную государством - имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц).

    Однако  главным недостатком ипотеки  является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов  и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования), а также дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, платы банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. Поэтому найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому необходимо самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.